2026.05.15
満室の窓口
不動産投資と住民税の関係とは？知っておきたい節税と経費の基礎知識
6月頃に届く住民税の通知を見て、「想像していたよりも高い」と感じたことはないでしょうか。
会社員として給与収入を得ながら不動産投資を行っている場合、不動産所得が住民税の金額に影響することがあります。
住民税は、前年の所得をもとに計算されます。
そのため、家賃収入が増えた年や、必要経費の整理・計上が十分でなかった年は、翌年の住民税負担が大きく感じられることがあります。
不動産投資では、固定資産税、管理費、修繕費、減価償却費など、適切に整理しておきたい経費が数多くあります。
特に、梅雨時期に発生しやすい雨漏り修理や、夏前に増えるエアコン故障への対応などは、「修繕費」として経費にできるのか、それとも「資本的支出」として扱うべきなのか、判断に迷いやすい項目です。
この記事では、不動産投資と住民税の関係をはじめ、住民税が高くなる主な理由、経費計上の基本、修繕費と資本的支出の違い、そして初心者が押さえておきたい節税の考え方について、わかりやすく解説します。
不動産投資をすると住民税は高くなる？
不動産投資で住民税が高いと感じる理由
ー①不動産所得が前年より増えている
ー②家賃収入に対して経費計上が少ない
ー③所得税だけを見て、住民税を見落としている
不動産所得において「経費管理」が重要な理由
住民税を抑えるために見直したい不動産投資の経費
ー固定資産税・都市計画税
ー管理委託費・入居者募集費用
ー損害保険料・ローン関連費用
ー減価償却費
梅雨時期に増える修繕トラブルと経費計上の考え方
節税の基本は「正しく記録し、正しく経費にする」こと
住民税対策で注意したいポイント
住民税が高いと感じたときに確認すべきチェックリスト
まとめ｜不動産投資の住民税対策は、経費管理が基本
不動産投資をすると住民税は高くなる？
不動産投資を始めたからといって、必ず住民税が大きく上がるわけではありません。
ポイントになるのは、家賃収入そのものではなく、そこから必要経費を差し引いた「不動産所得」が増えているかどうかです。
住民税は前年の所得をもとに計算される
住民税は、前年中の所得をもとに計算されます。個人住民税の所得割は、基本的に課税所得に対して一定の税率で計算される仕組みです。
個人住民税の所得割の税率は、標準的には市町村民税6％、道府県民税4％の合計10％とされています。
指定都市では内訳が異なる場合がありますが、合計税率は同じく10％です。
そのため、不動産投資によって前年の所得が増えると、翌年の住民税に影響する可能性があります。
⚫︎住民税は「家賃収入」ではなく「不動産所得」に影響する
不動産投資で家賃収入があっても、収入そのものに住民税がかかるわけではありません。
住民税の計算に関係するのは、家賃収入などから必要経費を差し引いた「不動産所得」です。
国税庁では、不動産所得は「総収入金額 − 必要経費」で計算すると説明しています。
総収入金額には、賃貸料収入のほか、更新料、返還不要の敷金・保証金、共益費名目で受け取る水道代や掃除代なども含まれます。
たとえば、年間の家賃収入が300万円あっても、固定資産税、管理委託費、修繕費、損害保険料、ローン利息、減価償却費などが合計120万円あれば、不動産所得は180万円になります。
この不動産所得が増えると、住民税の課税対象となる所得も増える可能性があります。
⚫︎会社員オーナーは給与所得と合算される点に注意
会社員として給与を得ながら不動産投資をしている場合、給与所得に不動産所得が加わります。
そのため、給与だけのときよりも課税対象となる所得が増え、翌年の住民税通知で負担増を実感しやすくなります。
家賃収入が増えた年や、修繕費などの経費が少なかった年は、不動産所得が前年より増えやすいため注意が必要です。
不動産投資で住民税が高いと感じる理由
住民税が高いと感じる背景には、単に税率の問題だけでなく、前年の不動産所得の増加や、経費の計上漏れが関係していることがあります。
まずは「なぜ高くなったのか」を所得と経費の両面から確認することが大切です。
ー①不動産所得が前年より増えている
住民税が高いと感じる理由の一つは、前年の不動産所得が増えていることです。
・空室が埋まって家賃収入が増えた
・更新料や礼金などの一時的な収入があった
・前年より修繕費が少なかった
といった場合には、不動産所得が増えることがあります。
不動産投資では、収入が増えること自体は良いことです。
しかし、所得が増えれば税負担も増える可能性があるため、手残りを考えるうえでは、収入だけでなく経費や税金も含めて確認する必要があります。
ー②家賃収入に対して経費計上が少ない
初心者に多いのが、経費にできる支出を見落としているケースです。
不動産所得は、収入から必要経費を差し引いて計算します。
そのため、本来経費にできる支出を計上できていないと、不動産所得が実態よりも多く見えてしまう可能性があります。
国税庁では、不動産所得の必要経費について、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるものと説明しています。
主な必要経費としては、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などが挙げられています。
つまり、経費を正しく整理できていないと、所得税だけでなく住民税の負担にも影響する可能性があります。
ー③所得税だけを見て、住民税を見落としている
確定申告では、所得税の納付や還付に意識が向きやすいものです。
しかし、確定申告の内容は住民税の計算にも関係します。
所得税の納付が終わった後、6月頃に住民税通知が届き、そこで初めて「思ったより高い」と感じるケースもあります。
不動産投資を行う場合は、確定申告の時点で所得税だけを見るのではなく、その後に発生する住民税の負担も想定しておくことが大切です。
不動産所得において「経費管理」が重要な理由
不動産投資で節税を考える際に大切なのは、特殊な節税方法を探すことではありません。
まず基本となるのは、賃貸経営に必要な支出を正しく把握し、計上できる経費を漏れなく整理することです。
不動産投資では、家賃収入だけに目が向きがちですが、実際には修繕費、管理委託費、固定資産税、保険料、ローン利息など、さまざまな支出が発生します。
収入だけで収益性を判断するのではなく、必要経費を差し引いたうえで、実際にどれだけ手元に残るのかを確認することが重要です。
経費を適切に計上できれば、不動産所得を実態に近い形で把握できます。
結果として、所得税や住民税の課税対象となる所得を正しく計算でき、必要以上の税負担を避けることにもつながります。
経費の計上漏れがあると、本来よりも不動産所得が多く見えてしまう場合があります。
固定資産税や管理委託費、修繕費、損害保険料、ローン利息、減価償却費などを見落としてしまうと、実際の利益以上に所得があると判断され、所得税や住民税の負担が増える可能性があります。
不動産投資における経費管理は、単に税金を抑えるためだけのものではありません。
物件ごとの収支を正確に把握し、今後の修繕計画や投資判断を行うためにも欠かせない重要な取り組みです。
住民税を抑えるために見直したい不動産投資の経費
住民税が高いと感じたときは、まず不動産所得の計算内容を見直すことが大切です。
ここでは、初心者不動産投資家が特に確認しておきたい代表的な経費を整理します。
ー固定資産税・都市計画税
賃貸物件にかかる固定資産税や都市計画税は、代表的な経費です。
毎年発生する支出なので、納税通知書や領収書を保管し、計上漏れがないように管理しておきましょう。
複数の物件を所有している場合は、どの物件にかかる税金なのかを分けて整理しておくと、物件ごとの収支も把握しやすくなります。
ー管理委託費・入居者募集費用
管理会社への管理委託費、入居者募集にかかる広告費、仲介関連費用なども、不動産経営に必要な支出です。
管理を外部に委託している場合は、毎月の管理手数料や入居者募集時の費用を整理しておきましょう。
これらは継続的に発生する費用であるため、年間で見ると大きな金額になることもあります。
毎月の収支管理の中で、忘れずに記録しておくことが大切です。
ー損害保険料・ローン関連費用
火災保険料や地震保険料などの損害保険料も、賃貸物件を維持するための費用として確認しておきたい項目です。
また、ローンを利用して物件を購入している場合は、返済額のうち利息部分が経費の対象になります。
元本返済部分は経費にならないため、返済予定表などで元本と利息を分けて確認しましょう。
「毎月ローンを返済しているから、その全額が経費になる」と誤解しないよう注意が必要です。
ー減価償却費
減価償却費は、実際にその年に現金支出がなくても経費計上できる重要な項目です。
不動産投資では、建物や設備の取得費を一定期間に分けて経費化します。
国税庁でも、業務に用いられる建物、建物附属設備、機械装置、器具備品などは、時の経過によって価値が減る資産として、一定の方法で減価償却費を計算すると説明しています。
一方で、土地は減価償却の対象にはなりません。
物件購入時には、土地と建物、設備の金額を分けて整理しておくことが大切です。
梅雨時期に増える修繕トラブルと経費計上の考え方
賃貸経営では、季節によって修繕対応が増えることがあります。
梅雨時期は雨漏りや外壁・屋根まわりの不具合が見つかりやすく、夏前にはエアコンの故障や交換対応が増えることもあります。
雨漏り修理は「修繕費」になる？ 梅雨時期には、雨漏りや屋根・外壁まわりの不具合が見つかりやすくなります。
雨漏りを止めるために屋根の一部を補修する、外壁のひび割れを修理するなど、建物を通常の状態に戻すための支出は、修繕費として処理できる可能性があります。
一方で、屋根全体を大規模に改良する、建物の性能を大きく高めるといった工事の場合は、資本的支出に該当する可能性があります。
⚫︎エアコン故障・交換は経費にできる？
夏前には、エアコンの故障や交換対応が増えやすくなります。
故障したエアコンを同程度の性能のものに交換する場合は、通常の維持管理や原状回復に近い支出として、修繕費に該当する可能性があります。
従来よりも大幅に高性能な設備へグレードアップする場合や、物件価値を高める目的が強い場合は、資本的支出として扱われる可能性もあります。
⚫︎「修繕費」と「資本的支出」の違い
修繕費と資本的支出を判断するうえでは、支出の名目ではなく、実際の内容を見ることが重要です。
国税庁では、通常の維持管理や原状回復のための支出は修繕費として必要経費に算入できる一方、資産の使用可能期間を延ばしたり、価値を高めたりする支出は資本的支出として区別すると説明しています。
壊れた部分を元の状態に戻す、通常の維持管理を行う、従来と同程度の機能を回復させる支出は、修繕費として処理できる可能性があります。
建物の価値を高める、使用できる期間を延ばす、設備の性能を大きく向上させる支出は、資本的支出に該当する可能性があります。
⚫︎必要な修繕を先送りにしない
修繕を先送りすれば、一時的な支出は抑えられるかもしれません。
しかし、雨漏りや設備故障を放置すると、入居者満足度の低下、退去、空室期間の長期化、建物劣化の進行につながる可能性があります。
必要な修繕を適切なタイミングで行い、正しく経費処理することは、手残りを守るだけでなく、長期的な賃貸経営の安定にもつながります。
修繕費を正しく経費計上して手残りを守る方法 修繕費は、賃貸経営において避けにくい支出です。
ただし、支出しただけで自動的に経費として整理できるわけではありません。
後から確認できるように、工事内容や支出の根拠を残しておくことが重要です。
⚫︎請求書・領収書・工事内容を必ず残す
修繕費を正しく経費計上するためには、支出の根拠を残すことが重要です。
請求書や領収書だけでなく、見積書、工事明細、修理前後の写真、管理会社や施工会社とのやり取りも保管しておくと、後から工事内容を確認しやすくなります。
修繕費と資本的支出の判断が必要になる場合、工事の目的や内容を説明できる資料があると安心です。
修理なのか、グレードアップなのかを整理する 同じ「修理」や「交換」でも、内容によって税務上の扱いが変わる場合があります。
原状回復や維持管理のための支出なのか、物件価値を高めるための改良なのかを整理しておくことが大切です。
壊れたエアコンを同程度のものに交換する場合と、高機能設備へ大幅にグレードアップする場合では、判断が変わる可能性があります。
⚫︎高額工事は税理士に確認する
外壁工事、屋根工事、給排水管の更新、大規模リフォームなど、金額が大きい工事は、修繕費と資本的支出の判断が難しくなりやすい項目です。
国税庁では、修繕費か資本的支出か明らかでない場合の判定基準として、金額が60万円未満の場合や、その資産の前年末取得価額のおおむね10％以下の場合などは、修繕費として扱えるケースがあるとしています。
ただし、これはあくまで判断基準の一つです。
自己判断で処理すると、後から修正が必要になる可能性もあるため、判断に迷う場合は税理士などの専門家に確認しましょう。
節税の基本は「正しく記録し、正しく経費にする」こと
不動産投資の節税は、特別な裏技を使うことではありません。
必要な支出を記録し、領収書や契約書を保管し、根拠のある経費として整理することが基本です。
経費にできるかどうかは、「不動産収入を得るために必要な支出か」「私的な支出と明確に区分できるか」が重要になります。
⚫︎帳簿と領収書を整理する
不動産所得がある人は、収入金額や必要経費に関する事項を帳簿に記録する必要があります。
初心者のうちは、まず「いつ」「誰に」「何のために」「いくら支払ったのか」を整理することから始めましょう。
複数物件を所有している場合は、物件ごとに収入と経費を分けて管理すると、収支の把握もしやすくなります。
⚫︎青色申告を検討する
継続的に不動産投資を行う場合は、青色申告の活用も検討したいポイントです。
青色申告では、一定の要件を満たすことで青色申告特別控除を受けられる場合があります。
国税庁では、青色申告特別控除について、要件に応じて55万円、一定の要件を満たす場合は65万円、または10万円の控除があると説明しています。
ただし、不動産所得の場合、控除額や要件は不動産貸付の規模や記帳方法によって異なります。
不動産貸付が事業として行われている場合は、一定の要件を満たすことで最高55万円、電子帳簿保存またはe-Taxによる電子申告を行う場合は65万円の控除を受けられ、それ以外の場合の控除額は最高10万円とされています。
自分がどの制度を活用できるかは、税理士や税務署に確認すると安心です。
⚫︎家事按分は根拠を持って行う
自宅の一部を不動産投資の事務作業に使っている場合、通信費や光熱費などを一部経費にできる可能性があります。
ただし、私的利用との区分が必要です。
家事関連費について、取引記録などに基づいて業務上必要だったことが明らかに区分できる場合、その区分できる金額に限って必要経費になります。
使用時間や使用面積など、合理的な按分根拠を残しておきましょう。
住民税対策で注意したいポイント
住民税を抑えたいからといって、何でも経費にしてよいわけではありません。
税負担を適正にするためには、経費にできるものとできないものを正しく分けることが大切です。
⚫︎経費にできないものまで計上しない
節税を意識するあまり、私的な支出まで経費にしてしまうのは避けるべきです。
必要経費は、不動産収入を得るために直接必要な費用であることが前提です。
賃貸物件の管理や修繕に関係する支出は経費として整理できる可能性がありますが、個人的な買い物や生活費は経費にはなりません。
⚫︎支払った年ではなく、債務が確定した年で考える
必要経費は、単に支払った年だけで判断するのではなく、その年に債務が確定しているかどうかも重要です。
国税庁では、必要経費となる金額は、その年において債務が確定した金額であり、支払っていなくても債務が確定している場合はその年の必要経費になると説明しています。
債務が確定しているとは、12月31日までに債務が成立し、給付原因となる事実が発生し、金額を合理的に算定できることなどを満たす場合とされています。
年末前後の修繕費や請求書の処理では、いつ発生した支出なのかを確認しておきましょう。
⚫︎税金を減らすことだけを目的にしない
節税を意識することは大切ですが、税金を減らすためだけに不要な支出を増やすのは本末転倒です。
不動産投資で大切なのは、税負担を適正にしながら、最終的な手残りを守ることです。
必要な経費かどうか、物件価値や入居者満足度の向上につながる支出かどうかを見極めましょう。
住民税が高いと感じたときに確認すべきチェックリスト
住民税通知を見て負担が重いと感じたときは、通知書の金額だけを見るのではなく、前年の不動産所得と経費の内容を確認しましょう。
以下の項目を順番に見直すことで、原因を把握しやすくなります。
✔︎ 前年の不動産所得はいくらだったか
まず、前年の不動産所得を確認しましょう。
家賃収入、更新料、礼金、返還不要の敷金・保証金などが前年より増えていないかを見直します。
収入が増えている場合、不動産所得が増え、住民税に影響している可能性があります。
✔︎ 経費の計上漏れはないか
次に、経費の計上漏れを確認します。
固定資産税、管理委託費、修繕費、損害保険料、ローン利息、減価償却費などが正しく反映されているか見直しましょう。
修繕費や保険料などは資料が散らばりやすいため、領収書や請求書を確認することが大切です。
✔︎ 修繕費と資本的支出を正しく分けているか
雨漏り修理、エアコン交換、外壁工事などについて、修繕費として処理できるのか、資本的支出として扱うべきなのか確認しましょう。
金額が大きい工事や、建物の価値を高める工事については、自己判断せず税理士などに相談するのが安全です。
✔︎ 減価償却費を正しく計上しているか
建物や設備の減価償却費が正しく計上されているかも確認しましょう。
特に物件を購入した初年度や、大きな設備投資をした年は、土地・建物・設備の区分や耐用年数の確認が必要です。
減価償却費は現金支出を伴わない経費であるため、見落とすと不動産所得が大きく見えてしまう可能性があります。
✔︎ ローン返済額と利息部分を混同していないか
ローン返済額の全額を経費にすることはできません。
経費になるのは、原則として返済額のうち利息部分です。
元本返済部分は経費ではないため、返済予定表などを確認し、利息部分を分けて管理しましょう。
✔︎ 青色申告の活用余地はないか
不動産投資を継続している場合は、青色申告の活用余地がないか確認しましょう。
青色申告を活用することで、一定の要件を満たす場合に特別控除を受けられる可能性があります。
ただし、控除額や要件は不動産貸付の規模や記帳方法によって変わるため、早めに確認しておくことが大切です。
✔︎ 住民税通知の内容と確定申告書の内容が一致しているか
住民税通知の内容に違和感がある場合は、確定申告書の内容と照らし合わせて確認しましょう。
所得金額や控除額、申告内容に誤りがないかを確認することで、住民税が高くなった原因を把握しやすくなります。
不明点がある場合は、自治体の窓口や税理士に相談しましょう。
まとめ｜不動産投資の住民税対策は、経費管理が基本
不動産投資と住民税は、家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」を通じて関係しています。
家賃収入が増えたり、経費計上が不十分だったりすると、翌年の住民税が高く感じられることがあります。
初心者不動産投資家は、固定資産税、管理委託費、修繕費、損害保険料、ローン利息、減価償却費などを正しく整理することが大切です。
また、梅雨時期に増えやすい雨漏り修理や、夏前のエアコン故障対応などは、賃貸経営で避けにくい支出です。
これらを適切に修繕し、工事内容を記録し、修繕費か資本的支出かを確認したうえで正しく経費処理することが、手残りを守ることにつながります。
節税の基本は、特別なテクニックではありません。
収入と支出を正しく記録し、必要な経費を漏れなく整理することです。
住民税が高いと感じたときは、まず前年の不動産所得と経費の内容を見直しましょう。正しい経費管理を行うことが、健全な賃貸経営と安定した資産形成の第一歩になります。
※税務上の扱いは個別の状況によって異なる場合があります。
判断に迷う場合は、税理士や税務署などの専門家に確認することをおすすめします。
参考： 国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」
国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」
国税庁「No.2072 青色申告特別控除」
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