2026.08.13
満室の窓口
築古アパートの未来をどう決める？ バリューアップ・売却・建替えを徹底比較
築年数が進んだアパートを、このまま保有し続けるのか。リノベーションなどで価値を高めるのか。それとも売却するのか、建替えるのか。
今回の共有会では、築古アパートの今後を考えるうえで重要となる「バリューアップ」「売却」「建替え」の3つの選択肢について、それぞれの特徴や判断ポイント、具体的な収支事例を交えながら解説しました。
金利・物価・税負担が上昇する現在の賃貸経営では、何も対策をしなければ支出だけが増え、手残りが減っていく可能性があります。
だからこそ重要なのは、「古くなったから建替える」「空室が増えたから売る」と短絡的に判断するのではなく、物件とオーナー様の状況を数字で整理し、最適な戦略を選ぶことです。
加盟店の皆さまには、今回の内容をぜひオーナー様への資産相談・提案の切り口としてご活用ください。
【セミナー情報】
対象：不動産投資家・賃貸経営者・管理会社担当者
テーマ：築古アパートの未来をどう決める？
「バリューアップ・売却・建替え」3つの資産戦略を徹底比較
主催：満室の窓口（株式会社クラスコ）
登壇：満室の窓口 満室の窓口 刈谷店
※本レポートは、オンライン共有会での発表内容をもとに再構成しています。
1.築古アパートの資産戦略を考えるべき理由
現在の賃貸経営では、オーナー様の負担が増えやすい状況が続いています。
特に大きな変化として挙げられるのが、
・借入金利の上昇
・建築費・修繕費を含む物価の上昇
・税負担の増加
・建物の経年劣化
・入居者ニーズの変化
です。
支出が増えているにもかかわらず、家賃が下がれば、当然ながらオーナー様の手残りは減少します。
今後の賃貸経営では、単純に「空室を埋める」だけではなく、
「どうすれば家賃を維持できるか」
「どうすれば家賃を上げられるか」
という視点を持つことが非常に重要です。
2.築40年を超えた物件、どうする？
築40年を超えるようなアパートでは、問題が起こりやすくなります。
何もしないことは最大のリスクになります。
築年数が進んだからといって、必ず売却や建替えが必要なわけではありません。
まずは、 「空室が問題なのか」 「家賃が問題なのか」 「設備が問題なのか」 「修繕費が問題なのか」 「相続が問題なのか」 と、一つひとつ課題を見える化することがスタートです。
そのうえで、大きく
保有戦略
・バリューアップ
出口を考える戦略
・売却
・建替え
という選択肢を比較していきます。
①バリューアップ｜今ある物件を活かして収益力を高める
バリューアップは、今の建物を活かしながら空室改善や家賃アップを目指す「保有戦略」です。
建替えほど大きな借入をせず、賃貸経営を立て直したいオーナー様に有効な選択肢となります。
「物件は今後も持ち続けたい」
「ただし、大きな借入をして建替えるところまでは考えていない」
そんなオーナー様に検討していただきたいのが、バリューアップです。
バリューアップには、いくつか段階があります。
・まずは「お金をかけない改善」から考える
必ずしも大規模工事から始める必要はありません。
例えば、
・募集条件を見直す
・家賃設定を調整する
・これまで受け入れていなかった入居者属性を検討する
・ペット可など募集条件を広げる
といった条件緩和も立派な保有戦略です。
空室が多い理由が募集条件にある場合は、大きな工事をしなくても改善できる可能性があります。
・次に「設備追加」を検討する
現在の入居者に求められる設備が不足している場合は、設備投資による競争力向上を考えます。
・エアコン
・温水洗浄便座
・キッチン
・浴室
・モニター付きインターホン
・その他、エリアで標準化している設備
などです。「周辺物件では当たり前になっている設備が、自社管理物件には付いていない」という状態を放置しないことが大切です。
・最後に「リノベーション」
さらに大きな改善効果を狙う場合には、間取り変更を含むリノベーションがあります。
例えば、 2DK → 1LDK のように、現在の入居者ニーズに合わせて間取りそのものを見直します。
バリューアップのメリット・注意点
バリューアップは家賃・入居率・資産価値の改善が期待できる一方、工事費と工事期間中の空室リスクがあります。
「どれだけ家賃を上げられるか」を事前に検証することが重要です。
メリット
・入居率の改善が期待できる
・空室期間を短縮できる可能性がある
・家賃アップを狙える
・収益力が改善する
・資産価値を高められる
現在の入居者ニーズに合った物件へ変えられる 満室に近い状態で収益が安定している物件ほど、収益不動産としての評価も高まりやすくなります。
デメリット・注意点
一方、大規模なリフォームやリノベーションには初期投資が必要です。
さらに、工事期間が2〜3か月に及ぶ場合、その間は家賃収入が入りません。
借入返済がある物件では、 「工事期間中の収入減に耐えられるか」 まで含めた資金計画が必要です。
また、保有を続ける以上、今後も建物管理・入居者対応・修繕対応は続きます。
バリューアップを判断する３つのポイント
工事を行うこと自体が目的ではありません。
建物の状態、家賃アップ余地、工事期間中の資金繰りを確認し、投資効果が見込める場合に実施することが重要です。
判断時には最低でも次の3点を確認しましょう。
① 建物・設備の劣化状況
専門業者にも調査を依頼し「何を直す必要があるのか」 を正確に把握します。
② 家賃アップの余地
AI査定や周辺仲介会社へのヒアリングなどを活用し「リノベーション後に本当に家賃が上げられるのか」 を確認します。
③ 工事中の資金繰り
工事期間中は家賃収入が止まるため、返済やその他支出を含めても耐えられるかを確認します。
実例｜3,000万円のリノベーションで家賃収入を改善
ここでは、築古アパートでも適切な投資を行うことで収益改善につながった具体例を紹介しました。
重要なのは「工事費」だけを見るのではなく、工事後の家賃と借入返済まで含めて判断することです。
今回紹介したのは、全8戸のアパートです。
【投資内容】
外壁塗装：600万円
室内リノベーション：300万円 × 8戸
室内工事合計：2,400万円
総投資額：3,000万円
間取りは、 2DK → 1LDK へ変更しました。
改修後 家賃は、
45,000円 → 63,000円となり、1戸あたり18,000円アップ。
8戸満室の場合、 月額賃料 360,000円 → 504,000円 となりました。
増収額は、 月額：＋144,000円
年額：＋1,728,000円 です。
家賃が上がっただけでは投資成功とは言えません。
借入返済後にどれだけ手元に残るかまで確認することが重要です。
今回の3,000万円の工事は、リフォームローンを利用しています。
借入条件 借入額：3,000万円
金利：3％
返済期間：10年 元利均等返済
月額返済：約28.9万円
年間返済：約347万円
総返済額：約3,476万円
一方、リノベーション後の年間家賃収入は604.8万円です。
ここから年間返済額約347万円を差し引くと、年間キャッシュフロー：約257.8万円となります。
建替えよりも借入負担を抑えながら、 家賃改善・入居率改善・設備・間取り改善・資産価値向上を狙える点が、バリューアップの大きな魅力です。
②売却｜将来の負担を現金に変える出口戦略
売却の大きなメリットは、資産を現金化できることです。
売却によって得た資金は、
・次の不動産投資
・その他の資産運用
・相続税などの納税資金
・生活資金
などに活用できます。
さらに、物件そのものを手放すため、管理・修繕・入居者対応などの負担から解放されるというメリットもあります。
一方、売却益が発生すれば譲渡所得税がかかります。
また、先祖代々受け継いできた土地を手放すことに心理的な抵抗を感じるオーナー様もいます。
だからこそ、数字だけではなく、ご家族の考えまで確認することが重要です
不動産を残すこと自体を目的にしてはいけません。
相続予定者が不動産を引き継ぎたいのか、管理できるのかまで確認し、家族全体の視点で判断する必要があります。
売却を検討する際には、
・現在の利回りを維持できているか
・家賃は下がっていないか
・空室は増えていないか
・今後、大規模修繕が必要ではないか
・次世代へ引き継ぐ予定があるか
・相続人は本当に不動産を引き継ぎたいのか
を確認します。
特に大切なのが、最後のポイントです。
相続するお子様が、「不動産は必要ない」と考えているにもかかわらず、「土地を残さなければならない」という理由だけで高額なリフォームや建替えをする必要はありません。
オーナー様だけで結論を出すのではなく、ぜひご家族にも確認していただきましょう
売却事例①
遠方居住・後継者不在など、今後の管理継続が難しいことを理由に売却した事例です。
相続によってアパートを取得したものの、オーナー様自身が遠方に住んでおり、物件の管理が難しい状況でした。
さらに、その次の世代にも引き継ぐ予定がありませんでした。
そこで、不動産のまま残すのではなく売却を選択。
資産を現金化することで、
・管理負担から解放
・次の資産運用へ活用
・将来の相続負担を軽減
につなげました。
売却事例②
今後必要となる大規模修繕費が重荷となり、修繕する前に売却を選択した事例です。
築30年以上のアパートで、
・外壁の劣化
・設備の老朽化
・床下配管など見えない箇所からの漏水
が増えていました。
想定される修繕費は、合計、800万円以上です。
今後さらに修繕費が増える可能性もあり、オーナー様は大きな不安を抱えていました。
そこで、大規模修繕を実施する前に売却。
売却価格については修繕費相当額を考慮される可能性がありますが、将来の修繕リスクと精神的な負担から解放された事例です
売却事例③
まだ極端に築古ではない物件でも、家賃下落・空室増加・修繕費増加により収益性が下がっている場合があります。
将来の手残りを比較したうえで売却を選んだ事例です。
築約25年の物件でしたが、
・年々家賃が下落
・空室が増加
・長期空室も発生
・修繕費は増加
という状況で、収入は減る一方で、支出は増える状態です。
そこで「今後10年間保有した場合の手残り」と、「今売却した場合の手残り」を比較。
資産価値がまだ残っているうちに売却した方が有利と判断し、売却を選択しました。
このように、売却判断では「今の価格」だけではなく、今後保有した場合との比較が非常に重要です
売却事例④
不動産資産は多いものの現預金が少なく、相続時の納税資金不足が懸念されるケースです。
一部売却によって現金を確保し、相続人の負担を軽減しました。
複数の不動産を保有していたオーナー様でしたが、現金資産が少なく、「相続が発生した際に相続税を払えない」という課題がありました。
そこで、不動産の一部を売却して現金化。納税資金を事前に確保しました。
現金化することで相続税評価上の影響が出る可能性はありますが「残された家族が納税で困らない」ことを優先した判断です。
相続対策というと「税金を減らすこと」に目が向きがちですが、実際に納税できる現金を準備しておくことも重要な相続対策です
③建替え｜「新しくする」ことを目的にしない
l建替えは、土地を残しながら建物を新しくでき、相続対策としても活用できる選択肢です。
一方で高額な借入を伴うため、目先の新築収益だけではなく、長期的なキャッシュフローを検証する必要があります。
建替えには、
・建物を新しくできる
・当初の修繕負担を抑えられる
・融資を活用することで相続対策につながる
・土地を残せる
といったメリットがあります。
新築後10年程度は、大規模な修繕費が発生しにくい点も魅力です。
一方、現在は建築費が大きく上昇しています。
家賃も上昇傾向にありますが、建築費の上昇に十分追いついているとは限りません。
さらに建替えは、数千万円〜数億円規模の借入を伴うケースもあります。
だからこそ「新築だから大丈夫」ではなく、「何のために建替えるのか」を明確にする必要があります。
建築会社から提示された計画をそのまま採用するのではなく、家賃・入居率・金利・建築費などに負荷をかけたシミュレーションを行い、計画の耐久力を確認することが重要です。
チェックしたいのは、次のポイントです。
建替えの目的
・相続税対策なのか
・収益改善なのか
・次世代へ良い状態で残すためなのか
・土地を守るためなのか
目的によって正解は変わります。
【建替え後のキャッシュフロー】
高額な借入をしても、返済後に手残りが少なければ事業としては慎重な判断が必要です。
【家賃設定】
建築費から逆算した家賃ではなく、実際の周辺相場で実現可能な家賃かを確認してください。
【入居率】
事業計画で長期間100％入居を前提にするのは現実的ではありません。
一定の空室を想定したストレスをかけて検証する必要があります。
【セカンドオピニオン】
建築会社1社だけではなく、
・管理会社
・仲介会社
・建築士
・他の建築会社
など、複数の専門家から情報を集めましょう。
建替えは建物を壊す前に、既存入居者の退去が必要です。
立退き交渉は長期化する可能性があるため、工事開始日から逆算して十分な期間を確保する必要があります。
貸主都合での退去となるため、入居者への十分な説明と転居準備期間が必要です。
特に単身物件では、入居者が日中仕事をしていることも多く、連絡・面談自体が難しいケースがあります。
目安として、6か月〜1年程度の交渉期間を想定しておく必要があります。
引越し費用は繁忙期・閑散期によって大きく変動し、時期によっては金額が倍近くなることもあります。
建替え時期を決める際には、こうしたコストも考慮しましょう
・建替えの基本スケジュール
建替えは建築会社を決めて終わりではありません。
家族の意思決定から事業計画、退去、解体、新築、募集、返済開始まで一連の流れで計画する必要があります。
大まかな流れは次の通りです。
- 現状分析
- 家族で方向性を決定
- 事業計画・収支シミュレーション
- 建築会社の選定
- 入居者への通知・立退き交渉
- 全室退去
- 既存建物の解体
- 近隣への説明・挨拶
- 新築工事
- 入居募集開始
- 建物完成・引渡し
- 入居開始
- 融資返済開始
解体工事では騒音やアスベストなどの問題が発生する可能性もあります。
近隣への説明・配慮まで含めて進めることが重要です。
また、新築の場合は完成前に募集を行いますが、室内を見られない段階で募集するため、
引渡し時点で満室にならないケースもあります。
融資返済開始のタイミングについても、金融機関と事前に調整しておきましょう。
実例｜2億円を投資して建替えた場合の手残り
建替えによって家賃収入が大きくなっても、借入額が大きければ手残りが想定ほど増えないことがあります。
収入額ではなく「返済後のキャッシュフロー」で比較する重要性を示した事例です。
今回の例では、建築費：2億円
借入条件
借入額：2億円
金利：1.5％
返済期間：40年
元利均等返済
月額返済：約55.4万円
年間返済：約665万円
総返済額：約2億6,600万円
つまり、支払利息は約6,600万円です。
家賃収入
月額：約72万円
年間：約864万円
ここから年間返済約665万円を差し引くと、年間手残り：約199万円となります。
先ほど紹介したリノベーション事例では、年間キャッシュフローが約257.8万円でした。
このケースでは、2億円をかけて建替えたにもかかわらず、リノベーション後の方が年間手残りは大きいという結果になっています。
もちろん、建替えには相続対策や長期的な資産維持など別のメリットがあります。
しかし「新築にすれば収益が必ず大きく増える」とは限りません
相続税を減らすために借入を増やす場合、その借入に対して支払う利息まで比較する必要があります。
節税額だけではなく、最終的にいくら支出するのかを確認しましょう。
先ほどの2億円の借入では、利息だけで約6,600万円を支払います。
仮に「相続税が6,600万円かかるから、それを減らすために2億円借りる」という計画だった場合、結果として金融機関へ約6,600万円の金利を支払うことになります。
もちろん税務上の効果や資産状況によって判断は変わります。
しかし、「税金を減らすこと」だけを目的にするのではなく、最終的な支出・収益・承継まで含めて判断することが非常に重要です
建替えを成功させるには、目的・選択肢・長期収支・商品企画・建築会社という5つの視点から検証することが重要です。
① 建替える目的を明確にする
相続税対策なのか。
収益改善なのか。
次世代へ新しい建物を引き継ぐためなのか。
目的を最初に明確にしましょう。
② 建替え以外の選択肢とも比較する
・バリューアップ
・売却
・建替え
をフラットに比較します。
「古くなったら建替え」と決めつけないことが重要です。
③ 20年・30年・40年先まで収支を見る
目先の利回りだけではなく、
・将来の修繕費
・税務コスト
・金利上昇
・家賃下落
・デッドクロス
なども考慮し、実質的な事業性を確認します。
④ エリアニーズに合った商品をつくる
新築であれば何でも決まるわけではありません。
例えば、1Kが供給過多のエリアにさらに1Kを建てても、競争が激しくなるだけです。
地域の入居者ニーズを確認し「誰に住んでもらう物件なのか」を明確にした商品企画が必要です。
⑤ 建築会社を比較する
建築費だけではなく、
- 木造
- 鉄骨造
- RC造
- 保証内容
- アフターサービス
- 将来の修繕
- 施工品質
なども比較します。
建替えは単に建物を新しくすることではありません。
将来の収益を最大化するための重要な経営判断です。
3.まとめ
今回の共有会では3つの代表的な戦略を紹介しましたが、必ずこの中から選ばなければならないわけではありません。
土地とご家族の将来まで考えれば、さらに多くの選択肢があります。
例えば、
・建物を解体して土地だけにする
・借地として貸す
・事業用借地として貸す
・駐車場として活用する
・将来、自宅を建てるため土地を残す
といった選択肢もあります。
「土地を持っているから、必ずアパートを持ち続けなければならない」
「古くなったから、新しいアパートに建替えなければならない」
という考えに縛られる必要はありません。
今回の共有会で最も重要なポイントは、「どの戦略が一番優れているか」ではなく、「そのオーナー様にとって何が最適か」を考えることです。
空室が多い・・まずは募集条件の見直し・条件緩和を検討。
家賃が相場より低い・・設備追加やリノベーションによるバリューアップを検討。
修繕費が増えている・・今後の修繕額を整理し、売却・建替えも比較。
相続が近い・・物件単体ではなく、オーナー様の資産全体と相続人の考えまで含めて検討。
このように、取るべき戦略はオーナー様・物件ごとに変わります。
そして大切なのは、築年数だけで判断しないこと。
古い物件だから悪いわけではありません。
・収益性
・資産価値
・今後の修繕
・借入
・相続
・ご家族の意向
・将来の生活設計
まで含めて総合的に判断する必要があります。
▼以下の動画で詳しく解説しています。
空室・家賃下落でお悩みのオーナー様へ
満室の窓口では、1,000万件を超える不動産データをAIで解析し、物件ごとの経営戦略を検討できる仕組みを提供しています。
確認できる内容には、
・AIによる賃料査定
・最新市場データ
・狙うべき入居者ターゲット
・設備導入による家賃アップシミュレーション
・周辺競合物件との比較
などがあります。
まずは物件の現在地を客観的に把握し、
「条件緩和で改善できるのか」
「設備投資が必要なのか」
「リノベーションが必要なのか」
「売却・建替えを考えるべきなのか」
を整理していきましょう。
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