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新築から約20年入居の「ヤニ部屋」が大変身！金沢市中屋の築21年1LDKを「Renotta シック×バスリノ」で再生し、家賃6,000円アップ（4.3万→4.9万）を達成した逆転の投資戦略

【課題】 新築から約20年間の長期入居後に退去。室内喫煙による壁紙の黄ばみと強いタバコ臭が染みついた「重度のヤニ部屋」状態となり、家賃43,000円の維持すら困難な危機。

【施策】 消臭・下地処理とあわせ、壁紙・天井・照明を一新する「Renotta シック」と、低コストで浴室を刷新する「バスリノ」を導入。

【結果】 「ただの原状回復（出費）」を「価値向上（投資）」へと転換し、賃料6,000円アップ（43,000円→49,000円）での成約を達成。

【課題】長期入居の代償。

真っ黄色の「ヤニ部屋」と築21年の壁賃貸経営において、新築時から一度も退去が出ず、約20年間も安定して家賃を払い続けてくれた入居者の存在はまさに理想形です。

しかし、その長期入居が終わりを迎えたとき、オーナー様には避けて通れない試練が訪れます。

今回対象となった2005年3月竣工（築21年）の1LDK物件では、退去立会いの際に深刻な問題が発覚しました。

前入居者が長年にわたり室内で喫煙されていたため、リビングから寝室に至るまで、壁紙が真っ黄色に変色し、天井や建具にまでヤニ汚れと強いタバコ臭が染みついていたのです。

さらに、築21年という年月は浴室などの水回りにも相応の古さを与えており、当時の家賃「43,000円」でそのまま貸し出すことは不可能な状態でした。

ここでオーナー様が直面したのは、「原状回復のジレンマ」です。 

タバコの臭いと汚れを完全に除去するためには、壁だけでなく天井のクロスもすべて剥がし、徹底的な消臭クリーニングと全面張り替えを行わなければなりません。

つまり、何もしなくても多額の修繕費用（出費）が発生することが確定していたのです。

「多額の費用をかけて無難な白い壁紙に戻したところで、築21年の物件では家賃43,000円をキープするのが精一杯。それどころか、周辺の築浅物件に負けて家賃を下げなければならないかもしれない……」

そんな経営上の大きな岐路に立たされていました。

BEFORE①：LDK  

AFTER①：LDK 

BEFORE②：LDK

AFTER②：LDK 

BEFORE③：洋室

AFTER③：洋室 

BEFORE④：浴室

AFTER④：浴室

金沢市中屋エリアの市場環境と単身・カップル層のニーズ

なぜ、無難な原状回復だけでは家賃の維持すら難しいのか。

そこには石川県金沢市中屋エリア特有の市場特性があります。

金沢市中屋エリアは、金沢西インターチェンジや海側環状線へのアクセスが良く、車通勤をする社会人の単身者や、20代〜30代の若いカップル層から安定した人気を集めるエリアです。

このエリアで1LDKを探す若年層は、日々の仕事の疲れを癒やす「快適で洗練されたプライベート空間」を強く求めています。

特に近年は非喫煙者が圧倒的多数を占めるため、少しでもタバコの臭いや黄ばみの気配が残っている物件は、内見の瞬間に検討リストから完全に除外されます。

一方で、間取り変更（1LDKの維持）を行わなくても、内装のデザイン性と清潔感さえ現代の基準に引き上げることができれば、家賃5万円前後という手頃な価格帯で「お洒落なデザイナーズ風の部屋」を探している層に強く刺さるポテンシャルを秘めていました。

つまり、中屋エリアで勝つためには、「マイナスの状態（ヤニ部屋）をゼロに戻す」のではなく、「一気にプラスの付加価値（憧れの空間）へ引き上げる」戦略が不可欠だったのです。

【戦略的対策】避けられない修繕費を「Renotta シック×バスリノ」への投資へ転換

私たちがオーナー様にご提案したのは、どうせ全面張り替えが必要な壁と天井の工事費をベースに、わずかな追加投資で部屋のグレードを劇的に引き上げる「Renotta シック」と「バスリノ」の組み合わせでした。

間取り変更という高額な工事は行わず、既存の1LDKの良さを活かしながら、視覚と嗅覚のすべてを刷新する戦略です。

① 「Renotta シック」による大人の洗練空間の創出

タバコのヤニと臭いを根絶するため、壁紙（クロス）と天井をすべて撤去し、徹底的な消臭・下地処理を実施。

その上で、ただの白い壁紙に戻すのではなく、落ち着いた大人の雰囲気と洗練された高級感を演出する「Renotta シック」のコンセプトデザインを採用しました。

壁面と天井のクロスをトーンの整ったシックな配色でトータルコーディネートし、さらに中央の古いシーリングライトを廃止してダウンライトへ変更。

柔らかな光の陰影が空間に奥行きを生み出し、かつて「真っ黄色のヤニ部屋」だったとは到底信じられない、都会的でスタイリッシュな空間へと生まれ変わりました。

② 「バスリノ」による低コスト・ハイリターンな浴室再生

21年分の経年劣化が表れていた浴室は、ユニットバスを丸ごと交換すると100万円近い費用がかかってしまいます。

そこで採用したのが、既存の浴室を活かしながら壁面パネルや鏡、水栓などを刷新する「バスリノ」です。

費用を大幅に抑えながらも、お風呂に入った瞬間の清潔感とデザイン性を新築同様に引き上げることで、「Renotta シック」で美しくなった居室とのギャップをなくし、部屋全体のクオリティを均一に高めることに成功しました。

【結果】家賃6,000円アップ（4.3万→4.9万）！

長期収益を劇的に改善「無難な原状回復」という守りの姿勢を捨て、「デザイン投資」という攻めの選択をした結果、市場は明確な数字で応えてくれました。

• 成約賃料： 49,000円（旧賃料43,000円から+6,000円のアップ）

• 賃料上昇率： 旧賃料比 114.0%

「出費」と「投資」の決定的な差が生む20年後の未来今回の事例で最も注目すべきは、「原状回復費用（もともと必要だった出費）との差額に対する投資回収スピードの速さ」です。

ヤニ汚れの消臭と全面クロス張り替えを行う時点で、一定の費用がかかることは避けられませんでした。

そこに「Renotta シック」のデザイン性と「バスリノ」の施工を上乗せしたことで、家賃は月額6,000円（年間72,000円）アップしました。

• 10年間の累積収益差： +720,000円

• 20年間の累積収益差： +1,440,000円

さらに、もし無難な白い部屋のまま43,000円で募集を続けていたら、周辺の築浅物件に負けて長期空室に陥り、結果として40,000円以下への値下げを余儀なくされていた可能性が極めて高いと言えます。

そうした「見えない損失（空室損＋家賃下落）」を防いだ効果まで含めれば、実質的な収益改善効果は200万円以上に相当します。

【分析】なぜ、間取りを変えずに家賃6,000円アップが実現できたのか？

今回のプロジェクトの勝因は、「投資するポイントの選択と集中」にあります。

築20年を超えた物件の再生というと、壁を壊して間取りを変えたり、キッチンを丸ごと入れ替えたりする大規模リノベーションを想像されるオーナー様も少なくありません。

しかし、1LDKという間取り自体は現代の単身・カップル層のニーズに十分合致していたため、そこに高額な費用をかける必要はありませんでした。

その代わり、入居者が部屋に入った瞬間に最も目にする「壁・天井・照明（Renotta シック）」と、清潔感のバロメーターである「浴室（バスリノ）」に予算を集中投下しました。

特に、ダウンライトの柔らかな光に照らされたシックな内装は、WEBの募集写真でも圧倒的な存在感を放ちます。

「築21年・家賃4万円台」という条件で検索している入居検討者にとって、このクオリティのお部屋が49,000円で借りられることは「圧倒的なお得感（コスパの良さ）」として映り、迷いのない成約へと直結したのです。

【結論】長期入居後の退去は「物件を資産へ格上げする」最大のチャンス

「長く住んでくれた入居者が退去して、部屋がボロボロになってしまった……」

 「原状回復にお金がかかるばかりで、家賃は上げられないだろう」

もしそのように考えて、言われるがままに「白い壁紙への張り替え」だけを行っていれば、その費用は二度と戻ってこない単なる「消費（出費）」で終わってしまいます。

しかし、今回のように「どうせ直すなら、次の20年も戦えるデザインにしよう」と発想を転換し、Renotta シックやバスリノのような費用対効果の高い手法を取り入れることで、修繕費は確実にリターンを生む「資産投資」へと変わります。

築20年以上の物件であっても、適切なコンセプトと清潔感さえ与えれば、周辺相場を上回る家賃で選ばれ続けることは十分に可能です。