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相続税の最高税率は55％！あなたの不動産の相続税はいくらなの？

満室の窓口では、賃貸経営相続のご相談を多くいただいております。

一言で「相続」と言っても、オーナー様によってお悩みは色々あります。

「子供がアパートを引き継いでくれない‥」

「親の持っている不動産の相続税が心配‥」

「相続で家族のトラブルにならないか心配‥」

など、多くのお悩みがありますが、残された家族に負担をかけて争族となっては意味がありません。

今回は、所有する不動産のおおよその相続税と、相続税を低く抑えるポイントをお伝えいたします。

記事の最後には、より詳細に解説している動画もありますので、合わせてご視聴ください。

1.あなたの相続税の税率は！？

相続税の最高税率が55%であることをご存知ですか。

平成27年に相続税の増税がありました。

相続税が増税されたのは昭和63年以来、初めてとなります。

「6億円を超えたら、55%」

これは一部の人に関わることではありません。

平成27年に大増税と言われた一番の理由は、基礎控除を下げられたことです。

例えば、平成15年は、

5,000万円＋（1,000万円×3人）＝8,000万円

※法定相続人数を3人と仮定する

までは税金がかからなかったご家庭も、平成27年の改正により、

3,000万円＋（600万円×3人）＝4,800万円

これ以上は税金がかかるようになりました。

基礎控除を下げられたことによって、税金（相続税）を払う人が増えたのです。

実際に、4,800万円というと、「うちはそんなにないよ。」と思っていても、不動産、株、預金などを合わせていくと簡単に超えてしまいますので、前もって相続税対策をしておく方が増えてきています。

日本の場合は相続税においても所得税と同じく、累進課税になります。

要は、財産が多ければ多いほど税率が高くなります。

所得分の合計が６億円を超えると55％、半分以上を税金で支払うことになります。

以上を踏まえて、自分たちには相続税がかかるのかどうかを知っておく必要があります。

相続税がかからなければ、次は遺産分割に進みます。

しかし、相続税がかかるが現金を持っていない場合もあります。

納税自体は現金で行わなければいけないので、最悪の場合不動産を売らないといけなくなってしまいます。

そうならないように、節税や生命保険を活用するなどの事前対策が必要となってくるのです。

2.不動産の評価方法について

皆さんが気になることは、今自分が持っている不動産の評価方法ではないでしょうか。

評価方法がわからなければ、税金がかかるかどうかもわかりません。

このわかりにくい不動産の評価について説明します。

ー不動産評価の種類

不動産の評価は「一物四価」と言われています。

要は、一つの物件で4つの価格があることを示しています。

実勢価格

実勢価格（じっせいかかく）とは、市場で実際に取引される価格のことを指します。

これは、物件や商品が一般的にどの程度の価格で売買されているかを示す価格で、公式な価格リストや定価とは異なる場合があります。

実勢価格は、供給と需要のバランスによって決まるため、市場の状況や経済的な要因によって変動することがあります。

例えば、不動産の場合、実勢価格は近隣の同様の物件の取引価格に基づいて推定されることが多いです。

公示価格

公示価格は、日本の不動産に関する重要な価格指標で、国土交通省が毎年1月1日時点の土地価格を公表するものです。

この価格は、不動産取引の目安や税金計算の基礎として利用され、各地点の土地について専門家による評価を基に算出されます。

公示価格は、様々な不動産に関連する法的・経済的評価で参考とされ、土地の公正な評価を促すために使われます。

相続税評価額（路線価）

相続税評価額は、相続が発生した際に、遺産として受け継がれる資産（不動産、株式、預金など）の価値を税務上どのように評価するかを示した金額です。

この評価額は、相続税の計算の基礎となります。日本においては、相続税の評価基準は国税庁によって定められており、各種資産ごとに異なる評価方法が用いられます。

不動産については、路線価や公示価格を基にして評価されることが多く、これには特定の割引率や調整が適用される場合があります。

株式やその他の金融資産は市場価値を基に評価されますが、場合によっては評価方法が異なることもあります。

相続税評価額は、単に市場価格をそのまま反映するのではなく、税法に基づいた特定の計算方法に従って算出されるため、実際の市場価値とは異なることがあります。

固定資産税評価額

固定資産税は、その地域内にある不動産の価値に基づいて課税される地方税であり、評価額は3年ごとに見直されることが多いです。

評価方法は土地の場合、公示価格や路線価に基づいた評価が行われ、建物の場合は建築費用や耐用年数などを考慮して評価されます。

3.不動産評価額を調べる方法

不動産評価額は、ざっくりとですが簡単に調べる方法が3つあります。

ぜひ、チェックしてください。

ー固定資産税評価額から割り戻す

毎年、4月から6月ごろにご自宅に届く、固定資産税の評価額を基にして、その不動産の市場価格を推定する方法を指します。

そこには表されている土地や建物の「評価額」という数字が記載されています。

例えば、固定資産税評価額が「3,580,990円」だと仮定します。

固定資産税評価額は概ね公示価格の70％の評価であり、相続税評価額は80％ほどになります。

これが大体の相続税評価額となります。

ー地価マップとGoogleマップを利用

全国地価マップはパソコンなどで簡単に調べることができます。

今回は、地価マップの相続税路線価で住所を入力して調べます。

そうすると、その場所が表示されます。

参考：全国地価マップ

前の道路に、この場合は「98」という数字が記されています。

この数字が路線価となります。

この路線価は１平米あたり1,000円単位であり、今回の場合だと

この土地は9,800,000円で相続の評価をしますよ、ということになります。

ー路線価サイトを利用

先ほどの全国地価マップではなく、国税庁の路線価ページを使用します。

参考：路線価ページ

該当の都道府県を選択→路線価図を選択→該当の市町村を選択

そうすると、路線価図のページ番号が表示されます。

上部にある「索引図ページへ」をクリックしていただくと、選択したエリアの索引図が表示されます。

そこで、該当の場所をクリックすると対象の土地が表示されます。

あとは先ほどと同様に計算します。

4.まとめ

このような形で自身でも相続評価額を見ることができますので、ぜひ「自分のところはいくらなのか」調べてみてください。

以下の動画ではより詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

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 動画内では生命保険の契約の仕方が異なると税金の種類が変わることなど紹介していますので参考にしてください。 

そしてセミナー本編では「不動産経営改善士」が、あなたの不動産の相続税を 簡単調べる方法や不動産評価の見方など、さまざま方法を解説しています。

 ぜひ最後までご視聴ください。

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