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【節税対策】不動産相続税の評価額を抑える方法

前回に続いて、相続税についてのお悩みの続きをお答えいたします。

【前回の記事はこちら▼】

相続税の最高税率は55％！あなたの不動産の相続税はいくらなの？

1.相続税の節税対策

相続税の対策には生前贈与のように、相続税の対象である財産自体を減らす方法と、財産そのものの評価額を下げていく方法があります。

不動産もその一つとなります。

ー現金で残す場合

1億円の現金を持っていれば、相続が発生したとしても、それは1億円の価値のままとなります。

これが現金で残す場合です。

ー現金を不動産にした場合

しかし、その1億円で不動産を購入した場合は、固定資産評価額で見ていくことになるので、ざっくりと6,000万円ほどの価値となります。

2.建物の評価額を抑える方法

そして、アパートなどの賃貸物件で人に貸しているという形になると、更に評価が変わってきます。

普通は、建物の固定資産評価額がそのまま相続評価となります。

自分で使っていれば、固定資産評価額の金額がまるまる相続評価となりますが、人に貸しているものに関しては「貸家評価」という評価方法となります。

貸家評価の評価方法とは、

建物の固定資産評価額×（1-借家権割合）

となります。

借家権割合とは、建物自体を人に貸しているので自分では使うことができません。

自分で使うのと人に貸しているのとでは財産価値が違ってくるよ、ということなのです。

建物全体を100だとしてそのうちの30％は借りている方の評価となるのです。

残りを差し引いた7割が貸している側の価値となります。

ですので、建物の固定資産評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）

賃貸割合とは、建物のうちの貸している割合になります。

例えば、アパート10世帯があり、全て貸し出している場合は100％となります。

これが貸家評価です。

3.敷地の評価額を抑える方法

アパートが建っている敷地に対しても評価が変わってきます。

こちらも、自分で持っていれば路線価×宅地面積は土地の評価となりますが、人に貸しているアパートの土地は「貸家建付地」と言います。

「貸家建付地評価」を出すことも同じように

路線価×宅地面積×（1-借家権割合×借地権割合×賃貸割合）

という評価方法となります。

現金で保有するよりも、不動産の方が評価は低くなりますし、人に貸すとさらに評価を圧縮することができます。

4.シュミレーション

例えば、あるオーナー様が市場相場1億円の土地を保有していたとします。

その土地の相続税の評価は公示価格で路線価の8掛けですから、大体8,000万円くらいの相続評価になります。

このまま土地を持っていると、8,000万円の資産を持っているということになります。

では、この土地にアパートを建ててみましょう。

アパートの建築費用が1億円かかるとします。

現金はないので銀行から1億円の借入を行います。

その借りたお金でアパートを建てます。

この場合の相続税の評価はどうなるのでしょうか。

建物を建てるとざっくりですが、固定資産評価額は大体５割から６割の評価となります。

ですので、建物に変えた時点で固定資産評価額は6,000万円ほどに下がります。

建築費は1億円かかりましたが相続税評価になると固定資産評価額はグッと下がるのです。

さらに人に貸すことで、貸家評価30％、残りを差し引いた7割が貸している側の価値となるので、4,200万円まで下がります。

また、土地のまま貸すと「貸家建付地評価」となり、18％ほどまで下がりますので、土地の評価は6,800万円ほどになります。

合計すると土地の評価が6,800万円の、建物が4,200万円、合計が1億1,000万円となります。

これだけを見ると、更地の方が安いのでは？と思うかもしれません。

しかし、銀行から1億円のお金を借りていますので、1億円をマイナスすると残りは1,000万円となってしまいます。

だから、現金で持っているよりも不動産にする方法がおすすめなのです。

5.まとめ

評価を下げることはできますが、ただ、アパートを建てれば良いというわけではありません。

きちんと入居者が入り、家賃収入が入ることが前提としてありますので、場所や需要も考える必要があります。

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