【築48年】家賃11,000円UPのリノベーション事例を大公開！
【物件概要】
| ①構造 | 鉄筋コンクリート造 | ④間取り/世帯数 | 1LDK～2LDK/19戸 |
| ②築年数 | 築46年 | ⑤㎡数 | 62．56㎡ |
| ③階数 | 6階建 | ⑥入居率 | 100％ |
1. 事例物件の概要と退去時に直面した「3つの課題」
まずは、今回リノベーションを実施した金沢駅近くの物件の基本スペックと、退去に伴い浮き彫りとなった構造的課題を整理します。
物件基本スペック
- 所在地：石川県金沢市本町2丁目（JR金沢駅 徒歩7分）
- 築年数：1980年建築（築40年以上）
- 間取り：2LDK
- 立地特性：金沢駅至近の好立地であり、従来は転勤族層などに高い需要があったエリア
退去時に直面した3つの構造的課題
本物件では、13年という長期にわたる入居者様の退去に伴い、以下の3つの課題が存在していました。
1.高額な原状回復費用の発生
13年間の長期入居であったため、室内各所の修繕が必要であり、単なる原状回復工事だけでも高額な費用が見込まれる状態でした。
2.間取り（2LDK）と単身者市場需要のミスマッチ
金沢駅前エリアで賃貸を探す単身のお客様の多くは「1K〜1LDK」の間取りを中心に探されます。一方で本物件は2LDKであり、単身者には広すぎて賃料帯が合いづらく、空室期間が長引く恐れがありました。
3.駐車場確保の難しさとファミリー需要の薄さ
2LDKの間取りは本来ファミリー層に適していますが、本物件は敷地内および周辺に駐車場を確保しにくい環境でした。車社会である金沢市において、駐車場がないファミリー向け物件は需要が非常に薄く、ターゲット設定を誤れば長期空室のリスクを抱えていました。
2. 賃貸管理のプロの戦略：「競合不在のターゲット設定」と「間取り据え置き」
課題を解決し、投資対効果（ROI）を最大化するために、賃貸管理会社として立てた戦略は「ターゲットの再定義」と「工事規模の抑制」です。
周辺競合が少ない「20代若いカップル・新婚層」へフォーカス
単身者（1K/1LDK中心）とファミリー層（駐車場必須）のどちらも狙いにくい状況下で、私たちが着目したのが**「駅近立地を重視する若いカップルや新婚のご夫婦」**というターゲット層です。
駅前の生活利便性を享受したい20代カップルにとって、「2LDKのゆとりある間取り」は非常に魅力的です。また、駅周辺にはこのターゲット層に向けた手頃な2LDK競合物件が比較的少なかったため、明確な差別化を図れる勝機があると判断しました。
あえて「間取り変更なし」で解体・施工コストを大幅圧縮
一般的に2LDKを現代風の1LDKに変更する解体・間取り変更工事は人気ですが、解体費用や配管移設で工事費が膨らみます。今回は収支バランスを厳しく調整するため、あえて間取り変更を行わず2LDKのまま活かす決断をしました。間取り変更を省いて費用を抑えた分、内装デザインや設備の刷新へ予算を集中投下する方針を固めました。
3. コスト配分のメリハリ：全交換を避ける「選択と集中」の修繕テクニック
築古物件のリノベーションで最も重要なのは、「お金をかけるべき場所」と「コストを抑えるべき場所」のメリハリです。本事例では、以下のコストコントロール技術を取り入れました。
① 建具は新品交換せず「塗装」仕上げを選択
室内建具（ドアや枠）をすべて新品に交換すると高額な費用がかかります。そこで今回は、あえて既存の建具を活かし、塗装によるリフレッシュを選択して工事費用を削減しました。
② ユニットバスは「バスリノ（壁パネル交換）」で費用激減
築年数を感じさせる浴室は内見時の印象を左右します。しかし浴室全体の交換には莫大な費用がかかるため、メインの壁パネルのみを交換する「バスリノ」を実施しました。浴室交換と比較して大きく費用を減少させながら、清潔感とおしゃれな見た目を劇的に改善させました。
③ 浮いた予算を「システムキッチンの新品交換」に集中補填
建具の塗装や浴室パネル交換で浮かせた費用を、特に女性のお客様が重視する「システムキッチン」の新品交換へ補填しました。台所周りを刷新することで、内見時の決定力を高め、大幅な家賃アップを狙う軸としたのです。
4. 内見客を魅了するデザイン戦略：駅前に適した「ホテルライク空間」
周辺の築古物件の中に埋もれるのを防ぎ、駅前という立地の雰囲気にマッチさせるため、洗練されたインテリアデザインを採用しました。
◼️BRFORE
◼️AFTER
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◼️AFTER
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- 高級感と清潔感を演出する「目地付きタイル風床材」
床材には、ホテルライクで洗練された印象を与える「目地付きタイル」を採用しました。
- モダンで飽きのこない「グレー×白」のスタイリッシュクロス
壁紙（クロス）の色はあえて「グレーと白」のみに限定・絞り込みました。シンプルなカラーリングに統一することで、スタイリッシュで広がりを感じさせる空間を演出しました。デザインの工夫により、「築1980年」という築年数のハンデを感じさせない、若者に刺さる住空間を創出しました。
5. 驚異の成果：家賃11,000円アップ＆完工後わずか1ヶ月で満室御礼！
ターゲット戦略とメリハリの効いたリノベーション工事を実施した結果、市場から圧倒的な反響を得ることができました。
【リノベーション成果のサマリー】
- 成約期間：工事完了後、わずか1ヶ月でお申し込みを獲得
- 入居者属性：狙い通り「20代のカップル層」からのお申し込みを獲得
- 賃料増額：従来の想定賃料より月額11,000円の家賃アップ（賃料UP）に成功
- オーナー様満足度：良好な収支結果となり、オーナー様にも大変お喜びいただける結果となりました。
単なる「修繕（原状回復）」であれば、家賃を下げるか維持するのが精一杯だったかもしれません。しかし、ターゲットを明確にした「デザインリノベーション」へ舵を切ったことで、原状回復費用を単なる修繕費ではなく、将来の賃料収入を生み出す「高利回り投資」へと転換させることに成功しました。
6. 賃貸管理プロが教える！築古物件で失敗しないリノベーション3つの鉄則
本事例の成功から学べる、賃貸オーナー様が築古物件のリノベーションで押さえるべき3つのポイントをまとめます。
鉄則1：ターゲット（ペルソナ）から逆算して企画する
「どんな人に住んでほしいか」が決まっていないリノベーションは失敗します。エリアの需要動向（駅徒歩、競合状況、駐車場有無）を分析し、競合が少ないブルーオーシャンなターゲットを絞り込むことが第一歩です。
鉄則2：全交換に頼らず「塗装・部分施工」を活用する
「古いからすべて解体して新品にする」というフルリノベーションは、施工費が高騰する現代において収支が合わなくなるリスクがあります。建具の塗装や浴室パネル交換など、費用を抑えつつ見た目を劇的に変えるプロの施工技術を活用しましょう。
鉄則3：水回り（特にキッチン）は妥協しない
賃貸物件の決定権は、カップルや夫婦の場合、女性側が握っているケースが多く存在します。他の部分で費用を削りつつも、毎日使うキッチン周りに予算を集中投資することで、内見時の成約率を飛躍的に高めることが可能です。
7. まとめ：金沢エリアの空室対策・リノベーションのご相談はプロにお任せください
築年数が経過した物件であっても、立地特性に応じた適切なターゲット設定と、戦略的なコスト配分を行うことで、想定以上の家賃アップと早期満室経営を実現できます。
「長期入居者の退去が決まり、高額な原状回復費用に悩んでいる」 「築古2LDKの空室が埋まらず、家賃を下げるべきか迷っている」 「収支バランスの取れたバリューアップ提案を受けたい」
このようなお悩みをお持ちの賃貸オーナー様は、ぜひお気軽にご相談ください。地域の賃貸市場を知り尽くした賃貸管理会社として、物件ごとの強みを最大限に引き出す最適なリノベーションプランをご提案いたします。
