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築34年＆10年の長期入居退去で高額な修繕費に直面！「原状回復＋デザインリノベーション」で和室洋室化やキッチン導入を行い、賃料1万円UPの月額53,000円で成約した成功劇

【金沢市・空室対策成功事例】10年の長期入居退去から一転！
築34年・2LDK物件が「原状回復＋デザインリノベーション」で賃料1万円アップを達成した戦略的収支改善術

1. はじめに（物件概要と事例のハイライト）

賃貸アパートやマンションを経営するオーナー様にとって、長年住んでいただいた入居者様の退去は、感謝の気持ちと同時に大きな悩みの種となります。
特に10年を超えるような長期入居の場合、室内の損耗や経年劣化が大きくなり、退去後の修理やお手入れにかかる費用（原状回復費用）が高額になりがちです。

「高額な修理代がかかるのに、近隣の家賃相場に合わせて今まで通りの家賃（あるいは値下げした家賃）で募集したら、工事費用の元が取れなくなってしまう……」 このような不安を抱えるオーナー様は少なくありません。

今回ご紹介するのは、石川県金沢市にある築34年（1992年築）・2LDKの賃貸アパートで実施した空室対策の成功事例です。

こちらの物件は、主要な幹線道路へ出やすい交通の便の良さと、大通りから一本入った静かな住環境を兼ね備えており、ペットと一緒に暮らせる貴重なお部屋という強みを持っていました。しかし、直近の入居者様が10年間という長期間にわたって暮らされていたため、退去後は室内の傷みが目立ち、元通りの状態に戻す「通常の原状回復」を行うだけでも高額な費用が見込まれる状態でした。

そこで賃貸管理のプロとしてご提案したのが、単に古くなった部分を直すだけにとどまらない「原状回復＋αのデザインリノベーション」です。

入居者様に選ばれるデザインへと室内を生まれ変わらせた結果、元の賃料から10,000円アップとなる「月額53,000円」での成約を達成することができました。高額な修理費用というリスクを、お部屋の価値を高める前向きな投資に変え、オーナー様の収支バランス（投資した費用とお家賃収入のバランス）を大幅に改善させた具体的なノウハウを解説します。

2. 【課題】物件スペックと長期入居後の退去・空室リスク

物件の基本情報と魅力

まずは、今回対象となったお部屋のスペックと、周辺環境の特性を整理します。

• 所在地：石川県金沢市（主要幹線道路へのアクセス良好・静かな住環境）

• 築年数：1992年築（築34年）

• 間取り：2LDK（和室のある間取り）

• 条件：ペット飼育相談可能

• 入居状況：前入居者様が10年間ご入居（長期入居）

この物件があるエリアは、車での移動がしやすく暮らしやすい落ち着いた環境、また過去の問い合わせ傾向や周辺競合物件の募集状況を分析し、「30〜40代・ペット飼育層」を主要ターゲットとして設定しました。

長期入居退去がもたらす「高額な原状回復費用」

一方で、このエリアはお手頃な家賃でお部屋を探すお客様も多い地域です。
そのため、賃貸経営を行う上で非常に厳しい壁が立ちはだかっていました。

10年という長期にわたってご生活いただいたお部屋は、壁紙の汚れや床の傷み、設備の劣化などが部屋全体に広がっています。
これらを元の綺麗なお部屋に戻すだけでも、かなりの高額工事になってしまいます。

収支が合わなくなる「賃貸経営のジレンマ」と空室リスク

ここで問題となるのが、費用とお家賃のバランスです。

高額な修理費用を支払って部屋を綺麗に元通り（原状回復）にしても、周辺の家賃相場に合わせて家賃を上げられなかったり、築年数の経過を理由に家賃を下げざるを得なかったりした場合、「せっかく高いお金をかけて直したのに、家賃収入で工事費用を回収できない（収支や予算が合わない）」という事態に陥ってしまいます。

さらに、1992年築という築34年の築年数や、畳のある「和室」が残った間取りのままでは、どうしても室内全体に古い印象（築古感）が残ってしまいます。いくら室内を清潔に修繕したとしても、周辺にある家賃の安さを売りにした競合物件の中に埋もれてしまい、結果として空室期間が長引いてしまうリスクが高かったのです。

高額な修繕費用が無駄になるのを防ぎ、しっかりとお金を回収して健全な賃貸経営を続けるためには、ただ綺麗に直す「修繕」ではなく、室内の魅力を飛躍的に高めて明確に家賃をアップさせる「価値向上（バリューアップ）戦略」が必要でした。

3. 【対策】賃貸管理のプロが提案する戦略的リノベーション

高額な原状回復コストをしっかり回収し、オーナー様の収支をプラスへ転換させるため、私たちが提案・実施したのが「原状回復＋αのデザインリノベーション」です。

「ペットと過ごしたい方」の心に響くよう、お部屋の弱点を強みへと変える3つの具体的な改修を行いました。

【今回のリノベーションのポイント】

① 和室を洋室に変更 ＆ 明るいホワイトオーク調の床材へ全面刷新

② 質感にこだわったグレー系（コンクリート調）アクセントクロス ＆ 木目調天井

③ ガスコンロ一体型のスタイリッシュなシステムキッチンへ交換

① 和室（畳）の洋室化と明るい床材への全面張り替え

◾️Before

◾️After

ペットと一緒に暮らすお部屋において、畳（和室）は爪による傷や汚れ、ニオイがつきやすく、お手入れが大変なため入居者様から敬遠されやすい要因になります。

そこで、和室の畳を撤去して使い勝手の良い「洋室」へと変更しました。
さらに、お部屋全体に使われていた暗いブラウン系の床材を撤去し、全室を通して「明るいホワイトオーク調の木目フロア」へ全面張り替えを実施しました。

足元を明るい木目調に統一したことで、お部屋に入った瞬間の圧迫感がなくなり、お手入れもしやすく、広く開放的に感じられる空間へと生まれ変わりました。

② 「デザインクロス（壁紙）」の導入

◾️Before

◾️After

お部屋の印象をガラリと変え、内見（室内見学）の際の印象をアップさせるため、壁紙のデザインにも工夫を凝らしました。

• 壁面（リビング）：シックで質感のある「グレー系（コンクリート調）」のアクセントクロスを施工。

• 天井：落ち着いた「木目調クロス」を採用。

ただ壁紙を新しくするだけでなく、落ち着きと高級感を演出する色合いを組み合わせることで、大人世代に好まれる洗練されたモダンな空間を作り出しました。

③ 部屋の顔である「キッチン」をシステムキッチンへ完全交換

◾️Before

◾️After

水回り設備、特にお料理をするキッチンはお部屋選びの決め手となる非常に重要な要素です。

古さの目立っていたキッチンを撤去し、ガステーブルが一体となったスタイリッシュなシステムキッチンへと完全に交換しました。
見た目の美しさはもちろんのこと、毎日の家事が快適になる使い勝手の良さを追求し、他の賃貸物件との大きな差別化を図りました。

4. 【結果】賃料アップの実績

見違えるようなモダン空間への変貌

和室や古くなった設備を一新したことで、1992年築という築34年の古さを感じさせない、洗練された素敵なお部屋に生まれ変わりました。

インターネットの賃貸ポータルサイト（物件検索サイト）に写真を掲載した際も非常に見映えが良く、多くのお客様から反響をいただくことができました。
実際にお部屋を見に来られた際も、第一印象で心を掴む魅力的な仕上がりとなりました。

成約結果と収支の改善

コストパフォーマンスを重視するお客様が多い地域でありながら、「主要道路に出やすい交通利便性と静かな住環境」という立地の良さに加え、「洗練された内装デザイン」が高く評価されました。

その結果、

• 成約賃料：月額53,000円で成約

「高額な修理代がかかり、家賃を上げられなければ工事費用が回収できない」という大きなリスクを、戦略的なリノベーションによる月額10,000円の家賃アップによって解決しました。
月額10,000円の賃料アップを実現したことで、従来より年間120,000円の賃料収入増加につながりました。
工事費用や募集期間なども含めて収支を確認しながら、リノベーションによる投資効果を検討することが重要です。

5. 【まとめ】賃貸オーナーへのプロのアドバイス

今回の事例は、10年という長期入居者の退去に伴う「高額な原状回復費用の発生」というピンチを、戦略的な投資によって「お部屋の価値を高めて収入を増やすチャンス」へと変えた好例です。

築年数が経過した賃貸物件をお持ちのオーナー様へ、賃貸管理のプロの視点からお伝えしたい大切なアドバイスは以下の3点です。

1. 「ただ元に戻す修繕」から「価値を高める投資」へ発想を転換する

長期入居後の退去では、壁紙や床を綺麗にするだけでもまとまった費用がかかります。
しかし、数万円〜数十万円の費用を追加してデザイン性や設備の利便性を高めることで、相場より高いお家賃で成約できる可能性が広がります。
費用を単なる「出費」と捉えず、お家賃アップで回収する「投資」として捉えることが重要です。

2. 物件の立地とターゲット層に合わせたリノベーションを行う

万人に受ける無難な内装よりも、「どのような人がこの部屋に住みたいか」というターゲットを絞り込むことが成功の近道です。
今回の事例のように「30〜40代・ペット飼育層」というターゲットに対して「洋室化・明るいホワイトオーク調の床・コンクリート調×木目のシックなデザイン」といった具体的で刺さる提案を行うことが、家賃アップにつながります。

3. 退去が決まった早い段階で信頼できる専門家に相談する

解約の連絡が入ったタイミングから、お部屋の劣化状況を予測し、周辺の競合物件の状況を調査した上で「どのような工事を行えばいくらお家賃が上がるか」という収支シミュレーションを立てることが成功のカギを握ります。

金沢市周辺で「長期入居者が退去して修理費用が高額になりそう」「築年数が経って空室が目立ってきた」「適切なリノベーションで家賃を上げたい」とお悩みのオーナー様は、ぜひお気軽にご相談ください。物件が持つ本来の可能性を引き出し、長期的に安定した賃貸経営をサポートいたします。