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投資物件の建物劣化を「放置」してはいけない理由

投資初心者でも、比較的簡単に利益を上げることができると人気の不動産投資ですが、投資物件の建物劣化を放置しておくと資産価値が下がってしまうことはあまり知られていません。 

今回は、投資物件の劣化を放置することで起こる利回り低下や建物の劣化を見分ける方法などを解説します。

投資物件の利回り相場は何%？

不動産投資をする際に気になるのは、利回りです。

利回りは「表面利回り」「実質利回り」「返済後利回り」の3種類になりますが、この中では、返済後利回りが一番現実的です。 

しかし、借入者によってローン返済額が異なるため、実質利回り[（年間収入―年間経費）÷物件価格]で見ると投資物件の利回り相場は、約5％前後となります。 

また、東京（4％前後）と地方（5％～6％前後）で見ると東京の方が少し悪くなっていますが、これは地方の物件価格が東京よりも安いからです。

ただし、この利回りは期待利回りなので、実際の取り引き利回りよりも高い数値になっています。 

これらを踏まえて利回りの相場は5％前後といわれています。

投資物件の資産価値を下げる建物劣化

利回りが高いとリスクも高く、利回りが低いとリスクも低いということからわかるように、利回りとリスクは連動しています。 

しかし、投資物件の資産価値を下げる要因の一つに建物劣化があります。

経年によって建物劣化は、そのまま家賃の値下げや空室リスクとなり安定的な収入が得られなくなるだけでなく、売却するときの資産価値にも影響を与えます。 

そのため、建築年数の経った投資物件を良い利回りで回し、資産価値を下げないためには、建物劣化を放置せず点検や修繕、交換などを定期的に行うことが大切になります。

投資物件の建物劣化を見分ける方法

マンションなどを区分所有している場合は、専有部分を実際に自分の目で見ることができるので、劣化を確認することができます。 

しかし、専有部分に入居者がいる場合や外壁などの専有部分以外の建物劣化は、自分では確認できないため建物の管理組合、管理会社が保管している修繕履歴を確認すると良いでしょう。 

修繕履歴は、その建物の過去に行った修繕を記録しているので、どれくらい建物が劣化しているのかがわかります。

では、修繕履歴を見るときにチェックしておきたいポイントはどこでしょうか。 

大規模修繕の履歴を確認 外壁や屋根など修繕が適切に行われているかをチェックします。 

設備の設置年数を確認 修繕履歴で設備の設置年数を確認することも大切です。設備を設置して15年以上経過している場合は、交換などの修繕を行う可能性が高くなります。 

修繕の回数を確認 同じ個所を修繕している頻度を確認しましょう。

築年数が浅くても頻度が多ければ、それだけクレームが付いている可能性があります。

利回り低下の原因

では、投資物件の建物が劣化していると、なぜ利回りが低下するのでしょうか。

外壁劣化による入居率低下

投資物件に劣化が生じ修繕が必要になると費用が掛かるだけでなく、入居率が低下し利回りが悪くなります。 

特に、内装と設備の劣化は入居者に良い印象を与えませんが、それだけではありません。

入居希望者が最初に目にする外見で物件の印象が大きく変わります。

外壁のひび割れ

外壁のひび割れは、建物が古く危険なものである印象を与えてしまいます。

特に「地震が起きたときに危ないのでは…」と敬遠される原因ともなります。 

また、雨漏りの原因ともなりかねません。 

ひび割れの大きさや長さに合った適切な補修と塗装で見た目が大きく変わるので、目に付きやすいひび割れをチェックしてなるべく早めに補修を行いましょう。

外壁の汚れや鉄部の錆

マンションやアパートの外階段は、鉄骨製のものが多く、劣化すると錆が目立ってきます。 

外壁は常時、雨や紫外線、黄砂やＰＭ2.5にさらされています。 特にPＭ2.5には鉄が含まれているため、雨で洗い流されない部分を放置しておくことで錆びの原因になります。 

錆は放置しておくと穴が開いてくるなどして他の建材部分にも影響を与える場合があるだけでなく、見た目も悪く、入居希望者に「古臭い、貧乏っぽい、危ない」などの印象を与えてしまいます。 

錆は、早い段階で補修を行えば費用を抑えられますが、放置して悪化すると費用が高くなる場合もあるので、なるべく早めに対処することをおすすめします。

水漏れ

また、ベランダの水漏れは、見た目だけでなく放置しておくと内部の木材が腐ってしまい、建物の構造にも悪影響を与えます。 

それにより、建物の悪化、カビの発生、臭い、害虫が発生します。 密閉された室内に、余計な水分が侵入してしまうと建造物の劣化や、湿度が上昇してカビが生えたり、それによって嫌な臭いが発生したり、害虫まで発生することもあります。 

水漏れ跡が確認できた場合は、表面の補修だけでなく内部の状況も確認して適切な補修を行うようにしましょう。 

このように建物の劣化を放置することで、修繕費用が大きくかかるだけでなく、悪臭の原因になったり、建物の見た目にも悪影響を及ぼし、入居率の低下に拍車をかけてしまうのです。 

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