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賃貸経営に関わる「税金」まとめ

賃貸経営に関わる税金

賃貸経営をする際は、さまざまな税金が関わってきます。

例えば、建物を建てるときは、「業者と契約を締結する」「建築」「家賃収入を得る」など、あらゆるシーンで税金を支払うことになります。 

では、それぞれのシーン別にかかる税金について解説していきます。

賃貸経営に関わる税金①｜不動産取得時

不動産を所得するときの税金には、どのようなものがあるのでしょうか。

ー不動産取得税

不動産所得税は、建物が完成するとかかる税金です。

この不動産所得税は、贈与や交換など無料で手に入れた不動産でも課税されるものですが、相続によって取得した場合には、適用されません。 

本来、不動産所得税は、取得した人が該当する都道府県の税事務所に報告するものですが、自ら報告する人が少ないために、都道府県で所有権の移転登記などで状況を把握し、納税通知書を送付して請求します。 

例えば、2021年3月31日までに宅地などを取得した場合は、取得した不動産価格の1／2が課税標準額です。

ー登録免許税

建物が完成すると、登記をしなければなりませんが、このときにかかる税金が「登録免許税」です。 

登記には、他人から不動産を手に入れて登記する「所有権の移転登記」と所有している土地に建物を建てた場合の「所有権の保存登記」、金融機関から建築資金の融資を受けて建物を建てた場合は「抵当権の設定登記」があり、それぞれの種類によって登録免許税の税率は変わってきます。 

例えば、相続又は法人の合併による所有権の移転の場合は、不動産価格の4／1000、抵当権の設定登記は、債権金額の4／1000（マイホームの場合は1／1000）、贈与などによる所有権の移転は、20／1000となります。

ー印紙税

アパートやマンションを建てるときに交わす契約には、契約書を作成し締結させる必要がありますが、このときにかかるのが「印紙税」です。

印紙税は、定められた金額の印紙を郵便局などで購入し契約書に添付することで納税します。

賃貸経営に関わる税金②｜不動産所有時

不動産を所有しているときには、どのような税金がかかるのでしょうか。

ー固定資産税

毎年1月1日現在で土地や建物を所有している場合は、固定資産台帳に登録されていますが、この台帳に登録されている人に対して課税される市町村税を「固定資産税」と呼びます。 

アパートやマンションを建築した場合は、建てた年の翌年から固定資産税が課税されます。 

固定資産税評価額の1.4％が固定資産税の標準税率ですが、市町村によって多少異なることもあるので、注意が必要です。 

また、特例措置により非住宅用地に比べ1／6に軽減されることがあります。

ー都市計画税

都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用に充てられる地方税のことで、毎年1月1日現在で、不動産を所有している人に課税されます。 

課税率は、固定資産税評価額と同様ですが、賃貸マンションやアパートなどの住宅用地の場合は、非住宅用地に比べ、1／3に減税される特例措置があります。

賃貸経営に関わる税金③｜不動産賃貸時

では、不動産を賃貸しているときにかかる税金には、どのようなものがあるのでしょうか。

ー所得税

賃貸経営で得た家賃収入には、不動産所得として「所得税」がかかります。

所得税は、毎年1月～12月の間に得た所得に対してその年に納税しますが、基礎控除や社会保険料控除、医療費控除、配偶者控除などのさまざまな控除があります。

また、減価償却費も必要経費として計上すれば控除の対象となり、所得税の軽減にとても役立ちます。 

源泉徴収で所得税を納付しているサラリーマンであっても、賃貸オーナーとして20万円以上の所得がある場合は、確定申告が必要です。

ー住民税

住民税は、所得税が確定した後に計算されるため、所得が発生した翌年に納める税金で、正式名称は、都道府県民税・市町村民税といいます。

住民税は、所得税と同様にさまざまな控除があります。

ー事業税

個人で不動産賃貸業を行っている場合は、「個人事業税」を支払う必要があります。 

個人事業税は、「住宅であれば10棟以上」「区分所有の場合は、10室以上」「土地は10件以上または2,000平方メートル以上」の場合に課せられる地方税ですが、事業主控除や繰越控除、専従者給与などを控除として差し引くことができます。 

また、個人事業税は、必要経費に含まれます。法人の場合は、「法人事業税」がかかります。

賃貸経営に関わる税金④｜不動産相続時

では、不動産を相続したときは、どのような税金がかかるのでしょうか。

ー相続税

相続税は、相続や遺贈によって得た財産が、基礎控除額を上回る場合にのみ課税される税金です。

基礎控除額は「3000万円＋（600万円×法定相続人）」で決定されます。 

また、土地や建物などの不動産を相続した場合は、不動産の評価額から債務などの金額を差し引いて遺産額を算出します。 

このときに、相続したものが賃貸住宅や賃貸物件を建てた土地の場合は、評価額が低く設定されるので節税効果が期待できます。

賃貸経営に関わる税金まとめ

アパートやマンションなどの賃貸経営には、不動産所得税や固定資産税、住民税、事業税、相続税などあらゆるシーンで税金がかかります。

しかし、税金が課税される仕組みを知れば、効果的に減税することも可能です。

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