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不動産投資

2023.06.27

満室の窓口

【アパート経営】個人事業主として成功するための7つのポイント

アパート経営は適切な知識と計画が必要です。

しかし、個人事業主として成功するには、法人との違いを理解し、税務の処理、責任の範囲などを把握することが重要です。

この記事では、法人との違いから、アパート経営を成功させるためのポイントまでを分かりやすく解説します。


<目次>
1.アパート経営の個人事業主と法人の違い
 税務処理
 責任範囲
 承継の容易さ
 信用力
2.個人事業主としてアパート経営する
 節税対策
 必要な届け出
 個人事業税
3.アパート経営を成功させる7つのポイント
 ①場所選び
 ②建物の状態
 ③資金管理
 ④入居者対応
 ⑤法律・税金の知識
 ⑥市場動向の把握
 ⑦ネットワーク作り
4.まとめ




1.アパート経営の個人事業主と法人の違い

アパート経営における個人事業主と法人の違いについて解説します。


税務処理

個人事業主としてアパートを運営する場合、所得は個人の所得として課税されます。

所得税率は累進課税で、収入が増えると税率も増えます。

また、事業の所得は、生活費など他の目的で使用することが可能です。

一方、法人としてアパートを運営する場合は、所得は法人税により課税されます。

法人税の税率は一定であり、所得が増えても税率は変わりません。

ただし、法人の利益を個人が引き出す(配当する)場合は、個人所得税や住民税も発生します。


責任範囲

個人事業主の場合、個人の資産と事業の資産は一体となっており、事業で発生した借金などの責任は全て個人の責任となります。

つまり、事業の負債は個人の資産で賄わなければならない場合があります。

一方、法人の場合、法人の資産と個人の資産は分離されています。

したがって、事業で発生した負債に対する責任は法人の資産範囲内に限定されます。


承継の容易さ

個人事業主の場合、事業の承継は複雑になることがあります。

事業を子どもなどに引き継がせる場合、相続税が発生することがあります。

法人の場合、株式の譲渡により比較的簡単に事業を承継することが可能です。


信用力

一般的に、法人の方が信用力が高いとされています。

そのため、銀行からの融資を受けやすい可能性があります。




2.個人事業主としてアパート経営する

個人事業主としてアパート経営をする際の、節税対策・届け出・個人事業税について解説します。


節税対策

青色申告を利用する

青色申告とは、個人事業主が自ら経理を行い、収支の記録(帳簿)を税務署に提出することで、一定の税制上の優遇措置を受けられる制度です。

青色申告を選択すると、以下のような利点があります。

青色申告特別控除:所得税法に基づき、最大65万円を所得から控除できます。この控除額は白色申告(帳簿を作成せずに収支報告する方法)と比べて高額で、節税効果があります。

損失の繰越控除:青色申告を選択した場合、損失が出た年の損失額を、次年度以降の黒字に繰り越して控除することが可能です。これにより、経営が安定していない初期段階でも節税を行うことができます。


必要経費を正確に計上する

アパート経営における各種経費は、所得を算出する際に引き算することができます。

これにより、税金の対象となる所得額を減らすことができます。

必要経費とは、事業を行うために必要な経費のことで、次のようなものが含まれます。

・建物の修繕費

・管理費

・広告宣伝費

・保険料

・固定資産税などの公課

・減価償却費

これらの経費は全て記録し、税務申告の際には正確に計上することが重要です。


所得控除・税額控除を活用する

所得税の計算では、所得控除や税額控除を活用することができます。

所得控除は、所得金額から一定の額を控除するもので、これにより課税所得が減少します。

一方、税額控除は、計算された税金の額から控除するもので、税金そのものを減らすことができます。


必要な届け出

アパート経営を始めるときには、開業から1カ月以内に「個人事業の開業・廃業等届出書」の提出が必要です。

これによって、あなたのビジネスが事業的規模として認められ、特定の条件を満たすと青色申告を行うことが可能になります。

青色申告を行うと、所得税から65万円の特別控除を受けることができます。

青色申告を選びたい場合、特に初年度から行いたい場合は、開業から2カ月以内に「所得税の青色申告承認申請書」を提出する必要があります。

さらに、青色申告を選ぶ利点として、配偶者や親族に支払った給与を全額必要経費として計上できる点があります。

白色申告ではこの給与の一部しか必要経費として認められませんが、青色申告では「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出することで、給与全額を必要経費として認められます。

この届けは開業の日や専従者がいることになった日から2カ月以内に提出する必要があります。


個人事業税

アパート経営を個人事業主として行う場合、「個人事業税」という地方税の支払いが必要になります。

個人事業税は、経営するアパートの規模や、賃料収入に基づいて計算されます。

基本的には、10室以上を所有していると、事業的規模として「第1業種の不動産貸付業」とみなされ、税率5%が課税されます。


個人事業税の計算方法は以下の通りです。

個人事業税=(所得金額-事業主控除290万円)×5%


このとき、所得金額から最大で290万円の「事業主控除」が可能です。

これは、一定の所得以下の個人事業主を支援するための制度です。

また、個人事業税は所得税とは違い、特別に申告を行う必要はありません。

所得税を確定申告した結果に基づいて、税務署から納税通知書が送られてきます。

その通知書に記載された金額を指定された期限内に納付することで、個人事業税の支払いが完了します。




3.アパート経営を成功させる7つのポイント

個人事業主としてアパート経営を成功させるためには、以下のポイントが重要となります。


①場所選び

アパート経営において最も重要なのは立地条件です。

交通の利便性、近くの施設(スーパーマーケット、学校、病院等)、周囲の環境などを考慮し、入居者が魅力を感じる場所を選ぶことが重要です。


②建物の状態

建物の状態は入居率や入居者の満足度に直結します。

築年数や設備、間取り等を考慮し、適時にメンテナンスやリフォームを行うことが必要です。


③資金管理

 アパート経営には初期投資だけでなく、メンテナンス費用、税金、保険料など継続的な出費が必要です。

これらを見越した資金計画を立て、キャッシュフローを管理することが大切です。


④入居者対応

入居者とのコミュニケーションを大切にすることが重要です。

入居者のニーズを理解し、快適な生活環境を提供することで長期滞在を促し、空室率を低く保つことができます。


⑤法律・税金の知識

アパート経営には不動産法、税法など多くの法律が関わります。

これらの法律を理解し、適切に対応することでトラブルを避けることができます。


⑥市場動向の把握

不動産市場は経済状況や人口動態などにより変動します。

市場の動向を常にチェックし、自身の経営戦略を見直す柔軟性が求められます。


⑦ネットワーク作り

不動産仲介、建築家、税理士、司法書士など、アパート経営に関わる様々なプロフェッショナルとのネットワークは大変重要です。

彼らからのアドバイスやサポートは経営をスムーズに進める上で不可欠です。




4.まとめ

アパート経営を個人事業主として成功させるためには、適切な知識が求められます。

法人との違いを理解し、適切な場所選びから資金管理、入居者対応、そして適切な節税対策まで、すべてがバランス良く行われることが大切です。

アパート経営は長期的な視野を持つことが必要なビジネスであり、必要な知識やスキルを身につけて、しっかりと準備を行うことで安定した収益源になり得ます。


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