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【不動産投資】賃貸経営の利回りの計算方法とは？

アパートやマンションなどの賃貸経営をするときは、利回りを考えなければなりません。

しかし、利回りには、「表面利回り」と「想定利回り」「実質利回り」があり、それぞれに意味や計算方法が違います。

今回は、賃貸経営をする上で知っておくべき利回りの種類と計算方法を解説します。

1.利回りとは

賃貸経営における利回りとは、投資した額に対して、どのくらい利益があるのかを数字として表したものをいいます。

賃貸経営の場合は、投資＝物件の購入、利益＝家賃収入と考えるとわかりやすいでしょう。 

つまり利回りとは、投資家が物件を購入した場合に、その物件から得られる年間の家賃収入と物件の購入価格との比率を示す指標です。

利回りが高ければ、より多くの収益を期待することができます。

一般的に、不動産賃貸物件の利回りは、以下のように算出されます。

利回り = 年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100%

たとえば、1年間で10万円の家賃収入が見込める物件を1,000万円で購入した場合、利回りは1%となります。

同様に、年間の家賃収入が20万円で物件の購入価格が1,000万円の場合は、利回りは2%となります。

ここで、物件の購入価格を家賃収入で回収しようとすると、単純に計算して利回りが10％であれば10年、20％の場合は5年になります。

しかし、実際は、税金や修繕費の積み立て、保険料などの支出もあるので、もう少し時間がかかるでしょう。

つまり、利回りだけで判断するのは危険です。

物件の維持管理費用や、入居率や退去率など、様々な要因によって実際の利益は変動します。

投資家は、物件の状態や地域特性、市場動向などを総合的に判断し、収益性を評価する必要があります。

また、利回りには、「表面利回り」と「想定利回り」「実質利回り」があり、それぞれに意味や計算方法が変わってきます。

それぞれの意味や計算方法を見て見ましょう。

ー表面利回り

賃貸経営で一般的に使用されているのが「表面利回り」です。 

表面利回りは、購入や建築時にかかる費用、賃貸経営に必要な諸経費を考慮に入れず、単純に年間の家賃収入を物件の購入、建築費用で割ったものなので、「予想利回り」「単純利回り」「グロス利回り」とも呼ばれることがあります。 

このように、表面利回りは、細かい経費などを計算に入れていない数値になりますが、収益を大まかに捉えることで物件ごとの比較や融資を受けるときの計画書などの目安にはなります。 

しかし、その物件を購入もしくは建築した時点での指標なので、その後の利回りが維持できるかはわかりません。 

表面利回りの計算式 

例えば、物件購入費が1億円、家賃10万円、部屋数10室で過去1年間の実働部屋数が8室の場合は、10万円×8室×12カ月で年間の収入960万円と算出されます。 

この年間収入を購入費の1億円で割って100（％）をかけます。

960万円÷1億円×100となるので、表面利回りは9.6％ということがわかります。

ー想定利回り

賃貸物件の利回りを満室状態で計算した指標が想定利回りです。 

1年分の賃料で利回りを計算するのは、表面利回りと同じですが、表面利回りとの大きな違いは、空室があっても満室として算出する点で、利回りからリスクを考える場合の参考とはなりません。 

しかし、複数の候補物件をざっくりと比較する際には、わかりやすい指標となるでしょう。 

投資用の不動産広告にも想定利回りを明記している場合もありますが、これは満室が前提なので、実際に経営をすると想定利回りを下回ることが多いことを理解しておくことが大切です。 

想定利回りの計算式 

表面利回りの例と同じにした場合、空き室があっても満室として計算するので、10万円×10室×12カ月で年間の収入が1,200万円となります。 

この年間収入を購入費の1億円で割って100（％）をかけると12％が想定利回りとなります。

ー実質利回り

実質利回りは、年間の家賃収入から固定資産税や管理費、修繕費、火災保険などの必要経費を引いて算出される実質的な収入を物件購入もしくは建築費とそのときにかかった諸費用を合計した総額で割ったものになります。 

そのため、表利回りや想定利回りよりも現実的な数字が算出されますが、空室による収入減、修繕費などの将来必要と思われる費用をすべて入れて計算する必要があるので、あくまでも想定値として考えておきましょう。 

賃貸経営で利回りを考えるときは、この実質利回りが大切になります。 

実質利回りの計算式 

実質利回りの計算式は、（年間の家賃収入-年間の諸経費）÷（物件の購入もしくは建築費+取得時の諸経費）×100（％）となります。 

上記の例と同様に1億円の物件を購入するときに1,000万円の諸経費がかかり、年間の家賃収入が1,200万円、年間の諸経費が100万円かかるとした場合は、（1,200万円-100万円）÷（1億円+1,000万円）×100（％）=10％が実質利回りです。

2.自分で実質利回りを計算してみよう

不動産投資において、利回りは重要な指標の1つです。

特に、実質利回りは、実際に手元に残る収益を考慮した上で算出されるため、投資家にとっては非常に重要な指標となります。

そこで、実際に自分でも実質利回り計算をして見ましょう。

まずは、計算式を確認しましょう。 

実質利回り = (年間の家賃収入 - 維持管理費用 - 税金 - 保険料) ÷ 物件価格 × 100%

実際に計算してみるために、以下の条件を設定します。

 物件価格：1,000万円 年間の家賃収入：150万円 維持管理費用：10万円 税金：20万円 保険料：5万円

それでは、計算してみましょう。 実質利回り = (150万円 - 10万円 - 20万円 - 5万円) ÷ 1,000万円 × 100% = 1.5%

以上のように、実際に自分でも実質利回りを計算することができます。

また、このような計算を行うことで、投資家はより正確な収益性を評価することができます。

ただし、注意点として、維持管理費用や税金、保険料等は、物件によって大きく異なるため、同一の基準で比較することは難しい場合があります。

また、想定していた家賃収入や空室率が実際と異なった場合には、実際の利回りに大きな差が生じることがあります。

そのため、投資家は慎重に評価する必要があります。

また、利回りといっても、「表面利回り」や「想定利回り」「実質利回り」と種類があり、それぞれの計算式に違いがあります。 

そのため、不動産会社が明示している利回りや、投資アプリの収支趣味レーションを鵜呑みにしてしまうのは危険です。 

また、物件の価格が安く家賃が高いような場合の想定利回りは良く見えます。

しかし、実際は、空室リスクもあるので、現実的な数字ではないかもしれません。 

そのため、利回りを確認するときは、諸費用も計算に入れる実質利回りで計算してみることが大切です。

3.まとめ

今回の記事では、不動産投資における、利回りの計算方法について解説させていただきました。

賃貸物件の価値について検討し、実際にその物件を投資のために購入するかどうかを、利回りだけで判断するのは危険です。

物件の維持管理費用や、入居率や退去率など、様々な要因によって実際の利益は変動します。

投資家は、物件の状態や地域特性、市場動向などを総合的に判断し、収益性を評価する必要があります。

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