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土地活用

2021.07.09

満室の窓口

民泊から賃貸への転用 その方法と事例

現在、新型コロナウイルスの影響で、インバウンドが減少している民泊市場。

現況の長期化が予想され、民泊から賃貸への転用を考えているオーナー・経営者も少なくないです。

今回は、転用を検討する際のチェックポイントとその内容(事例も交えて)を解説します。


<目次>
1.民泊と賃貸の違い
2.賃貸に転用する際のチェックポイント
ー手続き
ーエリア内の賃貸ニーズの調査・把握
3.賃貸に転用した事例
ー概要
ー改善事例
ー結果
4.民泊から賃貸への転用まとめ



1.民泊と賃貸の違い

民泊業については、行政(保健所)の許可が必要となります。

「住宅」を1ヶ月以上の中・長期間にわたり自ら賃貸する大家業は、行政の許可を受けることなく手軽に始めることが可能です。


一方、住宅を1ヶ月未満の短期間で宿泊者に貸し出す民泊業は、ホテル事業者等を規律する「旅館業法」の規制がかかり、原則として営業前に行政の許可を受けることが必要です。

(※無許可営業は旅館業法違反であり、罰則として100万円以下の罰金や6ヵ月以下の懲役またはその併科となります。)


大家業も民泊業も、住宅を利用者に提供する点では同じですが、施設の利用期間が1ヵ月未満となる営業(例:民泊、ウィークリーマンション)は、不特定多数の者が頻繁に出入りすることとなるため、施設の衛生維持の管理責任が営業者側に求められ、公衆衛生の観点から旅館業法などの規制対象になるとされています。


2.賃貸に転用する際のチェックポイント

ー手続き

① 住宅宿泊事業法(民泊新法)の許可を得ているケース

→例えば、「入居者の募集が行われている家屋を民泊としても利用する」という申請内容であれば、転用時の廃業手続きなどは不要です。(※管轄する自治体に要確認)


② 簡易宿所など旅館業法の許可を取って民泊事業を行っているケース

→管轄の保健所に対して、宿泊事業の廃業届の提出・営業許可証の返納が必要です。


③ 建物によっては用途変更の確認申請

→住宅に使われる建物と宿泊事業に使われる建物では、法的基準が異なります。

 宿泊事業を行う事を前提に建物を新築またはリフォームしている場合、

住宅に適用される建築基準法に基づいた仕様に変更しなければなりません。


④ 管轄の消防署に対して、防火対象物廃業届・使用開始届の提出

→民泊と賃貸用物件では防火対象物が異なります。

 手続きの流れとしては、民泊としての防火対象物の廃業届を提出後、共同住宅の

 防火対象物使用開始届を提出する流れとなります。


ーエリア内の賃貸ニーズの調査・把握

賃貸に転用するのであれば、該当エリアのニーズの調査と把握が必要です。

エリアによっては、「民泊の需要は高いが賃貸としては需要が少ない」という事も考えられます。転用の前に周辺地域の賃貸ニーズを調査・把握しましょう。


今では、ポータルサイトで簡単に近隣の物件情報を手に入れることが可能で、

分析も比較的簡単に出来る様になっております。より詳しい情報やお客様の動向なども必要となりますので、不動産会社(賃貸管理会社など)に相談する事も推奨致します。

賃貸物件としての収益予測を立て、しっかりと慎重にシミュレーションを行う事が必要です。


3.賃貸に転用した事例

ここからは、実際に転用した物件の空室対策などについてご紹介致します。


ー概要

構造 :鉄筋コンクリート造

総戸数:14戸(内空室は12戸)

間取 :1R~1DK

備考 :室内洗濯機置き場無し(共同使用のランドリー有り)


ー改善事例

〇賃料査定

→近隣物件との比較やエリア成約実績を加味し、賃料査定・調整を行いました。

〇基本設備の新設

→当該物件には、「インターネット月額利用料無料」・「温水洗浄便座」・「家具家電付き」と、比較的充実した設備が整っておりました。

今回は「TVモニターフォン」を導入しました。

賃貸経営、オートロック

ー結果

つい先日まで稼働率14.2%だった物件を... 

71.1 まで稼働率を上げる事が出来ました!

これはしっかりとした事前準備が出来ていた典型的な事例だと思います!


4.賃貸転用まとめ

いかがでしたでしょうか?

コロナ禍での需要をしっかりと把握し、上手く変化の波に乗っていくことが重要だと思います。事例にもありましたが、繁忙期(不動産業界では1月~4月)までの事前準備がしっかりとなされていれば、コロナ禍でも戦うことが出来ます。

ここでは、「民泊から賃貸への転用」をご説明しましたが、すべてに有効という事では御座いません。民泊での運用の方が、収益性が高いエリア・物件も当然あります。

一つの手段であり、転用する際はしっかりと検討・調査の上、実施頂ければと思います。


「どちらがいいか全くわからない...」

「近隣物件との比較情報が欲しい...」


お困りの際はぜひ、お近くの不動産会社に相談してみて下さい!

まずはお気軽に相談から始めてみてはいかがでしょうか?


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