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市街化区域と市街化調整区域の違いを解説！？市街化調整区域のメリット・デメリットとは？

「市街化区域」と「市街化調整区域」、似たような字面ですが、その意味は大きく異なることをご存じでしょうか？

両者の違いを理解していないと、不動産の購入・売買や建築に悪影響を及ぼす可能性がありますので、注意が重要です。

今回のコラムでは、市街化区域と市街化調整区域の違い、区域による制約や必要な申請などについて解説します。

市街化区域と市街化調整区域の違い

まず、市街化区域と市街化調整区域の定義について見ていきましょう。

市街化区域とは

→住宅街や商業施設などがある区域、もしくは概ね10年以内に優先的・計画的に市街化を進める区域のことを指します。 

   市街化区域であれば、住宅などの建設を行う際も許可を得る必要がありません。

市街化調整区域とは

→市街化を抑制する土地のことで、住宅や施設建設などによる活性化を行わない地域のことを指します。 

   市街化を目的としていないため、人が住むときに必要となる

   一般的な住宅や商業施設などの建設を原則的に認めていない地域となります。 

   なお、市街化区域と市街化調整区域の他に「非線引き区域」と呼ばれるエリアもあります。

   これは、将来的に市街化する区域ではあるものの、今のところ何も決められていないエリアを指します。

   市街化区域、市街化調整区域のどちらにも区分されていない区域となります。

市街化調整区域でも家を建てられる？

市街化調整区域であっても、絶対に住宅を建てられないというわけではありません。 

各区域は都道府県ごとに管理されているので、市街化調整区域に建物を建てる場合は、一部の場合を除いて都道府県の許可を得る必要があります。 

開発許可の主な基準は、都市計画法34条に定められています。

→ 34条の第11号では

　「市街化区域に隣接・近接して一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域で、環境保全に支障がないと認められるもの」が開発許可の基準となっています。 

　市街化区域の近くで住宅などが一定間隔で集まっていることや、上下水道の整備、道路に接しているなどの一定条件が満たされていれば、開発許可が下りる可能性が高いと言えるでしょう。

→ 同第13号では

　「もともと居住用や業務用を目的としていた土地であり、一定期間内に建築が完了できるもの」と定めています。 

　相続した土地などが、もともと居住用であったと認められれば、自宅などを建築することが可能であることを示しています。 

　このように、市街化調整区域でも家や店舗を建てることは可能ですが、地方自治体によって異なる場合もあるので、事前に確認しておくと良いでしょう。 

　また、市街化調整区域は、建て替えやリフォームをする場合も許可を得る必要があるので注意が必要です。

市街化調整区域の特徴は？

次に、市街化調整区域の特徴について解説します。

 市街化調整区域は、市街化区域と良くも悪くも事情が異なるケースが多いので、事前に状況を把握しておくことが重要です。

＜坪単価が安い＞

市街化調整区域は、市街化区域よりも坪単価が安い傾向にあるため、土地購入費用を抑えることができます。

＜固定資産税が安くなる＞

土地の評価額が低いため、土地に対してかかる固定資産税が安くなります。

＜都市計画税がかからない＞

学校や道路などを整備するための都市計画税ですが、市街化を積極的に行わない市街化調整区域では支払う必要がありません。

＜閑静な環境で、広い家を購入できる可能性がある＞

市街化調整区域は最低敷地面積が設けられているため、市街化区域内に家を建てるよりも比較的ゆったりとした家を建てやすくなります。

 また、大きな道路も少ないので、騒音なども比較的少ないと言えるでしょう。

＜住宅ローンが通りにくい＞

市街化調整区域は担保価値が低いため、住宅ローンが組めないといったケースが考えられます。

＜インフラが整っていないこともある＞

市街化調整区域は、電気やガス、水道などのインフラが整っていない場合もあるので、土地を安価に購入できたとしても、自己負担でインフラを整備しなければならない場合があります。

市街化調整区域の取引実績が豊富な不動産会社に相談しよう！

市街化調整区域は、安価で購入できることなどのメリットがある一方、建築に許可がいるといった複雑な手続きが必要になることもあります。

そのため、市街化調整区域の不動産を売買する際は、取引実績が豊富な不動産会社に相談・サポートを依頼することが重要です。

 （画像は写真ACより）

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