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不動産投資

2021.08.08

満室の窓口

戸建賃貸経営について

現在、戸建賃貸経営が増えております。戸建賃貸経営の需要からメリット・デメリット、おさえておきたいポイントについてまとめてみました。

アパート・マンションの運用のみならず、戸建も視野に入れ、運用の幅を広げてみてはいかがでしょうか?

また、「戸建でも賃貸に出せるのか!」と思って頂ける記事となっております。

最後までご覧頂けますと幸いです。


<目次>
1.戸建賃貸経営について
2.戸建賃貸の需要について
3.戸建賃貸経営のメリット
ー戸建賃貸経営のメリット|①利回りが良い
ー戸建賃貸経営のメリット|②変形地等でも経営可能
ー戸建賃貸経営のメリット|③節税効果に期待
4.戸建賃貸経営のデメリット
ー戸建賃貸経営のデメリット|①メンテナンスやリフォーム費用が高額になる可能性がある
ー戸建賃貸経営のデメリット|②隣人トラブルが起こる可能性がある
5.戸建賃貸経営のポイント3つ
①入居率が0%か100%のどちらかになる
②デザインや必要な設備、ニーズに都度対応が必要である
③売却という出口もある
6.戸建賃貸経営まとめ



1.戸建賃貸経営について

戸建賃貸経営は、居住者の転勤などを理由に一時的に貸し出される物件であったり、住み替え後に売却せずに貸し出されたりするなどの中古戸建が一般的です。

また、相続などによって取得した土地に自己居住用の住宅ではなく賃貸用の住宅を建設して家賃収入を得る土地活用の1つです。

空き地のまま所有していても固定資産税や都市計画税などの税金が発生するだけなので、空き地の有効活用の手段の1つとして新築の戸建賃貸経営を選ぶ人が増えています。

アパートやマンション経営との違いは、アパート・マンションは総戸数が多く、比較的大きな家賃収入が期待できる反面、多額の建設費用を必要とするため、空室によって思ったような家賃収入が得られなかった場合のリスクが大きいと言えます。

また、不動産投資の人気の高まりによって過剰供給の状態であるため、立地が良く、賃貸需要が見込める地域など、さまざまな視点において慎重に判断する必要があると考えます。

戸建、賃貸経営、不動産、土地活用最近では戸建賃貸経営も土地活用の1つとなっております。


2.戸建賃貸の需要について

コロナ禍によってテレワークが推奨され、敷地面積が広く部屋数が多い一戸建て物件に注目が集まってきました。

賃貸であれば気軽に住み替えが可能なので、これまで一戸建てに住んだことがない方でも手を出しやすいと人気が高まっています。

また、アパート・マンションなどの集合住宅の場合は、子供の走り回る音やテレビの音量など、近隣の生活音をストレスに感じる場合があります。

しかし、戸建住宅では気にならないだけでなく、自分たちが発する生活音を気にせずに済みます。

ペット可のアパートやマンションも増えてきましたが、廊下などは抱いて移動しなければならないなど、何かと制限されている場合があります。

しかし、戸建住宅は何の制限もなく自由にペットを飼うことができます。

加えて、アパートやマンションは庭がなく、部屋数が少ないのが一般的です。

戸建住宅では、家庭菜園などを楽しんだり、趣味の部屋を設けたりできると思います。



3.戸建賃貸経営のメリット

戸建賃貸経営はどのようなメリットがあるのでしょうか?

戸建賃貸経営の主なメリットを抜粋しました。

以下の通りです。


戸建賃貸経営のメリット|①利回りが良い

→戸建住宅の場合は建設費用をおさえることができるため、アパートやマンションと比べると、約10%前後の利回りを期待できるのがメリットと言えます。


戸建賃貸経営のメリット|②変形地等でも経営可能

→アパート・マンションを建設するには、面積・形が重視されます。

しかし、戸建住宅は変形地や狭小地でも建設できます。

土地の有効活用に適していると考えます。


戸建賃貸経営のメリット|③節税効果に期待

→相続で取得した土地をそのまま所有していると、固定資産税と都市計画税が課税されます。

しかし、賃貸住宅を建設することで土地の固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に軽減されます(200㎡を超えた部分の固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2)。

また、経費を所得と合算することで、所得税や住民税の支払額を減らすことができるなど、節税効果が期待できます。



4.戸建賃貸経営のデメリット

戸建賃貸経営のデメリット|①メンテナンスやリフォーム費用が高額になる可能性がある

→アパート・マンションの場合、メンテナンスやリフォームの対象となる部屋が小さいため、退去時の費用が少なく済みます。

しかし、戸建住宅の場合は、アパートやマンションと比べるとメンテナンスやリフォームの対象となる部屋が大きい事や、長く住み続けることによって部屋の汚れやキズ、破損なども積み重なっているため、メンテナンスやリフォーム費用が高額になる可能性があります。


戸建賃貸経営のデメリット|②隣人トラブルが起こる可能性がある

→戸建住宅には町内会の役割など、近所付き合いが原因でトラブルに発展する可能性があります。

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5.戸建賃貸経営のポイン3つト

戸建賃貸経営をする上でのポイントをまとめました。

以下のポイントをおさえる事により、より安定した戸建賃貸経営を考えることが出来ると思います。


①入居率が0%か100%のどちらかになる

→共同住宅の場合、1棟に複数のお部屋がある為、1室空室となっていても他で補う事が出来ます。

しかし、戸建はそれが出来ないので、融資を受けている場合は、返済計画に支障をきたす事になるので、注意が必要です。


②デザインや必要な設備、ニーズに都度対応が必要である

→古い設備や間取りのままでは需要が低く、借り手がすぐに見つからない可能性もあるので、支出を伴うとしてもリフォームやリノベーションを検討することが必要です。


③売却という出口もある

→思っていたより家賃収入を得ることができなかった場合には、戸建住宅を売却するという選択が可能です。

アパート・マンションは、金額の大きさが原因で流動性が低く、

すぐに買い手が見つからない場合があります。

しかし戸建住宅は、金額が小さいことで投資家だけでなく一般人からの需要も期待されるため、アパート等の一棟物件と比べると万が一の事態でも速やかに売却しやすいと言えます。


5.まとめ

戸建賃貸経営についてご紹介をしてきました。

現在、戸建賃貸経営が注目を集め、増加傾向にあります。

戸建賃貸経営は、①利回りが良い、②変形地等でも経営可能、③節税効果が期待できる等のメリットがあります。

一方、メンテナンス・リフォーム費用が高額になる、隣人トラブルが起こる可能性があるなどのデメリットもあり、双方を考えながら、進めていくことが安定した経営への近道です。


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きっとお役に立てると思います。


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