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アパート経営に必要な費用はいくら？―初期費用編―

アパート経営を始めようと考えたときに、気になるのが初期費用です。

今回は、アパートを経営するときにかかる初期費用を項目別に解説します。

また、用意しておくと良い自己資金額も併せてご案内します。

アパートを経営するときの初期費用が気になる人は、最後までご覧ください。

アパート経営の初期費用1．アパート取得費

アパート経営するときに必ず必要になるのは、賃貸物件です。 

収益を上げるアパートは中古物件を購入するか、所有もしくは購入した土地にアパートを建築するかによって取得費が大きく変わります。 

また、不動産屋などを通してアパートを取得した場合は、購入価格以外にも仲介手数料が必要となります。 

手に入れる手段によって大きく変わる取得費ですが、2階建てのアパートを新しく建てる場合は、木造で坪単価70～100万円程度、鉄骨造で80～110万円程度といわれています。

しかし、間取りや設備によってかかる費用は変わってきます。 

中古のアパートを購入する場合は、新築と違い目安となる相場はなく、売り主の事情や土地の価値などで大きく変わってきます。

アパート経営の初期費用2．アパートローンにかかる費用

アパートを手に入れるときに、アパートローンを利用する場合は、ローン事務手数料やローン保証料が必要になります。 

これらの費用は、金融機関によって名目や金額は変わってきますが、ローン事務手数料とは、アパートローンを利用するときに支払う事務手数料のことをいいます。 

手数料は、金融機関によって異なりますが、一般的に融資総額の1～3％程度となっています。 

ローン保証料は、契約者がローンの返済をできなくなった場合に、代わって返済を行う保証会社へ支払う手数料のことです。 

保証会社や借入期間などによって金額は異なりますが、一般的に一括で支払う場合の目安は融資総額の1～2％程度、金利に上乗せする場合は、年0.2～0.3％程度になるといわれています。

アパート経営の初期費用3．各種保険

火災保険や地震保険は、アパートを経営する上で必ず必要となる費用ではありません。 

しかし、資産を守ると考えた場合は、火災保険や地震保険に加入しておくと安心です。 

アパートローンを組むときは、火災保険への加入が必須となることもあります。

アパート経営の初期費用4．各種税金

不動産は購入したときだけでなく、新築して取得したときも不動産取得税がかかります。 

不動産取得税は、取得した不動産がある都道府県から課税される税金で、課税標準額×税率で計算されます。

原則として固定資産税評価額が課税標準額で税率は4％になります。 

不動産を取得したときにかかる税金は、不動産取得税だけでなく、印紙税もかかります。

アパート取得時の売買契約書やアパートローンの金銭消費賃借契約書は、課税文書になるので、売買金額、借入金額に応じて収入印紙を購入します。

そして、書類に貼付、消印を押すことで納税となります。 

ちなみに、売買金額や借入金額が1,000万円以上5,000万円以下の場合の印紙税額は20,000円（2022年4月1日以降）です。

アパート経営の初期費用5．登記費用

アパート経営をするときにかかる登記費用は、登録免許税と司法書士などに支払う手数料となります。 

中古アパート購入の場合は、所有権移転登記、新築した場合は、建物表示登記と所有権保存登記、アパートローン利用の場合は、抵当権設定登記が必要です。 

それぞれの税額は、所有権の保存登記、移転登記で「課税標準額×税率」、抵当権設定登記の場合は、「借入金額×税率」で算出されます。 

司法書士などに支払う手数料は、依頼先によって金額が変わりますが、所有権保存登記で20,000円程度、所有権移転登記で数万円程度が相場とされています。

自己資金はどれくらい必要？

アパート経営をするときにかかる初期費用は、物件を取得する必要もあるので、とても高額になります。 

そのため、アパートローンを組むことが多いとされていますが、すべてをアパートローンで賄うのではなく、自己資金を用意すると良いでしょう。 

確かに低金利で資金調達が可能であれば、できる限りローンを利用して投資効率を上げる方法もありますが、利息の負担も大きくなるだけでなく返済時のリスクも高くなります。 

そのため、自己資金は、初期費用の1～3割程度を目安に用意すると良いでしょう。 

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