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アパート売却時の税金っていくらかかる？

所有しているアパートを売却しようと考えたときに、売れた金額が全て利益になるのでしょうか。

実は、不動産売却時にも税金がかかります。アパートを売却すると、定められた不動産仲介手数料や税金を必要としますが、では、どのような税金がかかるのでしょうか。

今回は、アパートを売却したときにかかる税金の種類と計算方法を解説します。

アパートを売却したときにかかる税金は？

アパートを売却したときは、以下の税金がかかります。

ー登録免許税

登録免許税とは、アパートを売却すると所有者が売主から買主に移転しますが、そのときの登記にかかる税金のことです。 

アパートを売却するときの登記は「所有権移転や抵当権設定」とローンの残債がある場合は「抵当権抹消」が必要となります。 

この登録免許税は、売主と買主の双方に納税義務が発生しますが、所有者移転や抵当権設定の登録免許税は買主、ローン残債の抵当権抹消にかかる登録免許税は売主が負担するのが一般的です。 

売主の抵当権抹消にかかる登録免許税は、1つの不動産に対して1,000円なので、アパートと土地の2,000円を必要としますが、土地を借りているなどの場合は金額が変動します。 

また、抵当権抹消を司法書士に依頼すると数万円程度の手数料がかかるので注意が必要です。

ー印紙税

不動産を売買するときは、書面で契約書を交わしますが、そのときの契約書に貼る収入印紙代金が印紙税という税金です。 

売買契約書の原本を売主と買主が1部ずつ所有する場合は、収入印紙が2枚必要になりますが、1部作成し、もう一部をコピーで対応する場合は、1枚の収入印紙で問題ありません。 

収入印紙代は、売買の金額によって異なるので注意しましょう。

ー不動産譲渡所得税

登録免許税や印紙税は、不動産を売却すると必ずかかる税金ですが、不動産譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出たときに発生する税金です。 

しかし、単純にアパートを売った金額から購入したときの金額を引いて差額がプラスになると利益が出たというわけではありません。 

利益が出たかは「売却益=売却価格-購入価格-諸費用」という計算式を当てはめて計算しますが、購入価格も買ったときの価格を当てはめるのではなく、購入価格から今まで計上した減価償却費を引いた金額になるので注意が必要です。 

また、諸費用には、仲介手数料や土地の測量費、印紙税、入居者の立退料、建物の解体費用などを含みますが、売却のときだけでなく購入したときの諸費用も含まれます。 

このように諸費用を引いても利益が出た場合のみ不動産譲渡所得税がかかるのです。

不動産譲渡所得税の計算方法は？

利益が出たときのみ支払う不動産譲渡所得税は、アパートを所有していた期間によって税率が違います。 

そのポイントになるのが、アパートを所有してから5年以内の場合と5年以上の場合です。

では、それぞれの税率はいくらになるのでしょうか。

ーアパートの所有期間が5年以内

アパートの所有期間が5年以内の場合は、短期譲渡として扱われるので、所得税30％に住民税9％が加わり39％が税率になります。 

さらに、所得税は東日本対震災の被災者支援のため復興特別所得税が2037年（令和19年）まで2.1％上乗せされます。そのため、所得税は、実質30.63％になるので、合計39.63％です。 

例えば、4,000万円で購入し、諸費用が500万円かかった所有期間4年のアパートを5,000万円で売却した場合、500万円の利益が出ますが、短期譲渡所得税が適用されるので、198万1,500円が税金になります。

ーアパートの所有期間が5年以上

アパートの所有期間が5年を超えた場合は、長期譲渡として扱われるので、所得税15％に住民税5％が加わり20％の税率になります。 

しかし、復興特別所得税が上乗せされるので、実質の所得税は15.315％となり合計20.315％の税金を納める必要があります。 

上記の例と同様に、500万円の利益が出た場合は、長期譲渡所得税が適用されるので、101万5,750円が税金として徴収されます。

アパートの所有期間に注意

アパートを売却するときは、所有期間5年が1つのポイントになりますが、この所有期間には注意が必要となります。 

例えば、2019年5月1日にアパートを購入した場合、2024年5月2日以降に売却すれば長期譲渡所得税の5年以上をクリアしていると思えますが、不動産売却においての所有期間は、売却した年の1月1日で考えなければなりません。 

そのため、上記の場合は、2023年に売却したことになるので、短期譲渡として扱われてしまいます。

アパートの所有期間が微妙なときは、しっかりと確認することが大切です。

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