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不動産投資に必要な自己資金はいくら？用意すべき金額や買える物件目安まで解説

不動産投資を始めようと考えたときに、気になるのが自己資金です。

不動産投資を始める場合は、どれくらいの自己資金を用意すると良いのでしょうか。

今回のコラムでは、不動産投資に必要な自己資金や自己資金がない場合、自己資金によって買える物件の目安などを解説します。

不動産投資の自己資金について悩んでいる人は、最後までご覧ください。

不動産投資における自己資金とは

不動産投資に限ったことではありませんが、一般的に自己資金とは、何かを始めようとするときに自分が用意できるお金の額をいいます。 

例えば、不動産投資で5,000万円の物件を購入しようとして最初に自分が用意できる金額が2,000万円だった場合は、この2,000万円が自己資金となります。

 確かに不動産投資は、自己資金なしでも始めることはできます。 しかし、金融機関から融資を受けるときに希望額の融資が受けられない場合は、その分を自己資金で賄う必要があります。 

また、自己資金を用意することで金融機関から「融資に適した人」と判断される材料にもなるのです。

自己資金は何に使われるの？

不動産投資のときに用意した自己資金は、頭金と諸費用に充てられることが一般的です。 

頭金は、ローン借入金以外に自分で用意するお金のことをいいます。 

諸費用は、不動産購入時にかかる費用のことで、不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬、印紙税、登録免許税、不動産所得税、各種保険料、事務手数料などがこれに当たります。

自己資金はどれくらい必要？

では、自己資金はどれくらい用意すると良いのでしょうか。 

【頭金】物件の担保価値や融資を受ける人の属性によって変わってきますが、一般的に購入物件の10～20％が目安といわれています。 

例えば、5,000万円の物件であれば、500万円～1,000万円を頭金として用意すると良いでしょう。 

【諸費用】新築物件の場合は、4～7％、中古物件の場合は、7～10％が目安とされています。 

例えば、5,000万円の新築物件であれば、200万円～350万円、中古物件の場合は、350万円～500万円となります。 

そのため、自己資金額は、物件の15～30％を目安に用意できれば安心です。

例に挙げた5,000万円の物件であれば、700万円～1,500万円が目安となります。

自己資金によって買える物件の目安は？

自分で用意できる自己資金によって、購入できる物件の目安も見てみましょう。 

例えば、自己資金が100万円の場合は、300万円～600万円程度の物件を購入することが可能です。

この金額では、格安の中古区分マンション程度となります。 

自己資金が500万円の場合は、1,600万円～3,300万円程度の物件となり、中古の区分マンション、新築・中古の戸建て、格安の中古アパート一棟程度です。 

さらに自己資金が多く2,000万円の場合は、中古・新築の区分マンションや一棟アパート、中古の一棟マンション、中古の収益ビルなどが購入可能で6,600万円～1.3億円程度の物件となります。 

自己資金が少ないと、購入できる物件は限られてしまい収益性が少なくなる可能性が高くなります。

そのため、できれば500万円程度の自己資金を用意して一棟アパート投資を目指すのがおすすめです。

自己資金がない場合はどうする？

どうしても自己資金が用意できない場合は、フルローンで投資することも可能です。 

しかし、フルローンを組めるのは、物件の担保価値や融資を受ける人の属性が高い、購入物件の利回りが高い、不動産投資のノウハウ、実績がある場合に限ると考えておきましょう。 

また、物件購入にかかる不動産会社への仲介手数料や各種税金、保険などの諸費用は自分で用意する必要があります。

自己資金がない場合のリスクは？

自己資金がない場合は、当然ですが、借入金が増えるため毎月の返済額が高くなります。 

そのため、利回りが高い物件でないと資金繰りが悪化して返済が滞ってしまう可能性もあるでしょう。 

また、借入金が多いと、返済期間が長くなるので、出口戦略が限られてしまうリスクもあります。 

つまり、返済が終わらないと物件は自分の資産にならないため、売却したくてもできない、2棟目を購入するのが困難になるなどのデメリットが生じてしまうのです。

自己資金はある程度用意しておくべき

不動産投資を始める人がすべて15～30％の自己資金を用意しなければならないというわけではありません。 

全額を自己資金で賄える人もいれば、15％以下の自己資金でスタートする人もいます。

また、フルローンでスタートする人もいるでしょう。 

しかし、自己資金を用意することで、ローンの返済額を軽くすることやローン審査に通りやすくなる、レバレッジ効果が期待できるなどのメリットもあります。 

そのため、自分が無理なく用意できる範囲で自己資金を設定すると良いでしょう。

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