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不動産投資

2022.04.28

満室の窓口

不動産投資でFIREを目指せ!夢の早期退職を実現させるためのポイント

2014年頃からアメリカでブームになっているFIREは、経済的自立による早期リタイアが可能なため、日本でも若い人を中心に注目されています。

しかし、早期退職を実現させるためには、どのようなことをすれば良いのでしょうか。

今回のコラムでは、不動産投資がFIREに向いている理由や実現させるポイントを紹介します。


<目次>
FIREとは
FIREのルール
不動産投資がFIREに向いている理由
ーレバレッジ効果がある
ー経済動向の影響を受けにくい
ー自分で運用しなくても良い
不動産投資でFIREを実現させるポイント
ーなるべく早期に始める
ー空室リスクを考える
ー投資を拡大する
物件情報の収集を行う
不動産会社選びが大切

不動産投資、FIRE


FIREとは

FIREとは、「Financial Independence, Retire Early」の略で「経済的に自立をして早期退職をする」という意味になります。 

投資による利益や貯蓄などで仕事をしなくても豊かな生活ができる状態を指しますが、ただ仕事を辞めるだけだと将来的な生活資金の不安から生活を切り詰める必要が生じるだけでなく、最悪の場合は新たに仕事を探すことになりかねません。

FIREは、将来に不安を感じている若年層の方を中心に「会社で働かなくても自分にとって満足できる生活をする」ということがポイントになっています。


FIREのルール

FIREに興味のある方であれば「4%ルール」という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。 

これは、年間支出の25倍程度の資産があれば年利4%の運用益で生活費が賄えるというものです。

例えば、1年間の生活費が500万円の場合は、25倍の1億2,500万円の資産があればFIREが実現できるといわれています。 

この4%という数字は、アメリカ株式の年間成長率7%からインフレ率を差し引いて導き出された数字です。 

日本の場合は、インフレ率が低く資産が目減りする割合がアメリカよりも少ないとされているので、1年間の生活費を総資金の5~6%に設定しても問題ないと考えられます。 

これらを踏まえると、年間支出の25倍ではなく、17~20倍を目安に資金を用意すれば良いと言えそうです。

アメリカよりも日本の方がFIREの実現可能性は高いのかもしれません。


不動産投資がFIREに向いている理由

給与を貯金するだけでは、FIREのために必要な資金を用意するのは困難なため、自分の資産を増やす必要があります。 

本業と並行して運用できるものとして「株式投資」「不動産投資」の2つが挙げられますが、中でも不動産投資はFIREに向いていると言われます。 

ここでは、不動産投資がFIREに向いている理由について解説します。

ーレバレッジ効果がある

レバレッジとは「てこの原理」を指しますが、それが転じて、投資における「少額で投資効果を上げ、収益性を高めること」をレバレッジ効果と言います。 

例えば、自己資金200万円に対して利回り5%の金融商品を購入すると、年間の収益は10万円ですが、不動産投資で自己資金200万円に800万円の借り入れをして1,000万円のマンションを購入した場合、同様の利回りで年間の収益は200万円となります。 

このように不動産投資でレバレッジを効かせれば、少ない自己資金で大きい収益が見込めるため、早期に投資をスタートすることができます。

ー経済動向の影響を受けにくい

株式などの金融商品は、変動が大きいため短期間で大きな利益を出すことも可能ですが、逆に価格が急落して思わぬ損失を出してしまうこともあります。 

その点、不動産投資は、短期間で大きく価値を上げることはない一方、家賃収入によって安定した収益を長期間得ることが可能です。

ー自分で運用しなくても良い

金融商品で投資をすると、毎日のように値動きを確認して売買を判断しなくてはならないので、手間や知識が必要となります。 

また、価格の変動に一喜一憂させられるため、精神的にゆとりのある生活は難しくなるでしょう。 

不動産投資であれば、購入した物件の運用を管理会社に任せることが可能です。 

自分で動き回らなくても一定の収益をあげられる不動産投資はFIREに向いていると言えるでしょう。


不動産投資でFIREを実現させるポイント

不動産投資はFIREの準備に適した投資手段ですが、では、実際にどのようなポイントに注意すれば良いのでしょうか。

ーなるべく早期に始める

FIREを実現するためには、一般的な不動産投資よりも、長期的かつ大規模な投資を行う必要があります。 

退職後は融資を受けるのが難しくなるので、できるだけ早いうちに不動産投資を始めることが大切です。 

若いうちに不動産投資を始めれば、経験を多く積めることや長期ローンを組むことができるといったメリットがあります。

空室リスクを考える

賃貸経営の不動産投資で一番大切なのは、空室対策を行って安定的な収益を得ることです。 

特に、FIREを実現した後は、収入源が家賃のみということも考えられます。

その場合に空室があると大きな収入減少となり、思い描いていた生活を実現できないかもしれません。 

賃貸経営をする場合は、ニーズが高い物件を選ぶことを意識すると良いでしょう。

ー投資を拡大する

サラリーマンが副収入を得るための投資物件とは違い、FIREの場合は、生活を賄える程度の収入が必要となるので、投資する不動産の数を増やしていくことが大切です。 

最初から大規模な不動産投資を行うことは難しいので、まずはマンションを1室購入するところからですが、不動産運用が軌道に乗り、返済能力や本業の年収が上がれば、追加の融資を受けて新たに不動産を購入することも可能です。

少しずつでも投資の規模を増やしていくことが大切です。

物件情報の収集を行う

不動産投資でFIREを実現するためには、複数の物件を所有することが大切ですが、物件を増やしたことで損失を出してしまうと本末転倒になってしまいます。 

そのため、不動産会社のアドバイスに加え、自分でも物件の情報収集を怠らないようにすることを意識しましょう。 

なるべく多くの物件を自分の目で見ることで、不動産選びの目が徐々に養われていくはずです。


不動産会社選びが大切

投資の中でも不動産投資は、息の長い投資になります。

特に早期退職をしても豊かに暮らしていくことを目指すFIREであれば、一生続けることになると考えておくべきでしょう。 

そこで重要になるのは、不動産会社選びです。 良質な物件を多く持ち、サポート体制がしっかりしている不動産会社を選んで、大切な資産を失敗しないように運用することがFIRE成功のカギとなります。


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