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不動産投資

2022.06.18

満室の窓口

自主管理と管理委託はどちらがおすすめ?それぞれのメリット・デメリットを知ろう!

賃貸経営において、物件の管理方法に頭を悩ませているオーナーの方も多いことと思います。

そこで今回のコラムでは、賃貸物件の管理方法とそれぞれのメリット・デメリットについて考えてみたいと思います。


<目次>
自主管理とは?
ー主管理のメリット
ー自主管理のデメリット
管理委託とは?
ー管理委託のメリット
ー管理委託のデメリット
経営方針に合った管理方法を選ぶことが重要

自主管理と管理委託のメリット・デメリット


自主管理とは?

入居者の募集から契約、クレームの対応や業者の手配など賃貸物件にかかるすべてをオーナー自身で行うことを自主管理と言います。

<自主管理のメリット>

・管理費用が抑えられる 

→入居者や建物などの管理を他社に依頼する費用を抑えることができます。 

・賃貸経営について勉強できる 

→さまざまな業者とやり取りをするので、賃貸経営のノウハウやニーズを学ぶことができます。

特に、空室対策については考える機会が多く、幅広い知識を得ることができるでしょう。 

・人脈が広がる 

→仲介業者やリフォーム業者など、賃貸管理に関連する業者の人脈を広げることができます。 

・物件の変化に気付きやすい 

→自分で管理をしているので、物件の不具合や老朽化などにいち早く気付くことが可能です。

<自主管理のデメリット>

・手間がかかる 

→すべて自分で対応しなければならないので、時間や手間がかかります。 

・常にクレーム対応できるように準備をしておく必要がある 

→クレームやトラブルはいつ起こるかわかりませんし、それらにすぐに対応しなければならないので心が休まることがありません。 

・自分で動ける範囲にしか物件を持つことができない 

→遠いところに物件を持つと、クレームやトラブルに迅速に対応することが難しくなります。 

・客付けされづらいケースもある 

→仲介と管理を同一不動産会社が行っている場合、客付けが自社管理物件に優先されてしまう傾向があり、なかなか客付けされないといったことが考えられます。 

自主管理は、入居者や物件に目が届きやすく、きめ細やかな対応が可能になりますが、時間・手間暇がかかることがネックと言えるでしょう。

副業でオーナーになっている方にとっては少々ハードルが高い管理方法だと言えます。 

しかし、戸数の少ない物件は管理を委託すると割高になるため、自主管理にせざるを得ない場合もあるでしょう。

コールセンターや駆け付けサービスなどを活用し、コストを抑えつつ効率的な管理を考える必要があります。


管理委託とは?

入居者の募集や契約、退去手続き、修繕、清掃といった賃貸経営業務全般を管理会社に任せることを言います。

<管理委託のメリット>

・手間がかからない 

→管理を委託する最大のメリットは、オーナーの手を煩わせることなく賃貸経営ができることです。 

・管理のプロが常に対応する 

→クレームや入居の案内、家賃回収、退去手続き、掃除、リフォームなどを管理のプロが迅速かつ適切に対応します。

<管理委託のデメリット>

・費用がかかる

→一般的に賃料の数%程度の管理委託料が発生します。

 ・担当者によって管理の質が変わる 

→あまり熱心ではない担当者になると、管理がおざなりになる可能性があります。 

・管理会社に任せきりにするとあまり熱心にしてくれないことがある 

→管理会社に任せきりにして放置していると、管理会社も適当な対応になってしまうこともあります。

場合によっては、大きなトラブルに発展し損失を出すといったことも考えられます。 

管理を委託する場合は、あらかじめ管理会社の評判や実績を確認しておくことが重要です。 

管理の質は入居者の満足度に直結するため、管理会社の実力次第で入居率が上下すると言っても決して言い過ぎではありません。 

しっかりとした管理会社に委託し、普段からコミュニケーションが上手に取れていれば、賃貸経営の心強いパートナーになってくれるでしょう。


経営方針に合った管理方法を選ぶことが重要

自主管理と管理委託には、それぞれメリット・デメリットがありますが、このメリットやデメリットは、オーナーがどのように賃貸経営に関わるかによって変わってきます。 

まず、自分がどのような経営方針で賃貸経営を行いたいのかを明確にし、その方針に合った管理方法を選ぶことが重要です。 (画像は写真ACより)


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