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大家が自主管理をするメリットとデメリットを解説！実際の仕事内容とは？

物件を所有していると、清掃や修繕など物件の管理をする必要が出てきます。

物件の管理には自主管理と委託管理がありますが、オーナー自らが自主管理をすることは可能なのでしょうか。

今回のコラムでは、自主管理の仕事内容やメリット・デメリットなど、自主管理のポイントについて詳しく解説します。

管理方法について悩んでいる方、必見です。

そもそも自主管理って？

マンションやアパートの管理を管理会社に委託せず、オーナーや居住者自身で行うことを自主管理といいます。

 所有している物件の規模によっても違いますが、賃貸物件の管理は、家賃徴収や清掃、修繕など、やることがたくさんあります。 

そのため、不動産投資初心者や管理に時間を使えない方にとっては、負担が大きなものとも言えますが、不動産経営の勉強の場とすることもできるでしょう。

自主管理の業務内容

自主管理の具体的な業務内容について解説します。

＜自主管理の仕事1.　家賃など金銭の管理＞

管理の中で一番重要なのが、家賃徴収や物件維持に関わる支出、税金などお金の管理です。

特に、家賃徴収は、不動産投資の成功に直結する大きなポイントになります。

＜自主管理の仕事2．家賃滞納の督促＞

滞納した家賃の督促をすることも大切な仕事の一つです。 

うっかり忘れてしまって未納になっている場合も考慮して、トラブルにならないように電話連絡から始めて書面、訪問と段階を追って督促をする必要があります。 

最終的には、法的な手段も視野に入れる必要があるため、借地借家法によって定められている建物賃貸借に関する知識も得ておくと良いでしょう。

＜自主管理の仕事3．入居者の募集＞

自主管理の場合は、入居者の募集もオーナーが行う必要があります。

 しかし、個人の募集活動には限界がありますので、仲介会社を利用することも考えた方が良いでしょう。

仲介手数料はかかりますが、募集から入居者の内覧まで委任することができます。

＜自主管理の仕事4．営業＞

意外に思われるかもしれませんが、物件の自主管理には、営業力も大切になります。

入居者が退去した場合、できるだけ早く次の入居者を見つける必要があるので、素早く仲介業者に営業をかけなければなりません。

＜自主管理の仕事5．更新管理など＞

契約の更新時期が近くなったら、入居者や仲介業者へ連絡して、更新日の2～3ヶ月前頃までに更新の有無を確認し、必要な手続きを進めてもらう必要があります。 

更新時にかかる手数料などは仲介業者によって異なるので、仲介業者を依頼している場合は、事前に確認しておくと良いでしょう。

＜自主管理の仕事6.　退去時の手続き＞

入居者から更新をしない旨の連絡を受けたときは、仲介業者に連絡をし、次の入居者を探してもらうようにしましょう。 

敷金は、清算後1ヶ月以内を目安に入居者の口座に振り込みます。 

入居時に預かった敷金の精算を明確に行うため、退去時にオーナーが立ち合いチェックすることも大切な業務です。

内装業者に同席してもらうとなお良いでしょう。

＜自主管理の仕事7．退去後の清掃やリフォームの手配＞

退去後の清掃やリフォームの手配も自主管理の仕事になります。

ここで大切なのは、次の入居者が速やかに入居できるようにリフォーム業者と打ち合わせをすることです。

 退去者の責任ではないリフォームや清掃は、オーナー負担となるので、費用も考えながら進めていきましょう。

＜自主管理の仕事8．共有部分などの設備の修繕＞

廊下などの共有部分の修繕や交換などは、基本的にオーナーが行います。 

また、専有部であっても、修繕などの義務を負っている設備に関しては、入居者に責任がなければオーナーが対処する必要がありますので注意が必要です。

自主管理をするメリット

業務量の多い自主管理ですが、自分で管理することでどのようなメリットが得られるのでしょうか。

【賃貸経営について知識がつく】

自分で全てを行わなければならないので、実践しながら賃貸経営のノウハウを学びスキルアップができます。

【費用を抑えることができる】

オーナー自らが管理することで、管理業者に支払う委託料を抑えることができます。 

管理業務の委託料は、空室が出ても支払いを止めることはできないので、状況によっては経営に大きな影響を与えることもあります。

【物件の変化に素早く対応できる】

オーナーが自主管理をしていると、物件の変化に敏感になるので、点検や修繕が必要な場合は、素早く対応できるのもメリットの一つです。

 管理の行き届いている物件かどうかは、入居希望者が入居を決める際の大きなチェックポイントになります。

 管理の行き届いた物件は、結果的に不動産の価値や入居率に大きな影響を与えます。

【人脈が広がる】

賃貸経営を行う上で大切になる業者と顔つなぎができるので、人脈を広げることができます。

 これは、所有物件のことだけでなく、賃貸物件の相場や経営に関する大切な知識を得るためにとても大切なことです。

 また、掃除や点検をオーナーが行うことで、入居者と顔を合わせる機会も増え、より良い関係を築くことも可能となるでしょう。

自主管理をするデメリット

良いことの多いように思われる自主管理ですが、デメリットもあります。

【常に対応する必要がある】

設備の不具合や住民同士のトラブルなどのアクシデントは、時間に関係なく発生します。

そのため、24時間365日態勢で対応しなくてはならないという状況も考えられます。 

問題が大きくならないようにクレームなどへの対策・体制をしっかり整えておく必要があります。

【時間・手間がかかる】

賃貸管理のほぼ全てを自身で行うため、時間や手間がかかります。 

そのため、サラリーマンオーナーなど時間がない方にとっては、自主管理をすることが難しいかもしれません。

しかし、資金面から建物の管理まで、しっかり行わないと物件の価値が下がり、不動産投資で良い結果を得られなる可能性があります。

【遠方物件の管理は難しい】

オーナー自らが管理する必要があるため、遠方の物件を管理が行き届きにくくなります。 

トラブルが起きて入居者から連絡があっても、迅速に対応することは難しいといったことが考えられます。

【客付けが難しいこともある】

仲介業者と管理業者が同じ場合、入居希望者に自社が管理している物件を優先的に案内することが一般的です。

 そのため、仲介だけを依頼しても入居者がなかなか決まらないといったケースが考えられます。

自主管理をするときは、全部自分でやろうと思わないことが大切

自主管理と聞くと、全てを自分で行わなければならないと考えてしまいますが、自分でやれないことは他に依頼することで楽に管理できるようになります。 

全てを自分で行わず、一部を信用できる業者に依頼することで、負担も減り管理の質の向上も期待できます。 

（画像は写真ACより）

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