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不動産投資の始め方は？初心者が押さえておくべきノウハウ

初めての不動産投資で成功するためには、知っておくべき手順や基礎知識をどれくらい理解しているかが重要なポイントになります。

今回のコラムでは、初心者が不動産投資で失敗しないために押さえておくべき手順や基礎知識などのノウハウを紹介します。不動産投資に興味のある人は必見です。

不動産投資をするための手順

まず、不動産投資を始めるために知っておくべき流れを紹介します。

不動産投資の手順をイメージしてみましょう。

＜1.不動産について勉強する＞

不動産に限らず何かをスタートするときは、勉強することが大切です。

特に不動産は、専門用語が多く使われるだけでなく物件選びのノウハウやローン審査、収支決算、キャッシュフローなどを理解しなければなりません。

そのためには、用語を含めて理解することが必要となるでしょう。

言葉の解釈を間違えると思いもしなかった損失を生む可能性もあります。 

不動産について勉強するには、不動産投資についての書籍や専門家が開催しているセミナーなどがおすすめです。

＜2.投資金額や目標を設定＞

不動産投資の基礎を理解したら、次は投資する金額や目標達成の時期を設定しましょう。 

漠然と「儲けたい」というイメージだけで不動産投資を始めるのはハイリスクです。

 自己資金と投資する金額のバランスを考えて、いつまでにどれくらいの利益を上げると明確な目標を立てれば、それに沿うような投資を行うことができます。

＜3.土地・物件を探す＞

具体的な目標ができたら物件選びです。

一棟、区分、新築、中古、購入するエリアなどの選ぶ物件や条件によって目標達成に違いが出てきます。 

目標を達成するためにベストな選択が重要になりますが、そのためには情報収集や資料を集めることからスタートしましょう。 

しかし、ネットや紙面上の情報だけでは実際の特性を判断することは困難です。

周辺の雰囲気や情報などを得るためにも、必要であれば足を運んでみることも大切なステップの一つです。

＜4.ローン審査を受ける＞

物件選びが終わったら不動産投資ローンの審査を受けます。 

不動産投資をしたことがない人は、多額の自己資金が必要だと思われるかもしれませんが、全額を自己資金で賄う人は少数です。

 頭金の金額やローンの組み方によっては、返済額や手取り所得が大きく変わるので自分が組めるローンの金額などを早めに確認しておくと良いでしょう。

＜5.物件の購入＞

不動産投資ローンの審査が通ったら物件の購入になります。 

物件の購入から引き渡しまでにさまざま手続きや書類が必要となるので、一連の流れ、ルールを確認しておくことが大切です。 

例えば、不動産会社の仲介で購入する場合は、最初に物件の売主に買い付け申込書を提出します。

売買契約を結んだ後、金融機関と金銭消費賃借契約を交わして物件引き渡し、決済という流れを理解しておけば、スムーズに処理ができます。

＜6.管理会社の選定＞

物件購入が無事に済んだら管理方法を決めますが、一般的に賃貸物件の管理は、自分で行うか管理会社に委託するかになります。 

不動産投資を本業にする場合は、自分で管理することも可能ですが、副業で行うのであれば管理会社に委託するのがおすすめです。 

管理会社に委託した場合は、委託手数料が発生しますが賃料の回収や清掃などを行ってくれるので精神的、肉体的にも楽になります。 

ただし、信頼できる管理会社を選ぶことが大切になるので、目標設定の段階で収支見込みも含めてどうするかを考えておきましょう。

＜7.運用スタート＞

すでに入居者がいる物件であれば初期作業は多くありませんが、入居者がいない場合は、入居者募集の広告と状況によってはリフォームが必要です。

入居者募集などは、管理会社に任せることも可能ですが、スムーズに運用をスタートさせるためにはオーナーが決めなければならないことも多々あります。 

何となく判断するのではなく収益性などを考えながら物件を運用していきましょう。

不動産投資で知らないと困る基礎知識 

次に、不動産投資をするときに知らないと困る基礎知識・用語を解説します。

【利回り】

不動産投資には、大きく分けて「表面利回り（グロス利回り）」と「実質利回り（ネット利回り）」があります。 

多くの不動産情報サイトで表示されている表面利回りは、年間の家賃収入を不動産購入価格で割って算出しているので空室やコストを加味していません。

 実質利回りは、空室率や諸経費を加味して計算しているので、手取り収入に近い利回りになりますが、事前に算出するのが難しいとされています。

【キャピタルゲイン】

物件の購入額よりも売却益が大きく得られる利益を「キャピタルゲイン」、逆に売却価格の方が購入額よりも少ない場合は「キャピタルロス」と呼びます。 

不動産投資は、賃貸だけでなく売却することで利益を上げることも可能です。

【インカムゲイン】

キャピタルゲインは、物件を売却することで得る利益のことを言いますが、家賃収入で利益を得ることを「インカムゲイン」と呼びます。 

賃貸収入で利益を上げるためには、安定した家賃収入が得られる物件を選ぶことが大切です。

【レバレッジ効果】

不動産をすべて自己資金で購入するよりも不動産投資ローンを組む方が収益性のアップにつながることもあります。 

これは、物件価格を基準に算出された利回りとローンを組んだときの投資利回りが一致しないことによります。 

このように、少ない自己資金で大きな投資をして利益を上げることを「レバレッジ効果」といいます。

【不動産投資の種類】

不動産投資を行うときは、比較的少額で投資ができる区分所有か土地も含めて建物をすべて所有する一棟買いもしくは戸建てを選ぶことになります。 

それぞれにメリット・デメリットがあるので、自分の投資スタイルに合った物件を選ぶことが大切です。

まずはイメージすることが大切

不動産投資を始めるときは、基礎知識を得た上で一連の流れをイメージすることが大切です。 

そのためには、思い付きや直感で動くのではなく、不動産投資について勉強をすることから始めましょう。 

最初は、よくわからない用語やルールに戸惑うこともありますが、ちゃんとした知識を得ることが不動産投資での成功の一歩になります。 

（画像は写真ACより）

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