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不動産オーナーや大家さんが死亡した際の相続手続きについて

一般的に実家などの不動産を相続する場合、「相続登記」を行えば相続手続きが完了しますが、死亡した被相続人が不動産オーナーや大家さんだった場合は相続登記以外の処理も必要です。

きちんと対応しないとトラブルに発展するケースもあります。

本記事では、賃貸不動産を相続した場合の手続きや賃借人への対応など、相続人が把握しておくべき内容について解説します。

1.賃貸不動産の相続の有無確認

不動産オーナーや大家さんが亡くなった場合、まず相続人は相続するかどうかを決める必要があります。

大家さんが不動産購入やリフォームなどで負債を抱えているケースもあり、相続するとその負債も相続の対象となります。

借金を払うのが困難、または相続の意思がない場合は相続開始を知ったときから3ヶ月以内に家庭裁判所において相続放棄の手続きを行いましょう。

なお相続する前に賃貸経営の業務を行うと、相続したとみなされる可能性もあります。

相続するかを判断した上で行いましょう。

相続する場合は、手続きや処理などを進めていきます。

賃貸借契約が終了した場合の敷金の返金なども、相続人が行わなければなりません。

2.賃貸不動産を相続する場合

実際に、不動産オーナーや大家さんが亡くなったとき、相続人が実施すべき相続手続きについて説明していきます。

ー遺産分割協議

相続人が複数人いる場合、通常は遺産分割協議を行い1人の相続人または代表者を決定します。

相続人が決定した場合は遺産分割協議書を作成し、以降は不動産の相続人が不動産経営、管理を行います。

代表者を決定した場合は、新しく作った口座などに家賃を入金してもらい、相続の対象者すべてで賃貸不動産を管理します。

収益の使い込みなどを防ぐ目的で、印鑑や通帳、カードなどを相続人が別々に保管し運営しているケースもあります。

管理会社と契約して管理を一任する例もあります。管理会社に委任することで、相続するまでの家賃の集金や管理も依頼できます。

被相続人に賃貸不動産の購入やリフォームなどで負債があった場合、代表者に請求されるケースもありますが、支払い義務についてはすべての相続人が対象になります。

ー不動産の名義変更

不動産を相続することになったら、相続した不動産の名義人を変更する「相続登記」を行います。

遺産分割協議などで遺産の相続が決定されても、相続登記を完了しないうちは賃貸収入などを受け取れないケースもあります。

相続登記の期限については現時点においては法的な制限がありませんが、将来は義務化されることが決まっています。

賃借人は毎月家賃を支払う必要があるため早めの手続きがおすすめです。

ー賃借人への対応

大家さんが亡くなると、利用していた口座も凍結されてしまい、賃借人が家賃を振り込んでも受け付けなくなります。

そのため、相続人は大家さんが死亡した旨を直接賃借人に伝えるか、不動産会社などを通して連絡してもらう必要があります。

賃貸マンション、アパートなどでの管理は不動産会社が行うのが一般的であり、賃貸人と賃借人の面識がない場合もあります。

その場合は早めに不動産会社に連絡し状況を伝えてもらいましょう。

相続登記が完了した段階で、新しい賃貸人の氏名、住所、連絡先、新しい振込先などを記載した賃貸人変更通知書を賃借人へ送付するとよいでしょう。

相続した賃貸マンション、アパートにすでに入居している賃借人とは、被相続人との間で交わした契約内容がそのまま継続される形になるため、相続人と新しい賃貸契約書を作成する必要はありません。

義務ではありませんが、契約に関するトラブルを未然に防ぐため賃貸人が変更されたことを明らかにする「賃貸人変更に関する覚書」を作成しておくのもよいでしょう。

3.遺産相続までの収益はどうなる？

一般的な遺産相続はもちろん、賃貸不動産においても遺産分割でトラブルが発生するケースがあり、相続人同士での合意が得られないと相続開始から確定するまでに数年かかる事例も発生しています。

最終的に相続人が決定しても、協議期間中に発生した家賃収入は相続人全員に分配されなければなりません。

相続分に応じて分配・受領した家賃収入については、それぞれ不動産所得として確定申告が必要です。

また賃借人も、振り込みができないからといって家賃を支払わなくてよいということではありません。

新しい大家さんと振込先が不明な場合、賃料を供託したり管理会社に委ねたりするケースもあります。

賃貸不動産に相続人がいない場合は、家庭裁判所で相続財産管理人を選出して相続手続きを進めます。

4.まとめ

現在賃貸不動産を所有している人は、相続税対策も検討しておきたいところです。

たとえば、不動産以外の財産を生前贈与しておく、不動産の売却における特例の適用有無などを確認しておく、法人化を検討するなどが考えられます。

できるだけ事前に対策をとっておけば、相続人同士のトラブルや賃貸人・賃借人とのトラブルの防止につながります。

また初めて賃貸経営を相続する人は、法的な知識も必要になるため弁護士や税理士、行政書士など専門家に相談して進めていきましょう。

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