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サラリーマン大家の失敗例５つと、失敗の原因と対策

副業としての不動産投資は、サラリーマンにとって不労所得が得られる人気の高いビジネスです。

しかし、深く考えずに始めてしまうと思ったように利益が得られなかったり、かえって損をしてしまったりするケースもあります。

ここでは、サラリーマン大家が起こしがちな不動産投資の失敗例と、注意すべきポイントについて紹介します。

1.サラリーマン大家が失敗する事例5選

サラリーマン大家として成功している人はいますが、簡単に収入につながるものではありません。

実際に軽い気持ちで不動産投資を始めて、失敗してしまう事例も少なくないのが現状です。

ではなぜ失敗してしまうのか、その原因を把握しておきましょう。

ー知識不足のまま不動産経営を始める

不動産経営には知識が必要であり、不動産の購入でも立地条件や設備の有無、周辺環境などよく調べる必要があります。

たとえば、工場や施設などが近くにある物件は労働者を中心に入居が見込まれますが、施設の運営状況を把握しておかなかったため数年後に閉鎖されたり、空き室状況が続いたりしたケースや、いきなり規模の大きな物件を購入してローンの返済に追われ、十分な管理ができなくなって空き室状態が続いてしまうケースなどもあります。

十分な投資金額を持っていても、十分な知識を持たずに経営を始めてしまうと、管理が難しくなり本業とのバランスが取れず失敗しやすくなります。

ー適切な不動産の選定を行わない

サラリーマン大家になる場合は、継続して収入を得られる仕組み作りが必要です。

格安で物件を購入したのはよいものの、数年で修繕が必要になったケース、古いために不具合が見つかったケースも少なくありません。

修繕やリフォーム、設備投資など予想以上に経費がかかってしまうと、その後の経営が難しくなる場合があります。

その不動産を購入するのが適切かどうか、慎重に検討しましょう。

不動産の初心者向けには、オーナーチェンジ物件もおすすめと言われています。

オーナーチェンジ物件の場合、すでに入居者がいるため賃借人を探すコストをかけずに収益を得られるのが魅力です。

ただし入居者がいると内覧ができないため物件の状況を把握することができません。

書類だけでの判断は難しく、物件の不具合や設備の故障などが発生した場合にも対応しなければなりません。

勧められるままに購入するのではなく、リスクも想定して判断する必要があります。

ー節税対策のみで不動産投資を考える

サラリーマン大家にありがちな失敗として、不動産を所有することで得られる節税効果を期待することがあげられます。

サラリーマンの収入と不動産の収益は合算して確定申告を行いますが、不動産経営で赤字が出ると所得金額が下がって納税額が低くなります。

これは、青色申告の特典である「損益通算」や「繰越控除」が可能になるためです。

ただし損失を繰り越せるのは3年までです。

ー自主管理を行う

賃貸管理は、一般的に管理会社に依頼しますが、管理費を節約するために自主管理を行い、失敗するケースもあります。

入居者がいれば何もせずに不労所得が得られると考える人もいますが、実際には共用部の掃除やメンテナンス、修理業者とのやりとり、賃借人からの問い合わせの対応など様々な管理業務を行わなければなりません。

忙しくなると管理業務がおろそかになったり、入居者とトラブルになったりするほか、本業に差し支える可能性もあります。

ー管理会社に頼り過ぎる

管理会社に依頼すれば、個人では難しい入居者募集など専門的な分野にも力を入れてもらえます。

とはいえ、管理会社に任せきりにするケースも注意が必要です。

近年では管理形態の１つにサブリース契約があります。

管理会社が物件を一括で借り上げて不動産管理を行い、家賃収入を保証するものです。

しかし管理会社が健全な運営を行っていなかった、または契約の更新を忘れたことで保証されなかったなどのトラブルも発生するケースもあるので注意が必要です。

2.サラリーマン大家が取るべき対策

サラリーマン大家が不動産経営で失敗しないために、心がけておきたいポイントがいくつかあります。

まずは不動産投資について勉強することが重要です。

書籍やウェブ、セミナーなどに参加しできるだけ多くの意見を聞き、情報を収集しましょう。

知識として身につければ、どのような不動産経営を行うべきかの判断材料になります。

また、不動産投資を行う際は売却も視野に入れながら長期的な目線で事業計画を立てることも、失敗を防ぐ対策になります。

経営状況によっては、不動産価格が上昇したタイミングで売却すると利益が出る可能性もあります。

そして仲介会社、管理会社と良好な関係を築くことも重要でしょう。

本業を持つ以上、すべて自分だけで行うのは困難になります。

専門家と信頼関係を持つことができれば、空き室対策やいざというときのトラブル回避などのサポートを受けられるでしょう。

3.まとめ

賃貸経営は、不動産を購入できれば自動的に収益につながるものではありません。

成功の事例を学ぶとともに、失敗するリスクと原因を把握しておくことも大切です。

サラリーマン大家として二足のわらじを両立するためにも、信頼できる不動産会社を選び、相談やサポートを受けられる関係を築いていきましょう。

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