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ワンルームマンションの不動産投資「やめとけ」と言われる理由と成功させる方法

ワンルームの不動産投資を考えている方は多いかもしれませんが、その投資には注意が必要です。

実際に、「やめとけ」とアドバイスされることもあります。

この記事では、なぜワンルームの不動産投資を「やめとけ」と言われるのかという理由と、

それではどのような事に気をつけたら上手く行くのかということを解説します。

1.ワンルームの不動産投資をやめとけと言われる理由

『ワンルームマンション投資』とは主に、都心に建つ、新築ワンルームマンションのことをいいます。

企画・開発・分譲を行っている不動産会社が販売しているマンションを

上場・大企業の会社員や公務員、医者などの給与所得者に、資産運用や節税の観点から提案している投資方法になります。

投資用ワンルームマンション販売は、主に上場企業のサラリーマンや公務員、医者などがターゲットとされます。

なぜなら、このターゲットの対象になる人たちは社会属性が高く金融機関のローン審査が通りやすいという理由からです。

ーそれほど儲からないから

不動産や投資に関する知識が薄いため、物件価値や、利回り、将来性やリスク管理まで気がまわらないケースが多いでしょう。

上場企業のサラリーマンや公務員、医者などに、不動産の勉強をしている時間的余裕がないというのが実情でしょう。

投資用のワンルームマンションについては、都心では飽和状態にあるため、物件の価値や価格がその後上昇する事はほぼないと考えられています。

また、物件を売るだけの業者にうまい話を突きつけられ、その後の適切管理を任せる事ができず、

実際の家賃収入よりも、銀行のローンや固定資産税の支払額が上回り、キャッシュフローマイナスに陥るようなことも考えられます。

利回りがそれほど高くない物件も多く、また管理コストが思いの外かかってしまったり、場合によっては価値が下がる一方というケースの物件を購入してしまう事もあります。

思いの外それほどワンルーム投資は儲からない、ということが多く「やめとけ」と言われることがあります。

また、ワンルームマンションを1室・2室だけ所有しての不動産投資は空室リスクが伴ったり、利回りが低めでそれほどの利益にならなかったりすることがあります。

家賃が下落した場合もリスクとなり、うまく行かなくなり売却しようとしても時間がかかってしまったりというケースもあります。

ー不動産知識がなくリスクを伴うから

価値のある投資だと思い込み、マンションを購入するところからスタートしたとしても、

元々不動産や投資に関する知識が薄いケースが多く、その場合は、リスク管理や利回りの計算などが十分備わっていないままの投資をして

うまく行かないケースが多いと言われています。

そもそも多忙であるため、管理も管理会社に任せっぱなしになる場合が多く、その場合は投資としての成功は見込みにくいでしょう。

医者のような専門職の人が、不動産の勉強に時間を費やす余裕はなかなかないでしょう。

投資用としてのワンルームマンションの購入したものの、その後のトラブルに対応しきれなくなったり、

キャッシュフローの管理ができないなどのリスクを背負ってしまう事があります。

ー管理が大変だから

上場企業のサラリーマンや公務員、医者などは、日々の仕事に忙しく他のことに目を向けている時間がありません。

医者などの専門職が、不動産の知識や管理まで気を回したり、労力を費やすことは難しいでしょう。

その場合には、管理会社に管理を任せっぱなしになってしまいますが、上記のような理由で、そのような管理で儲かる投資になるとは考えられません。

では、自分で管理をしようとすれば、不動産管理の業務は多岐にわたり、多忙な人にとって手に負える業務量ではないでしょう。

2.ワンルームの不動産投資を成功させるポイント

以下のような方法や対策を取り入れることで、ワンルームの不動産投資でも成功することが可能です。

しかし、投資は常にリスクがあることを忘れず、慎重な検討を重ねた上で行うことが大切です。

不動産投資の話を持ちかけられる時は、メリットばかりが耳に入るものですが、

デメリットやリスクを考慮した上で、以下のようなポイントに気を付けるとよいでしょう。

ー資産性の高い物件を購入する

良い物件を選ぶためには、地域情報や物件の条件を調べ、慎重に検討する必要があります。

また、将来的な需要を見据えて、交通の便や周辺環境なども考慮することが重要です。

長期的に収益を上げられる物件かどうか、

いざ売却となった時に、資産となる売り方ができる物件かどうか、

ということがポイントになります。

ー営業力のある管理会社に依頼する

営業力のある不動産会社に管理を任せることが必要です。

賃貸業務やメンテナンスなど、不動産投資には専門知識が必要です。

空室対策にができる会社を選ばない事には、資産投資としての物件になり得ることができません。

信頼できる不動産会社に管理を任せることで、トラブルを最小限に抑えられることが期待できます。

また、リノベーションの提案や、いざ売却するとなった時に的確に販売を行なう提案力のある会社かというポイントも

管理会社を選ぶ見極めには重要でしょう。

ー複数の物件に投資する

単一の物件に投資すると、その物件の状況によって投資全体のリスクが大きくなってしまいます。

複数の物件に投資することで、リスク分散を図りながら安定的なキャッシュフローを確保することができます。

また、エリアを分散させることで、空室リスクだけではなく災害リスクも下げることができると考えられます。

ー売却も念頭に置く

不動産投資のために購入した物件を、いつどのタイミングで、いくらくらいで売却ができるか、ということも計画の中に入っている必要があります。

この売却のタイミングや利益を得る計画を持つことを、出口戦略と言います。

長期的に持ち続けるつもりであっても、状況によっては売却する必要が生じることもあります。

出口戦略を事前に考え、不測の事態に備えることが大切です。

築年数が法定耐用年数を超えると売却が難しくなります。

そのため、築古の中古マンションを購入する際はなるべく安く買ってリスクを下げるなども1つの戦略です。

デッドクロスなどの問題が発生するリスクも検討に入れましょう。

▶︎「デッドクロス」の参考記事：「知らないとまずい！不動産業のデッドクロス｜リスクマネジメント戦略は？」

ー長期的な投資として計画と勉強をする

長期的な計画を立て、勉強を怠らないことが必要です。

不動産投資は、急激な変化が起こり得る市場です。

常に最新情報を収集し、市場のトレンドや流れを把握することで、投資全体の収益性を高めることができます。

また、不動産投資の勉強を自ら進める事ができる人は、投資を成功させられる可能性が上がるでしょう。

美味しい話だと、任せっぱなしにして投資をするのでは、失敗に終わることもあるでしょう。

3.まとめ

なぜワンルームの不動産投資を「やめとけ」と言われるのかという理由と、

どのような事に気をつけたら上手く行くのかということを、ポイントを絞って解説させていただきました。

不動産投資の参考にしてください。

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