土地の境界はどこ？境界が不明瞭だと、不動産売却でトラブルに！

場合によっては、土地が売れずに困ることも

不動産を売却する際に、土地の状況を公的な図面で確認してみると、見た目の境界と公的な図面に記載された境界が異なっており、売るに売れない状況となってしまう場合があります。

隣との土地の境界を明確にしようとすると、場合によっては近隣とのトラブルに発展してしまうことも考えられます。不動産売却時における境界トラブルが発生した場合、どのように対応すれば良いのでしょうか。

なぜ、見た目の境界と実際の境界にズレが生じるのか

そもそも、なぜ、見た目の境界と実際の境界にズレが生じてしまうのでしょうか。

その理由としては、境界を誤って認識していることが考えられます。

境界を誤って認識してしまう理由は、境界標の位置を決める際に、境界標の場所を間違ってしまったこと、あるいは工事などでいったん境界標をずらした後、境界標を戻さないままであったことがあげられます。

それ以外にも、土砂崩れが原因で境界標がなくなってしまった、ということもあり得ます。

仮に、境界標が誤った場所にあったとしても、そこに境界標が打たれていれば、その場所を基準として境界と考えるのが自然でしょう。

なお、正しい境界は「地積測量図」（実測図）で確認することができます。

正しい境界を特定するには、土地家屋調査士に相談

もし、見た目の境界と実測図上の境界がずれていたら、どのように対応すれば良いのでしょうか。

そのような場合は、土地家屋調査士に相談しましょう。土地の境界が明確に示されている地積測量図は、土地家屋調査士が作成したものです。まずは、地積測量図を元に、実際の境界を明確にしておきましょう。

境界がずれている場合は、隣の土地所有者と話し合い、はみ出た部分の土地は、隣の土地所有者に売却するという方法が考えられます。

ただし、隣の土地の所有者と話がまとまらない場合は、各都道府県にある「境界問題解決センター」に相談する方法もあります。

境界問題解決センターは、土地家屋調査士のほか、弁護士もトラブルの解決にあたるため、土地に関する問題が、より解決しやすくなります。

地積測量図がない場合は、「確定測量」を依頼しよう

地積測量図を利用すれば、土地の境界が明確に分かりますが、場合によっては、地積測量図そのものがない場合もあります。

その理由は、地積測量図とは、土地を分筆登記する場合や、登記されていなかった土地を登記する場合に作成される図面であるためです。そのため、分筆されないままの土地である場合は、地積測量図が存在しません。

また、昭和30年代半ば（1960年頃）までは、地積測量図のが作成が法律で義務づけられていなかったこともあり、それ以前に分筆された土地には、地積測量図が存在しないのです。

そこで、土地の境界を明確にする方法として、土地家屋調査士が実施する「確定測量」があります。隣の土地の所有者と協議しながら境界を定め、境界が決まった時点で測量を行って「確定測量図」を作成します。

地積測量図がなければ、土地家屋調査士に相談して、土地の境界を明確にしておきましょう。

筆界特定制度を利用する方法も

そのほか、土地の境界を判定する制度として「筆界特定制度」があります。筆界特定制度とは、法務省の制度で、土地の境界にあたる「筆界」を特定するための作業です。

具体的には、不明瞭となっている筆界を、法務省の筆界特定登記官が現地調査を行うことによって、筆界を明瞭なものにします。

筆界特定登記官が定めた筆界は公的なものと見なされるため、土地の境界の判定に役立つものとなります。

土地の境界に関するトラブルを防ぐために、土地を売却する際には、土地の境界を明確にしておきましょう。

（画像は写真ACより）

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