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マンション投資でよくある失敗とは？

マンション投資でよくある失敗を知ることで成功につながります。

本記事では、マンション投資のメリットやデメリットから、よくある失敗例と成功の秘訣を詳しく解説します。

1.マンション投資とは

マンション投資とは、マンションを購入し、そのマンションを賃貸物件として運用し、家賃収入を得る投資のことです。

一般的に、マンション投資には一棟所有型投資、分割所有型投資、戸建て投資などがあります。

マンション投資のメリットとしては、安定した収益を期待できることや、不動産価値の上昇によるキャピタルゲインが期待できることが挙げられます。

一方で、空室リスクや管理費用、修繕費用などが発生するリスクもあるため、投資家は適切な物件選びや管理に注意する必要があります。

2.マンション投資のメリット

マンション投資には様々なメリットがあります。

ー安定した収益を期待できる

マンション投資によって得られる家賃収入は、安定的な収益源となります。

適切な家賃設定や管理方法によって、長期的な安定収入を得ることができ、将来の年金対策としても有効です。

また、一度物件を購入した後は、管理会社に経営を任せることができるため、忙しいサラリーマンやOLでも安心して投資を始めることができます。

ーキャピタルゲインが期待できる

現在の不動産投資では、主に家賃収入であるインカムゲインが収益の中心となっています。

しかし、地価が上昇しているエリアで魅力的な物件を購入した場合、将来的に不動産価値が上昇し売却時にキャピタルゲイン（売却益）を得ることもできます。

ーインフレに対するヘッジ効果がある

不動産価値の上昇によるキャピタルゲインと同様に、不動産の家賃もインフレに伴って上昇することがあります。

そのため、長期的に見た場合、不動産投資はインフレに対するヘッジ効果があるとされています。

ー意外とリスクが低い

マンション投資は、株式投資やFXなどの高いリターンが期待できるハイリスク投資とは異なり、初心者にもおすすめです。

ハイリスク投資には、投機家と呼ばれるプロもおり、素人が無知なまま手を出すと貯蓄を失うだけでなく、信用取引で借金を抱える可能性もあります。

しかし、マンション投資は事前に不動産会社や管理会社の選択、リスクや回避方法の学習を行い、初心者や忙しいサラリーマンでも安心して始められます。

ー所得税・住民税の節税効果がある

サラリーマンやOLなどの給与所得がある人がマンション投資をする場合、不動産所得と他の所得(今回は給与所得)の損益通算が可能ですので、所得税・住民税の節税効果が期待できます。

具体的には、減価償却や必要経費を経費として計上できます。

減価償却費はあらかじめ決められた償却法と耐用年数により決められ、家賃収入から差し引くことができます。

また、「必要経費」には登記費用、租税公課、ローンの金利、管理費、修繕費などが含まれますので、必要経費を現在の所得と損益通算することで、所得税・住民税の節税効果を得ることができます。

ー生命保険の代わりになる

マンション投資において、ローンでの購入が必要な場合、自動的に「団体信用生命保険」に加入することがあります。

この保険に加入することで、オーナーが死亡、高度障害状態に陥った場合、ローン残高は保険会社が全額支払ってくれます。

この保険に加入することで、家族に無借金のマンションと家賃収入を引き継ぐことができ、万が一に備えた大きな安心を手に入れることができます。

ー相続税対策になる

不動産に投資することは、インフレ対策に有効だけでなく、相続税対策にもなります。

現金を保有している場合、相続の際には金融資産が100%課税対象となりますが、不動産に投資している場合は、 資産を不動産化し、賃貸事業を行っていると、相続税評価額を40%程度まで引き下げられる場合があります。

不動産によって相続税評価額が異なりますが、現金に比べて相続税評価額が60%減少するケースがあるため、 相続税対策としても非常に有効だと言えます。

3.マンション投資のデメリット

一方で、デメリットも存在することを知っておく必要があります。

ー空室リスクがある

マンション投資の収益は、入居者がいることが前提で、空室になってしまうと家賃収入が得られなくなるため、投資収益に影響を与えます。

また、空室期間中に管理費用や修繕費用などが発生するため、投資家は資金面でもリスクを負うことになります。

ー管理費用や修繕費用などの負担がある

投資物件の管理や修繕には費用がかかります。

例えば、入居者のトラブルに対応する費用や、建物の老朽化に伴う修繕費用が発生する可能性があります。

目安として10～15年程度に1度は大規模な修繕が必要です。

そのため、投資家は適切な費用の見積もりや管理方法に注意する必要があります。

ー災害・事故による収益性の低下

もしも物件が大規模な自然災害や事故によって損害を受けた場合、完全に運用が不可能となるわけではありませんが、その物件の運用が困難になることがあります。

このような場合、当初の想定通りの収益を得られなくなり、ローンの返済にも支障をきたす可能性があります。

ー金利上昇の可能性がある

一般的に、マンションを購入する場合にはローンを利用しますが、変動金利型を選択すると、金利が上昇してしまい、返済負担が増大する可能性があります。

特に、多額の借入金がある場合には、わずかな金利の上昇でもキャッシュフローに悪影響を与えることがあります。

4.マンション投資の種類と必要な資金の目安

基本的な不動産投資の種類は「一棟投資」、「区分投資」、「戸建投資」の3つに分けることができます。

ーマンション一棟所有型投資

マンション一棟所有型投資は、一棟のマンションを丸ごと購入し、その全てを自己資金またはローンで購入することで、不動産収益を得る投資方法です。

物件を購入する際には、膨大な資金が必要となります。

また、所有しているマンションが全て賃貸中である場合でも、入居者の急な退去や家賃滞納などが発生することで、収益に影響を及ぼすリスクがあります。

そのため、適切なリスク管理が必要です。

必要な資金の目安：物件価格の50％以上の自己資金、残りはローンでの購入を想定することが一般的です。

ーマンション分割所有型投資

マンション分割所有型投資は、複数の投資家が一つのマンションを共有し、それぞれが所有する部分の家賃収入を得る投資方法です。

購入する物件は、分譲マンションや一棟所有型マンションを分割し、それぞれの所有権を売買する形で行われます。

一棟所有型投資に比べ、少ない資金ではじめられ、リスク分散ができる点がメリットです。

必要な資金の目安：数百万円から数千万円程度が一般的ですが、物件の種類や地域によって異なります。

ー戸建て投資

戸建て投資は、一棟所有型投資と同様に、一戸建ての住宅を購入し、賃貸収入を得る投資方法です。

マンションに比べ、入居者の家族数が多くなる傾向があるため、家賃収入が安定する場合があります。

ただし、戸建て投資では、メンテナンスや管理費用が高くなる場合があるため、リスク管理が重要です。

必要な資金の目安：物件価格の50％以上の自己資金、残りはローンでの購入を想定することが一般的です。

5.マンション投資を成功させるための秘訣

マンション投資を成功させるための7つの秘訣を解説します。

ーマーケット調査を行う

まず、投資先の市場状況を分析することが必要です。

特に物件の立地は非常に重要です。

需要と供給のバランス、物件の種類、競合物件、地域特性などを調査し、市場のトレンドを把握することが大切です。

周辺の市場動向や需要・供給バランスを分析し、将来性がある物件を選ぶことが成功へのポイントです。

ー適切な資金計画を立てる

マンション投資に必要な資金計画を事前に立て、返済計画をしっかりと把握しておくことが重要です。

収益やキャッシュフローを見据えて、投資額、資金調達方法、返済プランなどを計画し、リスクを最小限に抑えることが大切です。

また、適切な金利で資金を調達し、適切なリターンを見込める投資を行うことが必要です。

ー適切な物件選びを行う

投資先となる物件の選定は、成功の鍵となります。

物件の立地、築年数、価格、将来性などを考慮し、投資目的に合った物件を選びましょう。

ー適正な家賃設定をする

適正な家賃設定は、投資収益を左右する重要な要素です。

市場の家賃相場や物件の状況、競合物件の家賃などを踏まえ、適正な家賃を設定することが必要です。

ー適切な管理をする

投資物件の適切な管理は、投資収益を最大化するために欠かせません。

入居者の管理、修繕やメンテナンス、税務管理、トラブル対応など、物件の適切な管理を行い、入居率を高めることが重要です。

ー投資ポートフォリオを分散する

マンション投資は、リスクの高い投資です。

投資ポートフォリオを分散することで、リスクを軽減することができます。

複数の物件や地域に分散することで、リスクを分散し、安定的な投資収益を得ることができます。

ー専門家のアドバイスを活用する

マンション投資には専門的な知識が必要です。

不動産投資会社やファイナンシャルプランナーなど、専門家のアドバイスを活用することで、より効率的な投資ができるようになります。

6.マンション投資でよくある失敗とその回避策

投資前に、マンション投資でよくある失敗とその回避策について知っておくことも重要です。

ー物件選びに失敗するパターン

物件選びに失敗すると、将来的なキャッシュフローが見込めなくなるため、大きな損失を被ることがあります。

【回避策】

・周辺の市場動向を確認し、将来性のある地域や物件を選ぶこと

・物件の状態や管理状況を確認し、将来的な修繕費用や管理コストを見積もること

・投資家自身が物件を調査し、物件の強み・弱みを把握すること

ー家賃設定に失敗するパターン

家賃を設定する際に失敗すると、入居者の確保が困難になり、収益性が低下することがあります。

【回避策】

・周辺の市場動向や需要と供給バランスを考慮して、適切な家賃を設定すること 

・賃貸市場のトレンドを調査し、競合物件の家賃を確認すること 

・入居者のニーズに合わせた賃貸条件を提示すること

ー管理に失敗するパターン

マンションの適切な管理を行わないと、入居率が低下したり、修繕費用が膨らんだりすることがあります。

【回避策】

・適切な入居者の選定と管理を行うこと 

・建物や設備の定期的な点検・修繕を行い、将来的な費用を見込んで適切なリザーブファンドを設けること 

・入居者とのコミュニケーションを取り、問題解決に努めること

また、リスク管理のために、投資家自身が投資に関する知識を身に付けることも重要です。

7.まとめ

マンション投資について詳しく解説しました。

マンション投資は、リスクが伴う投資です。

しかし、十分な準備をし、専門家のアドバイスを活用することで、失敗を避け、成功を収めることができます。

ぜひ、この記事を参考にして、マンション投資に取り組んでみてください。

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