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レバレッジの活用が不動産投資にもたらすメリット

レバリッジ効果とは、借金を利用して投資を行うことを指します。

これだけ聞くと、一見リスクを伴う投資方法のように思います。

ですから、なぜ「効果」があると考えることができるのか、疑問に思う方も多いでしょう。

今回の記事では、不動産投資におけるレバリッジとは何か、またどのような効果やメリットがあるのか、ということを解説させていただきます。

1.不動産投資におけるレバリッジ効果とは何か？

ーレバレッジとは何か？

レバリッジ効果とは、企業や投資家が借入金や他人の資金を使って投資を行うことで、リターン（収益）やリスクを増加させる現象のことを指します。

レバリッジは、英語で「leverage」と言われ、おもに「てこ」という意味があります。

この言葉が示すように、レバリッジ効果は借入金を使って効果を増大させることができます。

レバリッジ効果は、不動産投資家が自己資本だけでなく、借り入れ資金を使って投資を行うことで、収益性を高めることができます。

例えば、自己資本だけで投資するよりも、借り入れ資金を使って投資を行うことで、より多くの資産を取得・運用し、収益を大きくすることができます。

ただし、レバリッジの活用にはリスクも同時に高まるため、適切なリスク管理が重要です。

レバリッジ効果の利点としては、より大きなリターンを狙うことができる点が挙げられますが、一方で、デメリットとしては、リスクが高まり、損失が大きくなる可能性があることや、利益が見込めない場合に返済負担が重くなることが挙げられます。

そのため、レバリッジ効果を利用する際には、自己資本の規模やリスク許容度に応じて、適切なレバリッジのレベルを選択することが重要です。

ー不動産投資におけるレバリッジ効果とメリット

具体的に見てみましょう。

例えば、1000万円の自己資金があったとします。

↓

A) その1000万円で、利回りが8％の物件を購入したとすると、年間80万円の家賃収益が見込めるという計算です。

↓

B) しかし、その1000万円を頭金として、同じく利回りが8%で、3000万円の物件を購入したとしましょう。

つまり、2000万円の借り入れを行ったということになります。

するとこの場合、年間240万円の家賃収益が見込めるという計算です。

そこからさらに、借り入れを行なった場合の年間利息を利益から差し引きする必要があります。

金利が3%とすると年間利息は60万円です。

よって、240万円ー60万円＝180万円の収益という計算になります。

このBの場合のように、借り入れを行なうことで収益が上がることをレバリッジ効果と言えます。

レバリッジを活用したことにより、Aの場合とBの場合は「見た目の利回り」は同じく8％ですが、A）80万円の収益：B)180万円の収益となり、同じ1000万円の資金に対し、借り入れを行いリバレッジを活用したことにより、収益は2倍以上に跳ね上がっています。

これが、「レバレッジ効果」といわれるもので、より積極的な不動産投資の考え方です。

2.不動産投資におけるレバリッジ活用の重要性

ー投資資金を増やすことができる

レバリッジを活用することで、自己資本だけでは購入できなかった不動産を購入することができます。

例えば、1000万円の不動産を購入するには、自己資本が1000万円必要になりますが、レバリッジを活用することで、5000万円の借入資金を利用して、より高額な不動産を購入することが可能になります。

これにより、自己資本が少なくても、大きな不動産投資が可能になります。

また、投資資金を増やす事ができれば、より多くの不動産物件を購入することができるため、投資先を分散させる事ができ、リスク管理にもつながります。

また、低金利の時代には、借入金利が低いため、より多くのレバリッジを行うことができます。

ーリターンが高くなる

レバリッジを活用すれば、物件の収益やキャピタルゲインを増やすことができ、リターンが高くなります。

レバリッジ効果とは、元本以上のリターンを得ることを指します。

例えば、上記の例で考えると、1000万円の自己資本で不動産を購入した場合と、5000万円のレバリッジを利用して不動産を購入した場合で比較すると、後者の場合、投資リターンが高くなる可能性があります。

ーキャッシュフローの改善

不動産投資において、レバリッジを活用することで、キャッシュフローの改善が期待できます。

例えば、上記の例で考えると、レバリッジを利用して不動産を購入した場合、投資資金が増えるため、キャッシュフローの収入も増える可能性があります。

3.不動産投資におけるレバリッジ活用の注意点

ーレバリッジ活用にはどのようなリスクがあるか

レバリッジの活用には以下のリスクが伴う可能性があります。

よってレバリッジの活用にはこれらのケースを考慮して、十分なリスク管理が必要です。

・金利リスク

借入金利が上昇した場合、返済が困難になるリスクがあります。

特に、固定金利ではなく変動金利の場合には、金利上昇によって返済額が急激に上昇することもあります。

そのため、金利変動に対するリスクヘッジのため、長期固定金利のローンを利用することも考えられます。

・市場リスク

物件の価格下落や空室リスクなど、不動産市場に関するリスクがあります。

これらのリスクによって、物件の売却や賃貸が困難になる場合もあります。

そのため、物件選定においては、需要の高い地域や将来的な需要の見通しなどを十分に考慮する必要があります。

・借入リスク

借入先によっては、返済期間や金利などに関する制限がある場合もあります。

また、借入先によっては、物件の売却に制限がある場合もあります。

これらの制限によって、不動産投資に対する自由度が制限されることもあります。

・キャッシュフローリスク

レバリッジを活用することによって、月々の返済額が増加するため、物件のキャッシュフローに影響を与えることがあります。

そのため、十分なキャッシュフローを確保するためには、家賃設定や物件の維持管理に十分な注意が必要です。

ーレバリッジ活用が失敗になる事例

不動産投資家がレバリッジを活用することによって失敗する事例はいくつかあります。

以下に具体的な失敗例を挙げます。

・過剰なレバリッジによる負債の増

不動産投資家が過剰なレバリッジをかけて多額の借入金を利用し、市場環境の変化や投資物件の価格下落により、資産価値が借入金額を下回る「債務超過」状態に陥ることがあります。

この場合、投資家は資産を売却しても借入金を完済できず、返済負担が増大します。

・リスク管理の不備

投資家がリスク管理を怠り、物件の入居率や地域の経済状況の変化に対応できず、家賃収入が減少することがあります。

家賃収入が減少すれば、借入金の返済が困難になり、財務状況が悪化することが考えられます。

・選定ミスによる投資物件の価値低

投資家が不動産の選定ミスを犯し、物件の価値が低下することがあります。

例えば、立地条件が悪い、建物の構造や設備が劣悪であるなどの理由で、物件の価格が下落し、投資家が損失を被ることが考えられます。

・経済状況の悪化による投資失

不動産市場や経済状況が悪化し、投資物件の価格が下落することがあります。

これにより、投資家が物件を売却しても利益を上げることができず、借入金の返済が困難になることが考えられます。

4.まとめ

不動産投資は、土地や建物などの不動産を買い、それを資産として所有することで、将来的な収益を得ることができます。

しかし、投資家によっては、自己資金が限られている場合があり、大きな不動産物件を購入することができない場合もあります。

こうした場合、レバリッジを活用することで、自己資金よりも多くの資金を借り入れ、それを利用して不動産投資を行うことができます。

不動産投資におけるレバリッジ活用は、より多くの収益を得るために非常に重要です。

しかし、その一方で、リスクマネジメントに十分な注意が必要です。

リスク管理を行い、より効果を上げるレバリッジ活用ができるよう、今回の記事を参考にしてください。

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