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賃貸経営における7つのトラブルと対策方法

賃貸経営は利益を生む魅力的なビジネスですが、様々な問題に直面する可能性があります。

成功するためには、これらのトラブルを適切に対処し、解決する能力が求められます。

この記事では、よくある7つのトラブルとその対策方法について解説します。

1.賃貸経営のよくある7つのトラブルと対策方法

賃貸経営におけるトラブルは多岐に渡ります。

オーナーとしてそのリスクを管理し、適切に対処する能力は賃貸経営の成功の鍵になります。

代表的な7つのトラブルとその対策について解説します。

①家賃滞納

家賃滞納は、賃貸経営におけてよくあるトラブルの一つです。

入居者が家賃を滞納すると、オーナーの収入源が途絶え、賃貸経営が困難になる場合があるため適切な対応が求められます。

滞納が1〜2ヶ月程度であれば、「入居者との信頼関係が破壊された」とは判断されないことが多く、賃貸借契約の解除は容易ではありません。

そのため、「家賃を滞納されたらすぐに追い出せば良い」という考え方は適切ではありません。

適切な手順を踏まないと、大きなトラブルに発展する可能性があります。

【対策方法】

事前にクレジットチェックを行い、信頼性のある入居者を選ぶことが重要です。

もし滞納が発生した場合は、まず、口頭や手紙で入居者に対して支払いを催促します。

次に、連帯保証人に連絡を取り、滞納状況を伝えます。

そして、支払い期限や支払いがなされない場合の法的措置について記載した督促状を入居者に送付します。

支払いがない場合、内容証明郵便を送付します。これは公的な証拠となります。

それでも支払いがない場合、法的手段（訴訟や強制執行など）に訴えることを考えます。

家賃滞納が発生した際は、すぐに退去を求めるのではなく、上記の手順に従って対処を行うことが重要です。

初めて行う場合、弁護士などの専門家へ相談することも大切です。

賃貸経営者として法的知識を身につけ、適切な対応ができるように準備をしておくことが求められます。

②騒音問題

騒音問題は、近隣住民とのトラブルを引き起こす可能性があります。

過去には殺人事件にまで発展した事例もあるため、迅速な対応を心掛けましょう。

【対策方法】

騒音が発生した場合には、事実関係を正確に把握します。

そして、騒音の発生元である入居者を特定しない表現で、エントランスなど入居者の目に付きやすい場所に張り紙をしたり、各戸のポストに入れたりして、入居者全体に騒音について周知しましょう。

それでも騒音の発生が止まらない場合は、直接騒音を発生させている対象者に改善の依頼をすることが必要になってきます。

防音設備の設置などの物理的な対策も考慮すると良いでしょう。

▼詳しくはこちらをご覧ください

③敷金返却トラブル

入居者が退去する際にオーナーが負担すべき原状回復費用の判断基準は、「入居者が適切に物件を使用しても発生する経年劣化や通常の損耗」に基づくものであるかどうかです。

これは通常、オーナーの負担になります。

つまり、通常使用による自然な劣化や摩耗はオーナーが負担し、それ以外の入居者の過失による損害や損失は入居者が負担するという原則が適用されます。

しかし、入居者の過失による損害や損失であるにも関わらず、支払いを拒否されるというトラブルも珍しくありません。

【対策方法】

契約時に入居者に対し、清掃費用や修繕費用などが差し引かれることを明確に説明することが重要です。

また、初めに敷金を支払う場合は、敷金から原状回復費用を差し引くため、敷金を超える原状回復費用がかからない限り問題はありません。

そのため、入居時の敷金を設定しておくと良いでしょう。

④建物の修繕

入居者から、設備故障についての連絡があり、修理費の負担について揉めるトラブルもあります。

入居者の適切な使用によって生じた故障については、オーナーが速やかに修繕を行う必要があります。

さらに、設備故障が原因で入居者が賃貸物件での生活に支障をきたす場合、民法により賃料が減額されることもあります。

この規定は入居者の権利を保護するもので、オーナーには賃貸物件の適切な維持管理が求められます。

【対策方法】

設備故障の報告があった場合、オーナーは原因を調査し、迅速に修繕を手配します。

なお、仮に入居者の使い方に問題があった場合は、入居者の負担となりますが、使い方に問題があったことを明示する必要があります。

⑤空室が続く

空室が続くと収入が途絶え、経営が困難になるため、早急に対策をすることが重要です。

【対策方法】

建物の魅力を維持し、競争力のある賃料を設定することが重要です。

また、適切な広告や宣伝活動を行い、物件の魅力を伝えることも重要です。

定期的なリノベーションや設備の更新を行い、市場のニーズに合わせた物件にすることが求められます。

また、空室期間を縮めるために、早期に退去通知を得られるよう契約を結ぶことも有効です。

⑥災害による損害

自然災害は予測不可能な要素ですが、その影響を最小限に抑えるための準備は可能です。

【対策方法】

建物の構造や地理的なリスクを考慮し、適切な火災保険や地震保険をかけることが大切です。

また、災害対策や避難計画を入居者と共有することも重要です。

⑦管理会社が不真面目

管理会社とのトラブルは、経営を脅かす可能性があります。

管理会社が入居者募集に力を入れていない、物件の清掃が不十分であるといった問題は、既存の入居者の不満を増やし、結果的には退去率を高め、入居率を低下させることにもつながります。

【対策方法】

管理会社を選ぶ際には、その評判や実績を確認し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。

また、契約を締結する際には、費用や業務内容、責任範囲などを明確にし、定期的な報告を求めることも必要です。

もし管理が適切に行われていないと判断した場合は、まず管理会社に改善を要請します。

それでも改善が見られない場合は、他の管理会社に変更することも検討すべきです。

全てを管理会社に任せっきりにするのではなく、自身の知識を増やすことも大切です。

2.まとめ

これまでに解説した7つの賃貸経営トラブルとその対策方法を理解し、適切に活用すれば、スムーズな賃貸経営が可能となります。

賃貸経営は単に物件を所有し、家賃収入を得るだけではなく、継続的な管理と対応が必要です。

常に問題に備え、事前に予防策を講じることで、未然にトラブルを防ぎ、安定した経営を続けることができる可能性が高まります。

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