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ガレージハウスの賃貸経営とは？魅力と注意点を解説

「ガレージハウス賃貸経営」は、ガレージスペースを併設した物件を賃貸し、その経営を行うことを指します。

一般的なアパートやマンション経営とは異なる特性を持つガレージハウス賃貸経営ですが、そこには大きな可能性が秘められています。

この記事では、ガレージハウス賃貸経営のメリットとデメリット、そして成功させるために注意すべき点について詳しく解説していきます。

1.ガレージハウスの賃貸経営とは

ガレージハウスとは、住居部分とガレージ部分が一体となった建築物のことを指します。

ビルトインガレージとも呼ばれ、車庫と住居の間を行き来できる住宅になります。

ガレージスペースは、自動車やバイクの保管場所としてだけでなく、ワークスペースや趣味のスペースとして使用されることもあり、デザインや機能性に重きが置かれることが多いです。

ガレージハウスには、戸建てタイプのものと長屋タイプのものがあります。

長屋タイプのものは、かなり広い土地面積が必要なため数としては少く、戸建てタイプが主流です。

ガレージハウス賃貸経営とは、このようなガレージハウスを所有し、賃貸として提供することで収益を得るビジネスモデルを指します。

自動車やバイクが趣味の人、DIYや工作を楽しむ人など、特定のニーズを持つテナントをターゲットとすることが多いです。

そのため、通常の住宅賃貸と比べて賃料が高めに設定されることもあります。

2.ガレージハウス賃貸経営のメリット

ガレージハウス賃貸経営には数々のメリットについて解説します。

需要がある

ガレージハウスは、特定の趣味やライフスタイルを持つ人々にとって魅力的な選択肢となります。

特に自動車やバイクの愛好家は、安全に車両を保管できるスペースがある物件を求めています。

大抵自分の車で移動することを前提にしているため、駅から離れた場所でも需要がある点は一つの強みです。

また、DIYや工作が好きな人々は、作業スペースとしてガレージを利用することができます。

これらの需要を満たすため、ガレージハウスには常に一定の需要が存在します。

高い賃料が設定できる

ガレージハウスは、一般的な住宅と比べて付加価値が高いとされています。

ガレージスペースの物件数はまだまだ少なく、希少性は高いです。

そのため、周辺の一般的な家賃相場と比べて、やや高い賃料を設定できるというメリットもあります。

また、長期間安定した入居者を確保することが可能で、これがガレージハウス賃貸経営の魅力の一つです。

狭い土地でもできる

ガレージハウスの賃貸経営は、比較的狭い土地でも可能です。

一般的なアパートやマンションと比べ、ガレージハウスは立体的に設計されることが多く、住居部分とガレージ部分を上下に配置することで、土地面積を有効に利用することが可能です。

そのため、土地の広さが限られている都市部でも、ガレージハウスの賃貸経営を行うことが可能となります。

これは土地コストを抑える上で大きなメリットとなります。

3.ガレージハウス賃貸経営のデメリット

多くのメリットを持っている一方で、同時にデメリットも存在します。

建築費が割高になる

ガレージハウスは、一般的な住宅と比べて構造が複雑であったり、特殊な設備が必要であったりすることから、建築費が割高になる可能性があります。

ガレージ部分を含め、すべての部分が適切に機能するようにするためには、シャターの設置や重量鉄骨造が採用など特別な設計や高品質な材料が必要となる場合があります。

これらは初期投資としては大きな負担となり得ます。

しかし、自動車やバイクの愛好者の中には、自分自身がガレージハウスを建てることができないため、そのような物件を探している人も多いです。

コストが高いというデメリットはありますが、魅力的な物件を提供することで、安定した賃貸経営を続けることが可能になります。

投資効率が低い

ガレージハウスは、アパートと比較すると投資効率が低いというデメリットがあります。

この理由としては、ガレージハウスは基本的にファミリータイプの物件で、一つの土地に一つの建物しか建てられないため、小さな住戸を複数詰め込むことが可能なアパートに対して収益性が劣るからです。

さらに、同じ床面積でも、賃料単価が高いワンルームを複数設けることができるアパートと比較すると、ガレージハウスの賃料単価は相対的に安くなりがちです。

空室時の影響が大きい

一般的な賃貸物件と比べて、ガレージハウスの空室時の影響は大きいと言えます。

戸建てタイプのガレージハウスは1戸しかないため、空室が発生すると家賃収入がゼロになってしまいます。

また、特定のニーズを持つテナントを対象としているため、新たな入居者を見つけるのに時間がかかる可能性もあります。

4.ガレージハウス賃貸経営の注意点

ガレージハウスの賃貸経営をお考えなら、以下の点に注意しなくてななりません。

固定資産税は安くならない

ガレージハウスの固定資産税については、一部誤解が広まっている点があります。

ネット上では、「ガレージ部分には建物の固定資産税がかからない」という情報が散見されますが、実際にはこれは誤りです。

ガレージハウスは基本的に住宅と同じ扱いなので、土地に対する固定資産税は住宅用地の軽減措置により軽減されます。

しかし、建物に対する固定資産税は、車庫部分を含めた全体が課税対象となります。

つまり、車庫部分が大きくなるほど、固定資産税は高くなる傾向にあります。

一方で、誤解を招いている要素として、「車庫部分は建物の延床面積の5分の1まで課税対象外」という考え方があります。

しかし、この考え方は建築確認申請時の「容積率」計算と関連しており、容積率とは建築物の延床面積が敷地面積に対してどの程度占めているかを示す比率です。

この「容積率」計算時における車庫部分の扱いと、固定資産税の課税対象の面積は別物です。

つまり、新築時の建築確認申請における容積率の計算とは別に、車庫部分は固定資産税の課税対象となるため、固定資産税のメリットはないと理解しておきましょう。

近所からのクレーム

ガレージハウスのテナントは、車やバイクの修理やカスタマイズを自分で行うことがあります。

これにより、騒音や振動、臭いなどの問題が発生し、近隣住民からクレームがくる可能性があります。

また、早朝や深夜に車を出し入れすることによるシャッター音の騒音トラブルが起こることがよくあります。

入居者が変わるごとにマナーの良し悪しは異なるため、一度の改善で問題が解決するとは限りません。

騒音問題を避けるためには、賃貸借契約書や利用規約に車の出入庫時間を明記し、制限することが重要です。

さらに、これからガレージハウスを建設する際には、開閉音がなるべく静かなタイプのシャッターを選ぶことや立地選びにも気をつけましょう。

適切な位置付けと安全性

ガレージハウスを運営する際には、自動車やバイクの保管場所だけでなく、居住空間としても適切な設備と環境を提供する必要があります。

これには、適切な断熱材や換気システムの設置、防犯対策としてのセキュリティシステムの導入などが含まれます。

また、火災のリスクを考慮して、ガレージ部分と居住部分との間に適切な防火対策を講じることも重要です。

5.ガレージハウス賃貸経営を成功させるには

ガレージハウス賃貸経営を成功させるためには、顧客のニーズの把握と、実績のある建築会社の選択が2つの重要な鍵となります。

それぞれについて詳しく解説します。

ニーズの把握

ガレージハウスの賃貸経営を成功させるためには、まず対象となる顧客のニーズを把握することが重要です。

これには、車の愛好家やDIY好き、趣味の広い人々など、ガレージスペースに対する需要がある人々のニーズを理解することが含まれます。

例えば、彼らはどのようなガレージスペースを望んでいるのでしょうか？広い作業スペースは必要ですか？特殊なツールや設備を設置するスペースは必要ですか？

また、立地に関しては、どのような場所を好むのでしょうか？

これらのことを把握し、適切な物件を提供することが重要です。

さらに、ガレージハウスの物件は特異な性格を持っていますので、一般的な賃貸住宅とは異なるアピールポイントが必要となります。

例えば、ガレージスペースの広さや設備、内装などを強調することで、特定のターゲットに対する魅力を高めることが可能です。

実績のある建築会社選び

ガレージハウスの建設には、一般的な住宅やアパートとは異なるノウハウが必要となります。

したがって、ガレージハウスの設計や建設に経験がある建築会社を選択することは、成功への重要なステップとなります。

実績のある建築会社は、ガレージスペースの効果的な利用法や、騒音対策、安全対策などの細部まで考慮した設計を提供してくれます。

また、高品質な建築を行うことで、長期的なメンテナンスコストを抑えることも可能です。

さらに、建築会社選びでは、自分自身のビジョンやニーズを的確に理解し、それを具体化する能力を持つ会社を選ぶことが重要です。

これは、建設計画の初期段階から、建築会社との密接なコミュニケーションによって実現可能です。

6.まとめ

ガレージハウス賃貸経営は、一般的なアパートやマンション経営とは違う面白さとチャレンジがあります。

車愛好者のニーズに応えることで高い賃料を実現する一方、建築費や固定資産税の問題、近隣からのクレームへの対応など、慎重な計画と対策が必要となります。

物件の特性とニーズの理解、そして実績のある建設会社選びが成功の鍵となります。

これらを踏まえ、ガレージハウス賃貸経営の可能性を探ってみてはいかがでしょうか。

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