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不動産の相続で失敗しないためのポイント

不動産の相続は、正確な知識を持ち、計画的に進めることで、スムーズに進めることができます。

特に、相続税評価が実勢価格と乖離している場合、適切な対策が求められます。

本記事では、相続時の不動産の価格の違いや、失敗しないためのポイントを解説します。

さらに、最近注目される家族信託についてもご紹介します。

相続を前にして不安や疑問を抱えている方、不動産オーナーとして今後の対策を検討している方はぜひ最後までご覧ください。

1.相続税評価は高いが実勢価格は低い不動産

不動産相続において、評価とは何を意味するのでしょうか。

地価や資産価値、そして税金評価など、多くの側面が関与しています。

しかし、これらの評価値は必ずしも一致しないことがあります。

不動産相続における評価の複雑さとその課題について解説します。

相続税評価額と実勢価格の違い

不動産は、正方形が基準の考え方となります。

しかし土地には、縦長や旗竿地、また高低差があったり隣にお墓があったりと様々なケースが存在するため、不動産ごとに評価をしなければいけないところ、相続税評価では、地図上や登記簿で面積などの確認をし、特定のルールや標準に基づいて評価がされています。

実勢価格は、需要と供給のバランス、経済状況、地域性、法地（傾斜地）や高低差のある土地、道路の幅など地図上では分からない物件の特性など様々な要因によって決まります。

この価格はリアルタイムで変動することがあり、具体的な取引の状況に応じて決定されます。

相続税評価額は、不動産の場合、公示地価や路線価などの公的な評価基準が使用されることが多く、これが市場の実勢価格とは異なることがよくあります。

この差異が生じることで、相続税の計算上、実際の市場価格よりも高く評価されることや、逆に低く評価されることがあるため、注意が必要です。

不良不動産と呼ばれるもの

他にも「不良不動産」という、相続税評価は高いけど、実際には価値が低く売れない不動産があります。

例えば

・境界が確定していないもの

・近隣とトラブルがある

・隣地からの越境がある

・貸地などに不明な権利関係がある

・無道路地

・違法建築の建物

・旧耐震建物

などがあります。

これらの要因によって、相続財産としての不動産の価値が実際の価格と乖離することがあります。

2.不動産の相続で失敗しないためのポイント

不動産の所有者として、将来の相続について考えたことはありますか？

不動産相続は、適切な対策を講じなければ、思わぬトラブルを引き起こす可能性があります。

ここからは、不動産相続において、トラブルや失敗を防ぐための重要なポイントを解説します。

相続対策=相続税対策ではない

不動産の相続対策は、単に節税だけでなく、資産の有効な運用や受け継ぐ人々の将来に対する配慮も含むべきです。

単に相続税を抑えることだけにフォーカスすると、現金や不動産のバランスが取れず、結果として誤った戦略となる可能性があります。

資産をどのように受け継ぐのか、税金支払いの準備はどのようにするのか、これらの問題も考慮しながら相続対策を進めることが大切です。

相続の目的を明確にする

相続の目的を明確にしないと、自分が本当に行いたい相続と全く違う形に進んでしまうということがよくあります。

不動産を保持し続けるのか、売却して資金を分配するのか、自分の思いや相続の目的を明確にし、それに向けた対策をすることが重要です。

相続の目的を家族全員で共有し、全員が納得できる形での相続を目指しましょう。

適切な遺言を残す

不動産は、分けることが難しい資産です。

遺言書は、あなたの意向を明確に伝える最も効果的な手段です。

特に、複数の不動産を持っている場合や、相続人以外に財産を渡したい方、夫婦間に子どもがいない方など遺言書によってトラブルを防ぐことができます。

専門家のアドバイスを受ける

不動産相続は複雑です。

法的な問題や税金の問題、不動産の評価など、多くの専門的な知識が求められます。

税理士、弁護士、司法書士などの専門家と連携し、確実な相続対策を行うことが求められます。

プロの意見を取り入れることで、安心して相続を迎えることができるでしょう。

3.家族信託の重要性

オーナーにとって家族信託はおすすめです。

なぜ、おすすめなのか。家族信託を活用するメリットを解説します。

家族信託とは

家族信託とは、信頼できる家族に財産の管理を任せる仕組みです。

老後の介護や認知症での判断困難時を考え、安心して財産を家族に委ねられます。

特別な報酬を払う必要もないため、手軽に利用できます。

遺言よりもさまざまな状況に対応でき、2007年の法改正でより利用しやすくなりました。

家族信託は、所有権を信託として移管することで、相続人間のトラブルを防ぐことができます。

認知症やトラブル対策

所有者が認知症になった場合、売買契約や管理委託契約、賃貸借契約などの契約行為ができなくなります。

また、設備の導入や修繕、原状回復、銀行口座からの引き出しなども難しくなります。

しかし、家族信託を活用すれば、これらの問題を事前に回避できます。

また、家族内の相続トラブルも予防できます。

賃貸経営と家族信託

家族信託を利用すれば、賃貸経営の継続もスムーズに行えます。

賃貸アパートや土地を信託として移管し、子供たちに管理させることで、収益を確保しながら資産の維持管理を行えます。

資産を信託として移管し、収益を複数の相続人に分けることで、不公平感やトラブルを未然に防ぐことが可能です。

4.まとめ

不動産相続は、計画的に取り組まなければ予期しない問題に直面する可能性があります。

特に、相続税評価額と実勢価格のギャップ、また、遺産分割のトラブルは注意が必要です。

不動産相続において、トラブルや失敗を避けるには、相続税評価額と実勢価格の違いを理解し、適切な遺言書を残すことが重要です。

また、家族信託の活用は、資産を守りながら未来の世代へスムーズに移行する手段として有効です。

賃貸経営や資産の管理においても、家族信託の導入は将来的な安心に繋がります。

不動産の価値は単なる金額だけでなく、家族の未来への投資と捉え、専門家のアドバイスを受けしっかりとした準備をしておくことが大切です。

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