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【pickupニュース】18年第1四半期の首都圏物流施設、新規が需要・供給とも過去最高に

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CBREが物流施設の最新市場動向調査結果を公開

グローバルに事業用不動産サービスと投資顧問事業を展開するCBREグループの日本法人として、法人向け不動産の総合プロバイダーとして活動するシービーアールイー株式会社は4月27日、2018年第1四半期の日本国内における物流施設市場動向をまとめた「ジャパン ロジスティクス マーケットビュー Q1 2018」の公開を開始しました。

調査対象は、開発時に複数テナント利用を前提として企画・設計された物件で、首都圏・近畿圏は延床面積1万坪以上、中部圏は5,000坪以上のものとされています。今回の対象数は、首都圏が127棟、近畿圏34棟、中部圏21棟でした。

・首都圏の需給動向

空室率：6.9％（前期比＋2.0ポイント）

新規供給：202,000坪

新規需要：137,000坪

平均実質賃料：坪あたり4,080円（前期比＋0.2％）

2018年第1四半期における首都圏大型マルチテナント型物流施設（LMT）の空室率は6.9％で、前期に比べると2.0ポイント上昇しましたが、新規大量供給によるところが大きく、竣工1年以上の物件では1％を下回っています。

そのことを示すように、新規供給は過去3年間の四半期ベース平均新規供給の約2.7倍にあたる202,000坪で、過去最高を記録しました。新規需要も137,000坪と過去最高でしたが、飛躍的に伸びた供給には追いつかず、全体の空室率を押し上げたといえます。その分、既存物件での賃料上昇が誘発され、実質賃料は坪あたり4,080円に上昇、前期比0.2％のプラスになりました。

なお、首都圏の新規供給は今期がピークと見込まれますが、今後も比較的高水準の供給が続く予定となっているため、空室率が大きく低下することはなく、横ばいで推移する見通しです。

・エリア別空室率

東京ベイエリア：2.8％（前期比－3.4ポイント）

外環道エリア：2.5％（前期比＋1.1ポイント）

国道16号エリア：4.4％（前期比＋3.0ポイント）

圏央道エリア：18.9％（前期比＋1.1ポイント）

・エリア別実質賃料

東京ベイエリア：坪あたり6,610円（前期比＋0.5％）

外環道エリア：坪あたり4,720円（前期比＋1.3％）

国道16号エリア：坪あたり4,050円（前期比＋0.2％）

圏央道エリア：坪あたり3,270円（前期比＋1.2％）

エリア別の動向ですが、大量供給に伴い稼働率の格差が広がってきている点が特筆ポイントとなりました。配送利便性の高い東京ベイエリア、外環道エリア、国道16号エリアでは需給が引き締まり、物件不足感が高まっています。一方で圏央道エリアの一部には、満床となるまで時間を要するものがみられるなどしています。

東京ベイエリアの空室率は、新規供給がなかったことと2017年第3四半期に竣工した「物流ビルB棟」の空室が全て消化されたことから大きく低下、2％台となりました。まとまった面積を確保しづらい状況が続いており、さらなる空室率の低下が見込まれます。

外環道エリアでは、新規供給2棟のうち1棟が空室を残して竣工したため、空室率が1.1ポイントの上昇となりましたが、竣工1年以上の物件では0.0％と空室のない状態になっています。2018年末までの未竣工物件は1件のみであることを考慮すれば、空室率は今後低下へと転じるでしょう。実質賃料も物件品薄感から上昇してきています。

国道16号エリアは、4棟の新規供給で過去2番目の大きさとなり、一部に空室を残したものの潜在的需要が強いことから、空室率の上昇は3.0ポイントにとどまりました。竣工後1年以上の物件では、空室率が0.5％で横ばいとなっています。今後も新規供給が予定されていますが、引き合いは強く、既にテナントが決定してきていることも報告されました。

圏央道エリアでは、3棟で合計67,000坪の新規供給があり、過去最高を記録しています。人材確保や配送の面で有利な高スペック物件を中心に成約が進んでいますが、一部は空室がやや長引く可能性もあるでしょう。一方で、既存の長期空室となっていた物件における消化が進み、賃料は前期比1.2％の上昇になっています。

近畿圏、中部圏も空室率上昇ながら高い需要

・近畿圏の需給動向

空室率：21.2％（前期比＋1.6ポイント）

新規供給：107,000坪

新規需要：69,000坪

平均実質賃料：坪あたり3,480円（前期比－0.6％）

2018年第1四半期における近畿圏のLMT空室率は21.2％で、前期より1.6ポイント上昇しました。やや悪化傾向にありますが、これは新規供給4棟のうち3棟が空室を残して竣工したこと、まとまった面積の二次空室が発生したことが主な要因です。

供給を上回るまでにはならなかったものの、需要は堅調で、新規需要は2008年第1四半期以降2番目の高水準となる69,000坪となりました。2年以内に竣工した大阪府湾岸部の複数物件で大規模テナントが決定、空室の消化が進んでいます。内陸部における需要の強さも顕著で、2017年に竣工した高槻市、茨木市の物件は今期で満室稼働となりました。

来期は新規の竣工予定がないため、空室率はいったん低下すると見込まれます。賃料はわずかに下落しましたが、賃料水準の低いエリアにおける竣工が影響したと考えられ、湾岸部既存物件では下げ止まりになっています。

・中部圏の需給動向

空室率：10.6％（前期比＋5.2ポイント）

新規供給：39,000坪

平均実質賃料：坪あたり3,530円（前期比横ばい）

中部圏では、2棟39,000坪の新規供給があり、1棟は竣工前に複数テナントで満床、もう1棟は空室を残して竣工したものの、内定は進んでいるため順調に成約が進む見通しです。新規供給などから空室率は、前期より5.2ポイントの悪化で10.6％となりましたが、空室あり物件は新築を含めてわずか3棟となり、それらにも具体的な引き合いがあることから、市場の需給逼迫感は高まっています。

2018年中の竣工予定はなく、次回供給は2019年となることから今年末にかけ、空室率は急激な低下をみせる可能性もあるでしょう。賃料は2016年第1四半期から6％上昇した水準をキープ、4四半期連続の坪あたり3,530円となっています。

ピックアップニュースは以上になります。

最後までお読み頂き、ありがとうございます。

今後も皆様のお役に立つ内容をお届けしてまいりますのでご期待ください！

（画像はCBRE「ジャパン ロジスティクス マーケットビュー Q1 2018」公開資料より）

▼外部リンク

シービーアールイー株式会社　プレスリリース

https://www.cbre.co.jp/