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不動産投資

2023.09.22

満室の窓口

【2023年】最新!賃貸経営の市場はこんなに変化している!最上級不動産経営士による分析を公開

賃貸経営や不動投資を行う際に、市場の変化や最新の状況を分析したり判断したりする事は非常に重要です。

今回の記事では、最上級不動産経営士が分析した最新情報を解説させていただきます。

不動産オーナーには必見の内容です!


<目次>
1.コロナ以降で変化したユーザーのニーズを理解する
 ーコロナ禍から変化したユーザーの意識
 ーコロナ禍からニーズが増えた設備
 ー最新の絶対必要とされる設備
2.賃貸経営で理解が必要な三要素
 ①顧客エリア
 ②物件
 ③ライバル
3.賃貸マーケットは借手市場である
 ー家賃はどうやって決まるのか
 ー物件の現状を分析する
 ー空室率の増加を見る
4.顧客の理解を深める必要性
 ー人口減少と増える新築
 ー家賃の下落と満室改善提案の考え方
 ー賃貸住宅の空室対策に使える「デザイン」
5.まとめ


1.コロナ以降で変化したユーザーのニーズを理解する

元々、賃貸ユーザーは、状況に応じて物件を住み替える事が前提です。

ですから、コロナ禍以降の「意識の変化」はダイレクトに、住みたい物件に影響していると言えます。

つまり、意識が変わるために、ニーズが変わり、結果として賃貸の市場に大きく反映されることになります。


ーコロナ禍から変化したユーザーの意識



この図をご覧いただくとわかるように、コロナ禍より経済状況の悪化が起こり、そのことで人々は将来への不安を持ちやすくなりました。

よって、意識が変化することのうち「家賃を安くしたい」という不安からの欲求が生まれやすくなっています。


他にも、在宅時間が増えた為、在宅ニーズが変化しています。

例えば、家で過ごす時間が増え、ペット化の物件を求める人々が増加しました。

外食が多かった人や家庭も、できるだけ家で料理をしようという意識に変わり、コンロは2口以上のものが求められやすくなっています。

また、詐欺や犯罪なども増えた昨今の状況から、セキュリティを重要視する人が増え、TVモニターインターホンは必須設備だと考えられるようになってきています。


ーコロナ禍からニーズが増えた設備


「全国賃貸住宅新聞」調べ  前述したように、賃貸ユーザーの意識が変化した事により、ニーズが増えた設備があります。

上記の図のように

1位:インターネット無料

2位:高速インターネット

3位:宅配ボックス

は、賃貸物件を探す人々が、この設備がある物件を探しているという「全国賃貸住宅新聞」の調査による結果です。


在宅ワークやテレワークが増えたので、インターネットを使う生活が当たり前になってきました。

そこで、高速インターネットの環境でないとオンラインでの会議などへの参加が難しいため、この1位2位は必須となります。

これは、コロナ前と比べて、この2つが上位に入ることになったのは、大きな変化と考えられます。

様々な動画配信のアプリなども増え、自宅で映画を楽しむ人のためには、やはり同様に高速インターネットの環境は必要です。

eスポーツの普及も、高速インターネットのネット環境が整っていることのニーズと結びついています。


また、コロナ禍以降はネットでの商品購入が増えているので、宅配業者が荷物や商品を届けた際に利用する「宅配ボックス」は近年求める人が多くなっています。

新築のマンションやアパートでは、必須設備としてあらかじめ備えられていることが通常となってきました。


ー最新の絶対必要とされる設備


<この設備があれば、家賃が高くても住みたいランキング(「全国賃貸住宅新聞」調べ)>


例え家賃が高くなってしまっても、この設備があればこの物件に住みたい、と考えるもののランキングもあります。

こちらも同様に「全国賃貸住宅新聞」の調査による結果です。

上位にある設備があれば、近隣の競合物件から差別化して選ばれる物件になる可能性が高くなります。


◆単身物件

1位:インターネット無料

2位:エントランスのオートロック(3位→2位)

3位:高速インターネット(4位→3位)


◆ファミリー物件

1位:インターネット無料

2位:追い焚き機能(5位→2位)

3位:エントランスのオートロック(2位→3位)

4位:高速インターネット(8位→4位)


<この設備ないと家賃が高くても住みたいランキング(「全国賃貸住宅新聞」調べ)>


次に見てみるのは、この設備がなければ決まらない、と考えるランキングです。

同様に、「全国賃貸住宅新聞」の調査による結果です。

近年に於いて、変わらないものもあれば、時代が反映されて変わっているものもあります。

単に上位のランキングが何かという事だけでなく、時代に合わせてどのように変化しているかという事にも注目できると良いでしょう。

この設備がない物件は、直ちにリノベーションなどに反映されるべきでしょう。


◆単身物件

1位:室内洗濯機置き場

2位:T Vモニター付きインターホン

3位:インターネット無料


◆ファミリー物件

1位:追い焚き機能(4位→1位)インターネット無料

2位:室内洗濯機置き場

3位:T Vモニター付きインターホン(1位→3位)



2.賃貸経営で理解が必要な三要素

不動産投資を行い、賃貸経営を行う際には、以下の3大要素の理解が必要となります。

これらは、顧客の意識やニーズに合わせた対策を行い、ライバルと差別化する為に、これからの時代に必要です。

特に、毎年毎年、最新の状況把握と理解が必要になると考えられます。


また、3つの要素のすべてが、賃貸ユーザーが物件を「決める」際に抜けてはいけないと考えられます。

もし、どれか1つの要素が抜けてしまうと、ユーザーが近隣の別の物件を選んでしまう可能性が高くなってしまいます。

満室経営が実現するかどうかは、この三要素の理解がダイレクトに関わります。


①顧客エリア

不動産オーナーが所有している、大事な資産である不動産物件があります。

その不動産物件が、どのような顧客エリアに立地しているのかを把握する事はとても重要です。


②物件

所有している賃貸物件が、どのような状態であるか、必要な設備が揃っているかを理解することが必要です。


③ライバル

特に人気の地域には、他社の競合物件がたくさんあります。

このようなライバルとなる物件の状況を理解する事も、必要になります。

自身の所有する物件の状況だけ把握していても、その地域に住みたいユーザーにとっては、たくさんの選択肢がある中で必ず数件の物件を比較しています。

そこで、他社ライバルの物件の情報は、外せない要素になります。



3.賃貸マーケットは借手市場である

昨今、賃貸マーケットは「借手市場」であるという事が言えます。

つまり、借手にとって有意な状況であり、貸手は物件が余ってしまい、苦労や困難がある状態であると言えます。

よって、不動産オーナーにとって、空室対策が必要で、賃貸管理会社は満室経営を求められる時代であるという事ができます。


ー家賃はどうやって決まるのか


▼家賃はどうやって決まるのか

上記の図は、賃貸物件の家賃はどのように決まるのかという要素について解説したものです。

その賃貸物件に「価格(賃料)」が付いていますが、この価格が適切でなければ、賃貸ユーザーがその物件を「決める」ことに繋がりません。

物件力(商品力)と価格力は見合っている必要があります。


例えば、必要とされる設備が整っていなければ、物件の商品力は低く、それなのに価格が高ければ、その物件は選ばれません。

また、必要とされる設備や人気の設備が備わっていて、デザインや機能性が良ければ、今より価格を上げる事もできるかもしれません。

物件力(商品力)と価格力のバランスはとても重要です。


ここでいう「物件力(商品力)」を決める要素には、以下のようなものが挙げられます。

・建物の設備

・エントランスの状態

・共用部の美観

・外壁や外構の状態

・どんなお部屋か

・お部屋や建物のデザイン

・お部屋の機能性

・お部屋にある設備

これらの要素をトータルで見た時に商品力が、価格という価値に置き換えられます。

この価格には、地域の状況や競合との比較が含まれてきます。

もちろん、ユーザーの予算も重要な要素です。


物件の家賃が適正であり、劣化部分がリノベーションやメンテナンスによって解消されていることは、物件の大切な「基礎」になります。


ー物件の現状を分析する



物件の現状を分析し ターゲットに合わせた対策をすることがとても必要になります。

不動産オーナーが所有している物件が、実際にどういった力を持っていいるのかという事を把握する必要があります。

そのために、上記の図のような、視覚化できる形で現状を分析できるといいでしょう。

それができれば、物件ユーザーであるターゲットの意識やニーズに合わせた対策もしやすくなります。

分析のポイントは、図にもあるように、以下の6つが重要です。

①立地

②間取り

③設備機能

④部屋の年齢

⑤デザイン

⑥外壁や外観


これらのチェックポイントを踏まえて分析ができると、物件が実際にどのくらいのポテンシャルがあるかが理解できます。

すると、次に、どのような対策をすれば満室になるのか、という事が見えてきます。


ー空室率の増加を見る



次に、賃貸住宅の総数と空室率の増加について、最新の状況や現状を把握しておくことがとても重要だということの解説になります。

2018年ごろから、空室率が年々増えてきています。

理由としては、今までの不動産マーケットは「貸手市場」といって、既存物件と新築の物件が、入居希望者の人数より少なかった状況にありました。

これは、つまり、物件が足りなくて、入居希望者の総数の方が多く、不動産オーナーや賃貸管理会社は、投資している物件や管理している物件を余らせておく必要がない状態だったと見ることができます。

しかしながら、年々空室率が上がっている今の現状では「借手市場」と言って、借手より、物件の方が数が余っている状態で、需要と供給のバランスが崩れかかってしまっている状態になります。

借手にとっては、少しでも条件の良いところに住みたいですし、数が余っている物件の中には、選択をしてより好みのものやお得なものを選んだり決めたりする立場にあるという意味になります。

つまり、このような「借手市場」に於いて、所有している物件が「選ばれるお部屋」「決めてもらえるお部屋」になる為に、分析して結果を出していく必要が出てきます。

このように、満室経営を行う為には、現状に於いて空室率が増加しており「貸手市場」から「借手市場」になっているという賃貸市場マーケットをよく理解することが重要になってきます。



4.顧客の理解を深める必要性

顧客の理解を深め、顧客のトレンドを分析していきましょう。


ー人口減少と増える新築


人口減少が進んでいると言われている近年ですが、それにも関わらず、新築住宅や新築の物件は増え続けていることを理解する必要があります。

現状、新築の建物が、止まること泣くどんどん増え続けているという状態です。


ー家賃の下落と満室改善提案の考え方


築年数が経てば、物件の価値は下がり、家賃は下落するということは、もちろん一般的です。

 新築当時は家賃も当然高いのですが、 築年数が経てば、家賃は下がっていく現状があります。当然 家賃というのは下がってきてしまうという のが現状かと思います


では、築年数が経って、家賃が下がってきてしまう物件を、どのように改善していくことができるか、という事を見ていきます。

この改善がうまくいけば、満室経営を目指す事ができるようになります。

満室改善をするため、空室対策をするための考え方には、上記の図のようにいくつかのポイントがあります。

・設備の追加

・インターネット、無料

・ワンポイントリノベ

・可動棚

・家具、家電付き

・ミドルリノベ

・フルリノベ

などが、結果の出る提案として、ご紹介できます。


ー賃貸住宅の空室対策に使える「デザイン」


一般的な賃貸住宅のデザインは、この画像のように、

・白の壁紙

・普通の照明

・茶系の床材

というのが一般的であり、WEB上で物件を探していても、どのお部屋も全く同じ印象に見えてしまいます。

この中で、入居希望者がお部屋探しをしていても、他の物件となかなか差別化ができず、条件を見てそこしでも良い物件を選ぼうとしてます。

すると、一番考えるのが家賃であるため、築年数の経った物件は家賃を下げざるを得ないという状況になってしまいます。

では、どのようにしたら、ここが改善されて、空室対策ができるのでしょうか。


一番重要な事は、賃貸物件の「デザイン」にこだわることです。

前述したように、一般的な賃貸物件は、どの部屋も同じようなデザインであるため、顧客から見た場合の「差別化」がありません。

ですが、デザインを変える事ができれば、入居希望者から「選ばれて」「決めてもらえる」物件になります。

さらに、デザイン性や機能性がよくなれば、築年数が経った物件だからと言って、家賃を下げるよりもむしろ、家賃を上げる事さえ可能になります。


例えば以下のように、デザインを変えてリノベーションできれば、単なる「原状回復」のリフォームではなく、デザイン性のある物件に生まれ変わり、空室対策として結果や効果が現れるでしょう。


<事例1>

↓↓↓

デザイン性のあるリノベーション


・シーリングライトからダウンライトへ

・天井の色と廻り縁の色を変える

・戸の色を塗り替える

・壁の一面の色を変える

などのリノベーションで、お部屋がこんなに生まれ変わります。


<事例2>

空室対策のための、デザイン性のあるリノベーションを行う時に、照明を揃える事もとても大切です。


まず、色には温度があり、同じ空間や物件のんかあで、この色の温度がバラバラだとデザイン性が欠けてしまいます。

こちらはなかなか素人目には把握しにくい部分でありますが、とても重要な視点です。

色の種類や温度を統一し、配置も揃える事で、一気に物件のデザイン性がアップします。



このように、照明が揃い、物件のデザイン性が上がれば、家賃が下がるばかりの築年数の経った賃貸物件が生まれ変わり、家賃を下げずに賃貸経営を継続していく事ができます。



5.まとめ

コロナ禍以降の、顧客の意識やニーズの変化に基づき、賃貸経営を行うことが重要です。

不動産の賃貸マーケットの状況も変化してきており、借手市場の現状で、不動産経営は難しい時代だと言われるようになりました。

今回の記事では、賃貸経営や不動投資を行う際に、市場の変化や最新の状況を分析したり判断したりする事が重要だという事について解説させていただきました。

空室対策や、満室経営のために、今回の記事を参考にしてください。


尚、今回の記事の内容は、以下のYouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

参考にご覧ください。




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