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インボイス制度は不動産オーナーにどのような影響を与えるか【令和5年10月1日スタート！】

2023年10月1日より、消費税に関する新しい制度「インボイス制度（適格請求書等保存方式）」が導入されています。

登録受付は2021年10月から開始されており、登録を済まされた方もいるかもしれません。あるいは、どう対応すればいいのか分からないと不安を感じている方もいるでしょう。

不動産オーナーにとって、インボイス制度導入はどのような影響があるのでしょうか。

1.インボイス制度とは

インボイス制度とは、2023年10月1日から導入された新しい仕入税額控除の方式です。

仕入税額控除とは、課税事業者が消費税納税額を計算する際に、自社売上の消費税額から仕入れの際に支払った消費税額を差し引くことです。

従来は、仕入れを行なった事実が記載された請求書と帳簿を保存しておくことで、事業者は仕入税額控除の適用を受けられました。

しかし、インボイス制度開始後に事業者が仕入税額控除を受けるには、取引相手から発行された適格請求書等（インボイス）の保存が必要となります。

適格請求書等（インボイス）は、売手側が買手側に対して、正確な適用税率や消費税額等を伝えるものです。そのため、「適用税率」や「税率ごとに区分した消費税額等」といった定められた項目の記載が必須です。

2.インボイス制度の目的

インボイス制度導入の目的は、免税事業者の益税問題の解消であるといわれています。

益税とは、事業者が取引時に預かった消費税を納付せず、手もとに残して得られる利益のことです。

現行制度の場合、免税事業者には消費税の納付義務がありません。このため、現状で免税事業者は益税によって利益を得ていることになります。

インボイス制度は、消費税を預かった事業者が納税していない場合は仕入税額控除を認めないという制度です。そのため、取引の獲得で不利にならないよう、多くの免税事業者が課税事業者となる選択をするだろうと予想されています。

3.インボイス制度導入でどう変わる？

インボイス制度導入による主な変更点は以下の2点です。

ー仕入税額控除の適用要件が変わる

インボイス制度導入後は、売り手である取引先から発行された適格請求書を保存している取引のみ仕入税額控除の対象となります。

仕入税額控除とは、売上時に受け取った消費税額から仕入時に支払った消費税額を差し引いて納税する仕組みのことをいいます。

参考：フリー会計

上記の図解では、仕入時に支払った消費税100円が仕入税額控除で差し引かれる金額となり、事業者は売上時に受け取った消費税300円から仕入時に支払った消費税100円を差し引いた200円を申告・納付することになります。

インボイス制度導入後は、適格請求書が発行されない仕入取引は仕入税額控除の対象外となるため、買い手側は売上時に受け取った消費税額をそのまま支払わなければなりません。

ー区分請求書から適格請求書へ書式が変わる

現行の請求書は区分請求書ですが、インボイス制度導入後は適格請求書に変更されます。

適格請求書として扱うには、以下図解のように一定の記載項目を満たしている必要があります。

参考：フリー会計

従来の区分請求書の内容に「適格請求書発行事業者の登録番号」「適用税率」「税率ごとに区分した消費税額」を追加したものが適格請求書として認められます。

また、上述したように、この適格請求書を発行できるのは適格請求書発行事業者のみです。

適格請求書発行事業者ではない事業者が、適格請求書と誤解される可能性がある請求書や書類を交付することは禁止されており、違反した場合は罰則も設けられています。

4.不動産オーナーが知っておくべきインボイス制度の基礎知識

ー不動産賃貸に係る課税売上と非課税売上

上記の表のように、アパートやマンションなどの住宅の家賃収入には、消費税は課税されません。

消費税が課税されるのは、賃貸事務所や賃貸店舗の賃料、事業用の駐車場、太陽光発電などの収入です。

アパートの大家さんのほとんどはインボイスを発行する必要はないので安心してください。

ー免税事業者はインボイスを交付できない

インボイス制度の前提として、新たに「適格請求書発行事業者登録制度」が創設され、消費税の課税事業者には登録番号が附番されます。

インボイスを発行するためには適格請求書発行事業者になる必要があるのですが、適格請求書発行事業者に登録できるのは課税事業者だけです。

つまり、免税事業者は適格請求書発行事業者に登録できず、インボイスも発行できないということです。

インボイス制度導入後も免税事業者のままでいれば、これまでと同様に消費税の納付が免除されます。 消費税の確定申告を行う必要もありません。 

ただし、インボイスを交付できない免税事業者は、取引金額の値下げを求められたり取引自体を打ち切られてしまったりする可能性があります。

それらを回避するために免税事業者が課税事業者になり、適格請求書発行事業者の登録を受けることは可能です。

しかし、課税事業者になると、それまで納付を免除されていた消費税を納めなければならなくなります。

そのため、消費税額を計算して確定申告をする手間や、納税の負担が発生します。

また、従来の請求書に一定の記載項目が追加されたインボイスを作成して、取引先に交付しなければなりません。

インボイス制度に対応した請求書発行システムの導入なども検討する必要があるでしょう。 

5.インボイス制度が不動産オーナーに与える影響

ー住居の賃貸：インボイス制度の影響はない

インボイス制度は消費税に関する制度であるため、課税売上（消費税がかかる収入）がないオーナーには関係ありません。

従って、アパートやマンションといった住居の家賃には消費税はかからないため、住居の賃貸オーナーにはインボイス制度の影響はありません。

ーテナント物件の賃貸：テナントの退去・賃料減額を要求される

テナントの入居者が課税事業者である場合、賃借料に係るインボイスが発行されないと、その入居者が消費税の申告をする際、賃借料に係る消費税相当分を控除（仕入税額控除）できなくなってしまいます。

つまり、インボイス制度導入前より消費税の負担が増えることになるので、その分の賃料値下げを要求される可能性が高くなります。

不動産オーナーや大家さんにとっては経営のリスクとなります。

これは、テナントである貸店舗や貸事務所だけでなく、貸倉庫や貸駐車場・太陽光発電による売電収入や、携帯基地局アンテナの設置料収入を持っているオーナーも、影響を受ける可能性があります。

ーテナント物件を購入：消費税還付ができなくなる

課税事業者が事業用の賃貸物件を購入するとき、現行制度だと消費税還付を受けることで大きな金銭的メリットを受けることができます。

これまでは、事業用に不動産を購入した場合にかかった建物部分の消費税は、仕入税額控除が認められていました。

インボイス制度が始まると、インボイス制度の原則としては個人や免税事業者から購入した場合は、仕入税額控除ができないという事になります。

※ただし一部例外があり、宅地建物取引業者が個人や免税事業者から取得する「建物」に関しては、これが賃貸目的でなく、売買目的の物件であれば、帳簿のみの保存で仕入税額控除が認められます。

6.不動産オーナーが取るべき対策

インボイス制度の導入に向けてオーナーがどのような対策を講じるべきかは、オーナーと借主が課税事業者か免税事業者か、課税売上があるか否か、といった状況によって異なります。

参考：世良税理士事務所

不動産（物件）自体に価値や魅力があり、借り主がインボイスの発行を求めず借り続けたいという意思があれば、インボイス制度を無視することも可能ではありますが、これから始まる新しい制度においては、そのような事が今後経営にどう影響するかは、予測がつきにくいのが現状です。

7.まとめ

不動産オーナーは、駐車場収入だけが消費税の課税売上である人が大半と思われます。

一方、店舗や事務所、倉庫などの賃料収入が多い場合でも免税事業者では、課税事業者を選択（適格請求書発行事業者の登録）することになると思われます。

免税事業者であった不動産オーナーや大家さんにとって、インボイス制度は関係がないと思われていた方にも、今後の検討が必要である事をご理解いただけたでしょうか。

自分はインボイス制度に関係があるのか。

どう対応したら良いかわからない。

など、お困りごとがありましたら、ぜひ一度満室の窓口までお問い合わせください。

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