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不動産投資の代表的な9種類｜それぞれの特徴を解説

投資物件と言っても、一棟買いや区分マンション、駐車場など様々な種類がある上に単身者向けやファミリー層向けなど対象によっても大きく変わります。

さらに、立地や利回りなど見るべきポイントも多岐に渡ります。

そこで今回は、初めて不動産投資をする方に向けて、不動産投資の種類とメリット・デメリットを踏まえた特徴をご紹介していきます。

1.不動産投資とは

不動産投資とは、不動産を購入し、運用することで利益を得る仕組みの投資のことをいいます。

 例えばマンションを購入して入居者に貸し出せば、その分の家賃収入を得られます。

簡単にいうとに「大家」になるということです。

2.不動産投資の代表的な9種類

以下では、不動産投資の代表的な9種類を紹介します。

区分マンション投資

区分マンション投資は、1つのマンションの中から1室または複数の室を選び、その部屋の所有権を取得することで行われます。

アパートは1部屋単位での売買はほとんどありませんので、区分投資と言えば対象はマンションになります。

この投資手法は、大きな不動産物件を全体で購入するよりも初期投資が低く抑えられるため、不動産投資初心者や少額から投資を始めたい人にとって人気があります。

メリット

初期投資の低さ: 全体のビルやマンションを購入するよりも、区分所有の部屋を購入する方が初期費用が低くなります。

リスク分散: 複数の区分マンションを所有することで、1つの物件が空室になったとしても、全体の賃料収入に大きなダメージを受けにくい。

資産の流動性: 部屋単位での売却が容易で、不動産の資産の流動性が高い。

デメリット

管理組合の問題: マンション全体の管理や修繕に関する意見が合わないことがあり、組合の運営に関するトラブルが起きることも。

大規模修繕の負担: マンションの年数が経過すると、大規模修繕が必要になり、その費用は所有者間で分担される。

収益性のバラつき: 立地や部屋の条件、建物の状態などによって、収益性が大きく変わることがある。

区分マンション投資は、少額から始められる不動産投資として人気がありますが、立地や物件選び、管理組合の動向など、様々な要因により収益性が大きく変わることも。

成功のためには、十分な市場調査と継続的な管理が必要です。

一棟投資

一棟投資とは、アパートやマンション、オフィスビルなどの不動産の全体を一つのまとまりとして購入し、それを賃貸として運営する投資手法を指します。

区分マンション投資が一つの建物の中の特定の部屋だけを対象とするのに対して、一棟投資は建物全体を対象とします。

必要資金が中規模のアパート一棟から、超高額のマンションまでと比較的幅の広い不動産投資の種類になります。

一棟投資のメリット

収益の安定性: 複数の部屋やフロアがあるため、一部が空室になったとしても、全体の収益に大きな影響を受けにくい。

運営の自由度: 建物全体を所有しているため、リフォームや改装、賃料の設定など、運営に関する決定の自由度が高い。

大規模な資産の形成: 一棟を所有することで、大きな資産を形成することが可能。

税制上のメリット: 建物の減価償却を活用することで、税金の軽減効果が期待できる。

一棟投資のデメリット

高い初期投資: 一棟全体を購入するため、初期投資が大きくなる。

維持・管理の負担: 建物全体の維持や管理が必要となるため、その負担が増える。

空室リスク: 建物全体の空室率が上がると、収益性が大きく影響を受ける。

流動性の低さ: 大きな物件のため、売却が難しく、流動性が低い場合がある。

一棟投資と区分投資は、いずれも不動産投資の一形態ですが、その対象となる物件の範囲や運営の特性が異なります。

一棟投資は大きな資産を形成する一方、その管理や運営、初期投資の負担も大きくなるため、十分なリサーチや計画が必要となります。

戸建て投資

戸建て投資とは、一戸建ての住宅を購入し、それを賃貸として提供する投資手法を指します。

都心部や郊外の一戸建ての住宅を購入し、家族向けやシングル向けなどのターゲットに合わせて賃貸運営を行います。

区分マンションや一棟アパート投資とは異なる特性があります。

戸建て投資のメリット

運営の自由度: 他の住民や管理組合との兼ね合いを気にすることなく、自由に運営やリフォームが可能。

独立性: 隣接する物件とのトラブルや騒音問題が少ない。

初期投資のバランス: 一棟投資よりも初期投資が抑えられる場合が多く、区分マンションよりも収益性が高い可能性がある。

土地価値の活用: 土地自体の価値が上昇するエリアでは、中長期的な資産価値の上昇も期待できる。

戸建て投資のデメリット

空室リスク: 一戸建て全体が空室になると収益がゼロになる。

維持・管理費用: 建物全体のメンテナンスやリフォームが必要になる場合、その費用が発生する。

流動性の低さ: 一戸建ての物件は、市場によっては売却が難しい場合がある。

入居者の入れ替わり: 一戸建てはファミリー層をターゲットとすることが多いため、入居期間が長くなる傾向があるが、一度退去されると再入居までの期間が長くなることがある。

戸建て投資は、独立性や運営の自由度が高い反面、空室リスクや維持管理の負担が伴います。

しかし、適切な立地や物件選び、資金計画を策定することで、安定した収益を得ることが期待できます。

特に土地価値の上昇が期待できるエリアでは、中長期的な資産の増加も見込めるため、戸建て投資は慎重な計画と運営のもとで、魅力的な投資先となる可能性が高いです。

不動産投資信託（REIT）

不動産投資信託（Real Estate Investment Trust、略してREIT）は、不動産関連の資産を運用し、その運用益を投資家に分配する投資商品です。

REITは株式として上場されているものが多く、一般の投資家も株式を購入する形で投資することができます。

REITは不動産を直接購入するのではなく、不動産関連の資産を運用することで収益を得ます。

具体的には、オフィスビルやショッピングモール、住宅、ホテルなど様々な不動産を保有し、それらから得られる賃料収入や不動産の売却益を主な収益源とします。

そして、これらの収益を控除した運用経費や税金を差し引いた後の利益を投資家に分配します。

REITのメリット

分散投資の実現: 少額からの投資で多様な不動産に投資できるため、リスクの分散が可能。

流動性: 株式市場での取引が行われるため、売買が容易。

透明性: 上場企業としての開示義務があるため、不動産資産や運用状況が公開される。

定期的な収益: 賃料収入や不動産の売却益など、不動産からの収益が投資家に分配される。

REITのデメリット

市場リスク: 株式市場で取引されるため、市場全体の動きや経済情勢に影響を受ける可能性がある。

分配金の変動: 不動産の収益性や経済状況により、分配金が変動することがある。

管理費用: REITの運用会社は管理費を取るため、それが収益性に影響を与える。

REITの特性

高い配当性向: REITは特定の税制上の要件を満たすことで、所得税の優遇措置を受けることができる。そのため、多くの収益を投資家に還元することが求められる。

多様な投資対象: オフィス、商業施設、住宅、物流施設など、多様な不動産に投資することができる。

プロの運用: REITの運用は専門の運用会社によって行われるため、高度な不動産運用ノウハウが活用される。

REITは、不動産への投資を目指す投資家にとって、手軽に不動産市場に参加することができる金融商品です。

その高い流動性や透明性、定期的な収益還元などの特性から、多くの投資家に選ばれています。

しかし、市場の動向や経済状況の影響を受けやすいため、投資する際には十分なリサーチや情報収集が必要です。

オフィスビル

フィスや商業施設などのビジネス用途の建物やその土地を購入、そしてそれを賃貸やリースすることで収益を得る形態の不動産投資を指します。

都市部やビジネスエリアでの需要が中心となり、企業のオフィス需要や商業活動の中心地での需要をターゲットとします。

メリット

安定した収益: 企業との長期契約が結ばれることが多いため、安定した収益が期待できる。

資産価値の上昇: 適切な立地や管理により、中長期での資産価値の上昇が期待されるエリアも存在する。

高い信頼性: 企業との取引が中心となるため、個人との取引に比べて信頼性や契約の履行が高い場合が多い。

デメリット

大きな資金が必要: 初期投資が大きく、また維持管理のコストもかさむ。

空室リスク: 大きなテナントが退去した場合、その空室を埋めるまでの期間が長くなる可能性がある。

経済の変動: 経済の好不況によっては、オフィスの需要が減少する可能性がある。

オフィスビルへの投資は、大きな資本を要する一方で、安定した収益や資産の価値上昇を期待することができる不動産投資の一形態です。

しかし、市場の動向やテナントのニーズを的確に把握することが成功の鍵となるため、十分な知識と経験、情報収集が求められます。

適切な戦略と管理体制のもと、長期的な視点での投資を進めることが重要です。

民泊

民泊（簡易宿所）とは、一般の住宅を短期間の宿泊施設として提供することを指します。

近年、観光の需要拡大や、宿泊業界への新しいビジネスモデルとして注目されています。

また、空き家が社会問題になっており、空き家数は今後も増加の見込みです。これらの諸問題の対策として、空き家をリノベーションし、再生する取り組みも注目されています。

一般の賃貸よりも1泊あたりの料金が高いため、適切な運営が行えれば、高収益を期待できます。

メリット

収益性の高さ: 正確な運営とマーケティングにより、一般の賃貸と比較して高い収益が期待できる。

柔軟な賃料設定: 需要に応じて料金を柔軟に変動させることができる。

デメリット

運営の手間: 日々の運営に関する手間が多い。

法規制: 各自治体による法規制や、住民からの苦情など、運営上のハードルがある。

競合の激しさ: 民泊業界の拡大に伴い、競合が増加している。

駐車場

都市部を中心に車の保有台数が増える一方で、駐車スペースが限られているため、このニーズに応えるための投資として注目されています。

土地の大きさや場所、設備の有無によって初期投資額は大きく変動しますが、比較的低予算から始められるケースも多いです。

メリット

需要の安定性: 車社会となった現代において、駐車場の需要は高く、都市部や駅近などの立地は特に需要が安定しています。

運営のシンプルさ: 駐車場の運営は、建物を持つ不動産投資と比べてシンプルで、初心者にも取り組みやすい。

土地活用の選択肢: 空き地を有効活用する方法として、駐車場運営は比較的リスクが低い方法とされています。

デメリット

競合の激しさ: 人気のエリアでは競合が多く、収益率が下がる可能性がある。

法規制: 駐車場の開設や運営には、地域や都市計画に基づく法規制が存在し、これに従う必要がある。

契約の更新リスク: 一時的な契約の場合、更新時に料金の見直しや契約の打ち切りが生じるリスクがある。

駐車場投資は、初期投資が比較的低く、運営もシンプルなため、不動産投資の入門として取り組みやすい投資領域とされています。

しかし、競合の激しいエリアや法規制、契約の更新リスクなど、注意点も多々あります。

しっかりと市場調査を行い、適切な立地と設備投資を選定することで、安定した収益を得ることが可能です。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

サービス付き高齢者向け住宅（以下、サ高住）投資とは、高齢者が安心して生活できる環境を提供するための住宅を対象とした不動産投資の一形態です。

これは、高齢者が自立した生活を送りながらも、必要に応じて各種サービスを受けられる住居を意味します。

サービス付き高齢者向け住宅は、介護が必要な高齢者ではなく、健康な高齢者を主な対象としています。

メリット

高い需要: 日本の高齢化が進む中、高齢者向けの住宅の需要は増加傾向にあります。

安定した賃料収入: 高齢者は一度住むと転居することが少ないため、長期間にわたって安定した賃料収入を期待できます。

社会的貢献: 高齢者が安心して暮らせる環境を提供することで、社会貢献を果たすことができます。

デメリット

初期投資が高い: サ高住の建設やリノベーションには、特別な設備や設計が求められ、初期投資が一般的な住宅よりも高くなることがあります。

運営ノウハウが必要: 各種サービスを提供するための運営ノウハウやスタッフの配置が必要です。

法律・規制の変更リスク: サ高住に関する法律や規制の変更により、運営の条件や環境が変わるリスクがあります。

投資のポイント

立地: 高齢者にとってアクセスしやすい場所、商業施設や医療施設が近くにある場所が好ましい。

設計・設備: 高齢者の生活をサポートする設計や設備が整っているか確認する。

運営パートナー: サービスを提供するための運営パートナーとの連携が重要です。

サービス付き高齢者向け住宅投資は、高齢化社会の日本において増加する高齢者の住宅ニーズに応える形での投資です。

社会的な貢献とともに、安定した収益を期待できる反面、運営ノウハウや法律・規制の変更リスクを十分に理解し、適切な投資判断を下す必要があります。

不動産クラウドファウンディング

不動産クラウドファンディング投資は、インターネットを通じて不特定多数の個人投資家から資金を集め、その資金を用いて不動産プロジェクトに投資する仕組みです。

投資家はプロジェクトごとに少額から投資することができ、プロジェクトが成功すれば投資した金額に応じて利益を得ることができます。

不動産クラウドファンディングの特徴

少額投資が可能: 従来の不動産投資は大きな資金が必要でしたが、クラウドファンディングを利用することで、数千円から数万円単位で投資することが可能です。

幅広い選択肢: オフィスビルや商業施設、住宅など、様々なタイプの不動産プロジェクトに投資することができます。

直接投資: 中間業者を介さずに、投資家が直接プロジェクトを選んで投資することができます。

メリット

分散投資: 少額から投資できるため、複数のプロジェクトに分散して投資することができ、リスクヘッジが可能です。

利益のチャンス: 不動産市場が好調な場合、高いリターンを期待することができます。

透明性: プロジェクトの詳細情報が公開されるため、投資家は情報をもとに判断することができます。

デメリット

リスク: 不動産市場は景気動向に左右されやすく、プロジェクトがうまくいかない場合、投資した資金を失うリスクがあります。

流動性の低さ: 一度投資すると、プロジェクトが完了するまで資金を引き出すことが難しいです。

情報の信頼性: 提供される情報が正確かどうかを判断する必要があります。

不動産クラウドファンディング投資は、少額から気軽に不動産投資を始めることができる一方で、リスクも伴います。

投資先の選定や分散投資、長期的な視点を持つことが成功への鍵となります。しっかりと情報を分析し、賢明な投資判断を下すことが大切です。

3.まとめ

不動産投資では、まずどのような種類の手法を選ぶかが重要です。

どの不動産投資を選ぶかによって、初期投資額、利回りの目安、収益の規模も大きく異なってきます。

不動産投資が初めての方、どのような選択をすれば良いか迷われている方はまず、専門家に相談することをおすすめします。

満室の窓口では不動産投資の相談も受け付けています。ぜひお気軽にご相談ください。

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