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アパートの終活【あと何年このアパートを運用しますか？ 】

アパートの終活について考えたことがありますか？アパート・マンションをお持ちのオーナー様は、管理物件の今後もきちんと考えなければなりません。

アパートの相続や売却には多くの選択肢と考慮すべき要素があります。

本記事では、アパートの相続や売却に失敗しないための4つの方法について解説していきます。

1.アパートの終活とは

終活とは、人生の最期に向けて行う活動、事前準備のことです。 

今後の介護や医療についての意向、亡くなったときの葬儀やお墓に関すること、亡くなった後の遺産相続、身の回りの物品や財産を整理する生前整理など人生の最期を意識して準備を行うことをまとめて終活と言われています。

終活を考える際、アパート・マンションをお持ちのオーナー様は、管理物件の今後もきちんと考えなければなりません。

「この建物（アパート・マンション）をオーナー様の代でどのように終わらせたいですか？」

このような質問をしたところ、大きく分けて2つの答えが返ってきます。

ひとつ目は、アパート経営を家族に継承してほしい。

ふたつ目は売却したいというお答えです。

では、相続人（家族）の意見はご存知でしょうか。

「継承したいけれど、不安がある。」

「アパート経営はしたくない。」

など、家族の意見も尊重しなければなりません。

相続対策を踏まえた話し合いが最重要となってきます。

2.相続税の対策3つの柱＋α

相続対策の三原則とは、

①遺産分割対策

遺産分割対策は財産を相続人にスムーズに承 継させる対策です。

②納税資金対策

相続人が納税資金に困らないよう、前もって準備しておくことが納税資金対策です。

③節税対策

税負担を軽くする対策のことです。

上記に加えて、介護・認知症対策も必要となります。

認知症となってしまうと、相続対策が難しくなってしまうためです。

円満相続のためには、家族信託も考えておくと良いでしょう。

3.失敗事例

ー親の勝手な意向

残り1室まで来た所で息子さんに土地として渡す旨を打ち明けると…

息子さんは、その土地に住むつもりもないし、アパート経営もしたくないとのこと。

結局そのまま売却するものの、空室が多すぎて相場よりも安く売却する事になってしまいました。

ー共有名義の落とし穴

Bさん以外のご兄弟２人は売却する事を賛成してもらえますが、１人は売却に反対してしまい兄弟間で話しがまとまらず、今も売却が出来ずにそのままの状況になってしまいました。

ー認知症

Cさんと奥様は、Cさんが元気なうちは駐車場も稼働しているからと、もう少し様子を見て考えていると…

認知症になってしまいました。

現預金も1,000万円近く持っており、後見人も立てれず土地の売却も出来なくなってしまいました。

Cさんの遺言も無かった為、Cさんの希望通りに配分できるかは分からない状況になってしまいました。　

4.失敗しないためのアパートの終活4つの方法

ー現状維持（継承する）

現状維持ですと、元々の家賃収入、資産が残せること、節税の3つのメリットがあります。

デメリットは、今後、大型修繕があるかもしれないこと、賃料の下落、争族、認知症のリスクです。

ー建替え（継承する）

建替えのメリットは定期的な修繕が不要であること、賃料が上がること、資産の相続ができることです。

デメリットは、建替えにあたっての立ち退きと解体費用、膨大な借入額が加わることです。

ー現状のまま売却（継承しない）

現状維持のまま売却することのメリットは、一時的に大きな収入があること、遺産分割がしやすい、維持費がかからないことです。

デメリットは、定期的な収入はなくなり、税金が高くなります。

ー解体後売却（継承しない）

解体後売却することで更地になるので売却先が増え、高額で売却できる可能性が高くなります。

しかし、立地や環境、面積でも変わってきますので100パーセントとは言えません。

デメリットは解体費用や償却資産が無くなることです。

5.まとめ

アパートの終活とは・・・

 「この建物（アパート・マンション）をオーナー様の代でどう終わらせたいか！？」 を考えることです。 

あと何年、このアパートを運用しますか？ 

元気なうちに家族と話し合いの場を設けましょう。

尚、今回の記事の内容は、以下のYouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

参考にご覧ください。

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