シェア

Tweet

狙い目はむしろ築古！？意外なマンション物件の魅力

見直される築古マンション、本当の実力は？

築年数の経過は不動産の資産価値に大きな影響を与えるものであり、通常、年数が経てば経つほど価値が減少してしまいます。不動産業界では、一戸建て住宅の場合、築20年が経過すれば価値はゼロに等しいなどともいわれてきました。

そのためマンション購入においても、一般的には築浅物件や新築物件に目がいきがちで、それらの中でも資産価値が落ちにくいものを選びたいと考えやすいですね。ところが今、一見不人気とみえる築古マンション物件が、経験のある投資家や情報通の関心の的となっているのです。

なぜ築年数が経過したマンションに魅力が見出されてきているのか、本当にそれらは“買い”といえるのか、今回はそうした点について解明していきましょう。

こんなにあった！築古物件ならではの強み

築年数が経過した物件がもつ、新築にない強みとはどのようなものでしょうか。まず誰もが思いつくのは価格の安さです。マンション価格は新築時をピークとして低下、築20年頃までの下落傾向が顕著で、築25年以降は下げ止まった価格水準で安定していくことが知られています。

近年は首都圏都心部を中心にマンション価格が高騰し、既存物件の価格も上昇、築10年以内といった物件で新築時を上回る市場価格となるケースがみられてきていますが、細かなトレンドを拾わず中長期的に判断した場合、基本的には新築時よりも安価となっているはずです。

築30年前後の物件であれば、およそ現在の価格が底値に達しており、手ごろな価格で入手できるでしょう。また都心部や主要駅周辺エリア、優れた地盤のエリアなど立地条件のよい場所には、すでに建物が建っていたということは多いですね。住宅を建設できる土地は限られていますから、およそ早い者勝ちで埋まっていくのは当然といえ、築年が古いということがイコール昨今の築浅・新築よりも立地条件のよい場所に先に建った物件ということにもなっているのです。

マンションは戸建住宅以上に立地条件が価値を左右する重要ポイントとなりますから、安価に優れた立地の物件を購入できることは大きな強みです。専有面積がゆったりめの物件もあり利便性の高い場所で、広めの住まいを得たい人にもおすすめとなっています。

しかしいくら価格が安くても、安かろう悪かろうでは困ります。ところがマンションの場合、現在の築浅物件などとほぼ変わらないスペックの築古物件も多く、高い基本性能、こだわりの仕様をもち、劣化もさほど進んでいない物件が少なくないのです。

これはなぜかというと、約25年前の1994年頃から、バブルが崩壊しマンションの大量供給がスタート、バブル期の高額で郊外、狭めといった物件が主流の時代から、地価の急落など不動産領域における一大変化を背景として、安価で広く、主要駅や都心に近い物件が急増、大型マンションとして多数供給されるようになりました。

同時期に、高い遮音性・断熱性を有する床材の導入やフルオートバス設備の登場、給排水管の耐久性向上など、住宅設備面の充実も進んだことから、この時期以降のマンションではスペックが整った物件が多くなっています。

長期修繕計画に基づくメンテナンスの仕組みが整備され、普及していったのもちょうどこの時期ですから、適切な維持管理と十分な管理体制が整っている物件もあり、全般的にみて価格に対するスペック価値が高い、年数のわりに劣化が進んでいないマンションが多いといえます。

ポイントを押さえた賢いチェックで選別を！

築古物件では、構造や耐震面に不安を感じられる方もあるかと思われますが、新耐震基準が適用されたのは建築確認日で1981年の6月1日。これ以降であれば、震度6強～7程度でも倒壊しないように作られており安心です。耐震補強などが行われた物件ならば、これより前の物件も含めて、より安心でしょう。

大量供給時期より前の築30年程度になる物件では、やや構造面が劣るものもありますが、都内では仕様にもこだわり、洗練された瀟洒なデザインで高級マンションとして生み出された、いわゆるヴィンテージマンションとして、今なお注目されるものなどもあります。個々に設備仕様や構造、これまでの修繕記録などを確認しておく必要がありますが、厳選すれば資産価値として非常に魅力的な物件を見つけることもできます。

不動産投資として購入するなら、考えられるデメリットは修繕費用のコストがかさむ点ですから、築20年付近では大型修繕の時期が直前に迫っていないかなどを注意しておくとよいでしょう。管理費・修繕積立金で十分な費用が貯蓄されているか、過度に不足していないかも、築古物件を購入する場合にはチェックしておきたいポイントです。

税金面では、減価償却における期間が法定耐用年数で決定されるため、築古物件で節税効果を発揮させやすくなるというメリットがあります。RC造の場合は47年、木造の場合は22年が耐用年数で、これを超過しているケースでは、最短4年で全額を償却できます。価額が大きく、期間が短いほど、減価償却での節税効果は大きくなり、税引き後の手取り収入を増やせるため、投資回収率がアップ、損益分岐点を下げて利益を出しやすくなります。この点も築古物件ならではの魅力といえそうです。

いかがでしたか？想像以上に築古マンションには購入を検討する価値があることが実感されたことと思います。既存物件の流通市場を活性化させるという国をあげた政策の展開もあり、中古物件を購入してリノベーションするというスタイルなどが関心を集めている近年の状況も加味すると、コストパフォーマンスのよい築古マンションの市場は、さらに活況を増していくと予想されます。

もちろん築年数が経過したマンションでは、それ相応の経年劣化がみられることがあるほか、構造や設備、動線設計、デザイン、管理組合が機能しているか、メンテナンスは適切に行われてきたかなど、チェックを怠ると、購入を後悔する事態になりかねないリスクもあります。

築古マンションに限られたことではありませんが、購入に際しては、事前にしっかりと情報収集を行い、詳細内容を確認して検討、慎重な姿勢で契約することをおすすめします。

（画像は写真素材 足成より）