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不動産管理会社のプロが教える価値を上げるメンテナンスとは？｜不動産投資

不動産価値を高める秘訣とは？

国交省の調査から見えた、長期修繕計画の重要性とオーナーの現状を解明！

賃貸経営を成功に導くプロのメンテナンス術を解説いたします。

1.メンテナンスに関する意識

参考：長期修繕計画を作成しているか「民間賃貸住宅の大規模修繕等に 対する意識の向上に関する 調査検討報告書」

賃貸経営をされているオーナー様は、物件のメンテナンスについてどのような意識をお持ちでしょうか。

国交省の住宅局が作成した「民間賃貸住宅の大規模修繕等に 対する意識の向上に関する 調査検討報告書」のなかのアンケートでは「長期修繕計画を作成しているか」の問いに、作成してると答えた方は全体の3割にも満たしませんでした。

これは、図の①〜④を含めた結果です。

残りの7割は全く作成していない、もしくはわからないという回答でした。

実際に、アパート・マンションの修繕計画を作成されている方は非常に少なく、少数派となっております。

2.長期計画有無と修繕の実施状況

参考：長期修繕計画の有無と修繕・大規模修繕の実施状況「民間賃貸住宅の大規模修繕等に 対する意識の向上に関する 調査検討報告書」

長期修繕計画を立て、それに基づいてメンテナンスを実施されている方は94%です。

反対に、長期修繕計画を立てずに、メンテナンスを実施された方は約半分の50.3%となっております。

大規模修繕に関しても、計画を立てて実施されている方は82.1%、対して計画を立てずに実施されている方は36.8%でした。

しっかりと計画を立てることが、実施に繋がるという結果が出ております。

3.修繕の実施をしない理由

参考：修繕・大規模修繕を実施しない理由「民間賃貸住宅の大規模修繕等に 対する意識の向上に関する 調査検討報告書」

長期修繕計画を作成していない場合は約半数の方が修繕を行なっていません。

その理由としては、「資金的な余裕がない」と回答した方が一番多く28.1%です。

他には、「必要性が理解できない」「管理会社からの提案がない」と回答されています。

グラフの一番上、「自分の考えで実施しない」と答えた方の理由は、以下になります。

参考：自身の考えで修繕・大規模修繕を実施しない理由「民間賃貸住宅の大規模修繕等に 対する意識の向上に関する 調査検討報告書」

「実施しなくても入居率は変わらない」「必要な時に修繕すれば十分」という回答が多くありました。

しかし、このよな考え方は非常に危険です。

特に、「必要な時に修繕すれば十分」という考えでは、返ってコストが高くなってしまう可能性があります。

以下で、その理由について解説いたします。

4.事後保全のリスク

何かトラブルが発生してから対処すれば良いという考えは「事後保全」と言います。

物件トラブルが発生してから対応する→再び、物件トラブルが発生してから対応する、というように都度都度の対応を行います。

それ対する入居者様の感情は、トラブルが発生することで、まず不満が出ます。

トラブルが解決したとはいえ、度々トラブルが発生するようでは不満が溜まっていく一方となります。

事後保全を積み重ねていくと、入居者様の不満が蓄積し、退去を誘発してしまいます。

さらに、コスト面でいくと、計画性のない修繕はその時にあるもので対応していくことになりますので、メーカーが違っていたり、根本から直すことが難しくなるため、メンテナンスコストが悪化する可能性が出てきます。

ですので、事後保全だけを行うとリスクが高くなってしまうのです。

5.メンテナンスの重要性

メンテナンスにおいて重要なのは「予防保全」です。

予防保全とは、故障などの不具合が起こる前に対応していくことを差します。

さらに、物件の価値を向上させる「改良保全」を組み込みながら行うことで、住み心地が良くなりますので、入居者様の満足度が上がり長期入居にも繋がります。

6.修繕をした人が感じる効果

参考：計画的に修繕を実施した効果「民間賃貸住宅の大規模修繕等に 対する意識の向上に関する 調査検討報告書」

計画的に修繕を実施したオーナー様は、「高い入居率を確保できた」「家賃水準を維持できた」など確実に効果を感じています。

メンテナンスには時間もコストもかかります。

少し億劫に感じるかもしれませんが、将来的なメリットを感じるためには定期的な予防保全をおすすめいたします。

7.まとめ

メンテナンスは、もちろん自身の健康にも欠かせません。

何か起きてから対処するのではなく、日々の運動や食事を気をつけて健康を維持したいですね。

身体と同じように、物件に関しても、定期的なメンテナンスを行うことで良い物件の維持に繋がります。

尚、今回の記事の内容は、以下のYouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

参考にご覧ください。

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