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入居が決まらない理由は「メンテナンス」にある？｜不動産投資

あなたの物件がなぜ選ばれないのか、その秘密を解き明かします。

共用部のメンテナンス不足が与える影響、改善策から差別化戦略まで、魅力的な物件へと生まれ変わる方法を紹介します。

1.共用部のNG事例

共用部とエントランスは一番、メンテナンスをしているかどうかが分かりやすく出る場所です。

物件において、物件の共用部分はその建物の第一印象を決める最も重要な場所です。

お部屋に入る前の共用部（エントランスなど）のNG事例集をご紹介させて頂きます。

・チラシが散乱している

マナーの悪い人が住んでいるといったイメージを定着させてしまいます。

定期清掃の業者などに依頼し日頃から綺麗な状態を保ちましょう。

・広告防止のシールが多すぎる

広告防止シールが多すぎると、部屋を探しているお客様からすれば、「空室が多い物件＝人気のない物件」といったイメージを定着させてしまいます。

マイナスのイメージを抱かせる物は良くありません。

そのためシールは適切な量を貼ると良いでしょう。

・ポストシールを剥がした跡がそのままになっている

入居者のほとんどはポストにシールは貼りません。

ですのでシール跡があるとそれだけで物件に対するイメージダウンとなります。

シール跡を剥がすだけで見た目に大きな違いが生まれますので、清掃や退去のタイミングなどで清掃業者にお願いをすると良いでしょう。

・掲示板の劣化、掲示物の内容

期限が過ぎている掲示物、掲示板自体が劣化している、マイナスイメージの広告なども不要です。

掲示物の定期的なチェックを行いましょう。

・共用部の放置物やコケの発生

放置物の回収やコケの掃除なども非常に重要になります。

定期的な点検や、高圧洗浄やによる清掃も最低年に1回することで物件の美化が保たれます。

・劣化したサインの放置

消えかかっているサインの放置も厳禁です。

常にきれいな共用部を保つために点検を行いましょう。

劣化しやすいプラスチックの放置はしないのがポイントです。

コストも安いので即交換を心がけましょう。

2.予防保全の必要性

ー定期巡回

綺麗を保つための予防保全として有効なのは「定期巡回」です。

熱心なオーナー様であれば、ご自身の物件を自身で巡回する方もいらっしゃいますが、多くは管理会社と協力して行います。

定期的に巡回し、不具合になりそうな段階で、前もって対策を行います。

月に1度程度の定期巡回をお勧めいたします。

また、巡回でチェックした内容はすぐに破棄するのではなく保管しておきましょう。

そうすると、定点観測というような形で経過観察していくことができますので、定期巡回ではきちんとチェックを行いましょう。

ー綺麗は必須

共用部分に関して綺麗であることは必須となります。

室内の綺麗さも大切ですが、外観・共用部・エントランスも綺麗に保つよう心がけましょう。

「割れ窓理論」をご存知ですか？ ｢割れ窓理論｣とは，アメリカの犯罪学者ジョージ・ケリング博士によって提唱されたもので，「１枚の割れたガラスを放置すると，いずれ街全体が荒れて，犯罪が増加してしまう」という理論です。

 逆にいえば，公園や地域の清掃活動，落書きの消去作業などにより，身のまわりの小さな乱れに早く対応すれば，将来発生し得る犯罪を未然に防ぐ効果があると言われています。 

これは賃貸物件にも言えることで、共用部分の綺麗さを保つことで物件全体の治安の維持にも繋がります。

ご案内した際に、お部屋の中がどんなに良くても、共用部分がごちゃごちゃしていたり、汚いとそれだけで物件の印象が悪くなります。

共用部清掃は、入居者満足を上げ、自分たちも綺麗に使おうという意識を上げてくれます。 

入居者の意識が上がることで、綺麗を保つことができ、内見時に決まりやすくなるという好循環が生まれます。

また、なかなか落ちにくい汚れに関しましては高圧洗浄機をお勧めします。

高圧洗浄機は苔や、落ちにくい長年の汚れを簡単に落とすことができます。 

見た目の綺麗さは第一印象を良くし、成約率のUPにも繋がります。 

高圧洗浄機はホームセンターなどにも置かれているので、ぜひ取り入れてみてはいかがでしょうか。

3.改良保全

改良保全とは、設備が故障したときに、今後トラブルが発生しないよう、設備自体を改善する方法です。

予防保全を行なった上で、改良保全を加えていただくと、より良いでしょう。 

・デザインで差別化

入居者様も綺麗に使うようになり、内見時の印象も良く決まりやすくなります。

共用部・エントランスに関しても、物件名・照明・壁紙・ドアを変更することで印象がグッと変わります。

「〇〇コーポ」では古い印象を持ちますが、「COMODO」に変えると生まれ変わった印象を受けます。

また、照明も、普通の蛍光灯ではなく、ダウンライトを使うと雰囲気が出るのでおすすめです。

大規模工事を行うわけではありませんが、表層面を変えるだけでも満室になり、利回りが上がった物件もございます。

・LED化でコストダウン

LEDの平均寿命は約15年、電気代もコストカットできるので非常に省エネになります。

また、電球色を使用することで薄暗くても快適な雰囲気になり、虫も集まりにくくなりますので、特に廊下やエントランスにおすすめです。

・掲示板をアートに変える

掲示板は古い掲示物が溜まりやすく、雑多な印象を与えます。

そこに絵を飾ること1つの工夫となります。

エントランスから入るとアートが迎えてくれるので、気持ちも明るくなりそうですね。

4.外壁塗装のサイクル

ーメンテナンス塗装を怠ると

外壁塗装のサイクルは10年から15年です。

メンテナンスを怠ると…

【木造建築の場合】

1.雨水が室内に侵入

2.床下に湿気が溜まり、木材が腐食する

3.シロアリが発生

【軽量鉄骨・重量鉄骨の場合】

1.鉄筋が錆び、体積が増える

2.鉄骨と壁の間に隙間ができる

3.ALC板やモルタルに亀裂や隙間ができる

4.鉄骨と断面積の10%が錆びると強度が不足する

【RC構造の場合】

1.鉄筋が錆び、体積が増える

2.コンクリートがひび割れ、鉄骨との接着力不足に

3.コンクリートが剥離し、落下の原因に

5.外壁にもデザインをプラス

外壁塗装工事の一番の目的は建物の劣化防止です。

塗装や建物そのものの老朽化からなる雨漏りなども、外壁塗装工事によって防ぐことができます。

これは、普通の塗装でもデザイン塗装でも効果は変わりません。

せっかく塗り直すのであれば、単純に同じ色に戻すのではなく、デザイン性をプラスして価値を上げていくというプラスのメンテナンスをされてみてはいかがでしょうか。

6.入居者に人気の設備

賃貸住宅新聞社が発表している人気の設備ランキングは、賃貸経営をされているみなさんは非常に参考にされているかと思います。

最新データによると、単身者向けに関してはエアコンが１位になりました。ファミリーも同様です。

2位はセキュリティ面というところで、テレビモニター付きのインターフォン、続いて室内の洗濯機置き場がランクインしています。

さらに、毎年上位に食い込んでいるのはインターネット無料の設備です。

ランキング上位のものに関しては、必須の設備となりますので、必ず取り入れましょう。

7.お部屋のベースを整える

ークロスを整える

同じ「白色のクロス」でも、天井と壁で違う種類のクロスを使用していることが稀にあります。

このツギハギ感は、古臭さを連想させてしまいます。

白いクロスを使用するのあれば、同じトーンの同じクロスを使用し、お部屋の違和感を無くしましょう。

ー水回りを整える

キッチンに関しては、2ハンドルの混合水栓や電気コンロはお客様に好まれません。

水栓はクロームメッキのシングルレバー水栓にしたり、コンロはIHに交換するなどして、使い勝手の良いものに整えましょう。

また、お手洗いが汚れていると清潔な印象を与えません。

トイレ自体を取り替えるのではなく、色付き便座の場合は背面を同色系に変更する、紙巻き器はクロームメッキに、汚れやすい床材は黒系に変更すると汚れも目立たず、印象をガラリと変えることが出来ます。

お風呂に関しても、シングルレバーに変更しましょう。

壁にアクセントを入れて高級感を出したり、横長の鏡にするとホテルライクな印象になります。

ー日常生活で手に触れる箇所も重要

ドアノブや、トイレの紙巻き器など、日常生活でよく触れる箇所もこだわりたいですね。

ドアノブは経年劣化により歪みが出てきます。

トイレの紙巻き器のプラスチック製のものは黄ばみが出てきますので、どちらもクロームメッキのスタイリッシュな物へ変更しましょう。

ー電球色の効果

賃貸住宅ではシーリング照明が一般的ですが、お部屋を演出する上でのおすすめは電球色のダウンライトです。

蛍光色の青白い光には脳を活性化させる働きがあると言われていますので、お仕事や勉強部屋におすすめです。 

一方で、電球色にはリラックス効果があると言われていますので、くつろぎたい、リラックスしたい空間におすすめです。

ー耐久性も大切

床材に関しても、傷が目立ちにくく、長持ちするものを選びましょう。

耐久性の高い素材を使用することで、修繕やメンテナンスの頻度を減らすことができます。 

そのため、修繕やメンテナンスの費用を抑えることができます。 

賃貸住宅で使われている床材は弱くて課題が多いと言われています。 

クッションフロアやフロア材は安価ですが、傷が付きやすく凹みやすいことが欠点です。

リノッタではリノベーション時にこの床材をフロアタイルに変更しています。 

フロアタイルの選び方1つをとっても傷の目立ち方が違ってきますので、色や模様に注意して選びましょう。 

最初はコストがかかりますが、修繕やメンテナンスを考えると中長期的なコストダウンに繋がります。

8.まとめ

お部屋の内装だけ整えれば良いわけではありません。

しっかりと物件をメンテナンスした上で、プラスの価値を付けるためにデザインを入れていくことが、差別化をはかる上で重要となります。

定期的なメンテナンスを行い、魅力的な物件へと生まれ変わりましょう！

尚、今回の記事の内容は、以下のYouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

参考にご覧ください。

(3本の動画がございます。どれもとても重要な内容ばかりです！）

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