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中古マンションのリノベーション投資|メリットとデメリット

人生100年時代といわれる今、不動産投資が注目されています。

中古マンションのリノベーション投資は、初期投資の負担を軽減できる点で、新築物件投資が難しい方々にも注目されています。

この記事では、中古マンションリノベーション投資のメリット・デメリットと、不動産投資の失敗例、投資を始める際の重要なポイントを解説します。

1.リフォームとリノベーションの違い

ーリフォーム

リフォームは、既存の建物や部屋の機能や性能を改善するための工事を指します。

これには、壊れた部分の修理や、設備の更新、間取りの一部変更などが含まれます。

リフォームの目的は、建物をより快適に、またはより実用的に使えるようにすることにあります。

原状回復であることが目的のため、差別化を図るための手法ではありません。

ーリノベーション

リノベーションは、建物の大規模な改修や全面的な改装を指し、時には建物の性格を大きく変えることもあります。

これには、建物の構造変更、間取りの大幅な変更、が含まれます。

リノベーションは、単に既存の状態を改善するだけでなく、新たな価値を創出することを目的としています。

リノベーションはリフォームよりも時間と費用がかかる傾向がありますが、建物自体の価値を高める効果も期待できます。

簡単に言えば、リフォームは既存の機能や性能を更新・改善するためのものであり、リノベーションは建物に全く新しい価値を与えるためのより大規模な改修を指します。

2.中古マンションリノベーション投資のメリット・デメリット

ー中古マンションリノベーションのメリット

・新築マンションに比べて費用を抑えることができる

中古物件は、新築物件に比べて初期費用を抑えて購入できる傾向にあります。

特に、売主の事情によって市場価格よりも低く設定される場合があるため、不動産投資への参入障壁を大きく低減します。

また、中古マンションは新築に比べて安価であるだけでなく、リノベーションを施すことでさらにコストを節約しつつ、新築に近い品質の物件を手に入れることができる点は、投資家にとって大きな利点です。

・家賃収入・高利回りが期待できる

リノベーションによって中古マンションを魅力的に改善することで、立地条件が良い物件は差別化を図り、市場平均よりも高い家賃設定や入居者の確保が容易になるため、安定した収入を得やすくなります。

さらに、リノベーションを施した物件は、相場より5～10%高い家賃でも選ばれやすく、初期費用の低さと相まって投資家にとって魅力的な選択肢となります。

また、築年数が15年を超える物件でも、適切な改修を行うことで古さを感じさせず、家賃の下落を防ぐ効果も期待できます。

・入居者に合わせた物件づくりができる

マンションの入居者の好みは、トレンドや価値観の変化に伴い進化しています。

このため、数十年前に建設されたマンションが時代遅れと見なされる主な理由は、建物や設備の老朽化だけでなく、デザインや機能が現代の流行に合っていないことにあります。

例えば、ユニットバスのような設備は、リノベーションによって内装が美しくされたとしても、一部の人々には敬遠されがちです。

技術の進歩により、リノベーションの可能性は大幅に広がり、現代の入居者の好みに合わせた柔軟な物件開発が可能になっています。

物件は入居者のニーズに応じてカスタマイズでき、管理組合の規約内であれば、宅配ボックスや浴室乾燥機などの新しい設備を追加することもできます。

近年では、特に安価で入手しやすい団地やワンルームマンションをターゲットにしたリノベーションが増加しており、特定のニーズに合わせたカスタマイズにより、空室リスクを最小限に抑える運用が可能になっています。

ー中古マンションリノベーションのデメリット

・想定外の費用がかかることもある

リノベーションを行う際には、見積もりや初期計画に基づいて予算が組まれますが、実際に工事を進める過程で、当初の計画では見落とされていた問題や、隠れた建物の欠陥が発見されることがあります。

例えば、電気配線や水道管の老朽化が予想以上に進んでいたり、構造上の問題が発覚したりすると、これらを修正するために追加の工事が必要になり、結果として予算オーバーにつながる可能性があります。

・リノベーション工事中は入居できない

リノベーション工事が進行している間、安全上の理由や工事の性質上、物件内に住むことができません。

特に、工事の規模が大きい場合や、予期せぬ問題が発生して工期が延びる場合には、それに伴うコストも増加し、入居募集が遅れてしまいます。

工事期間中は誰も入居できないので、その間の家賃収入はゼロとなります。

・ローンの審査で不利になることがある

中古マンションは新築マンションと比べると、積算評価が低くなるため、融資が受けづらくなったり、借入条件が悪くなることがあります。

また、リノベーションにかかる費用は、不動産投資ローンに当てることができない可能性もあります。

自己費用が準備できない場合は、住宅ローンより条件が不利になるリフォームローンをリノベーション費用に充当する必要が出てきます。

3.中古マンションのリノベーションでかかる費用

ー中古マンション購入費用

中古マンションを購入する際にかかる費用は、単に購入価格だけでなく、様々な諸費用も含まれます。

そして、中古マンションの購入費用は、中古マンションの築年数によって大きく異なります。

以下は、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」レポートの2022年版に掲載されている、中古マンションの築年帯別平均価格です。

首都圏の中古マンションがどれくらいの価格で取引されているかを知る目安になります。

出典：「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」レポートの2022年版

ーリノベーション費用

リノベーションの費用相場は、マンションで1㎡あたり15万円～20万円程度、戸建ては1㎡あたり10万円～22万円程度と幅があります。 

フルリノベーションの費用相場は、60㎡のマンションで900万〜1,200万円、延床面積100㎡・約30坪の戸建住宅では1,000万〜2,200万円程度が目安です。

リノベーション工事と一言でいっても、「解体工事」「木工事」「電気設備工事」「排水管工事」など、その工程は実にさまざまであり、どこまで行うか、また建物の構造によっても費用は異なります。

ーメンテナンス・維持費用

中古マンションをリノベーションすると、初期のメンテナンス費用を節約できることがあります。

これは、リノベーションにより内装や設備が新しくされているため、これらの部分の老朽化によるメンテナンスが必要になるまでの期間が延びるためです。

4.リノベーション投資の失敗例

以下では、リノベーション投資の失敗例を2つご紹介いたします。

ー予算を超えてしまう

Sさんは、立地が良く将来性を感じる中古マンションを購入し、リノベーションを通じて資産価値を高める計画を立てました。

彼はリノベーションに2000万円の予算を設定し、内装の改修や設備の更新を中心に行う予定でした。しかし、工事が始まると、建物の耐震性を確保するために補強工事が必要であることが判明しました。

建物が古いために予期せぬ弱点が見つかり、これを解決しなければ将来的な安全性が確保できないというのです。

補強工事には追加で800万円の費用が必要と見積もられ、佐藤さんの予算は一気に2800万円へと膨れ上がりました。

予算超過の原因は、購入前の詳細な建物診断を怠ったこと、そして予備費用を十分に見積もっていなかったことにありました。

結果として、Sさんは追加資金を確保するために他の資産を売却するなどの苦渋の選択を迫られました。

この例から学べることはまず、リノベーションには予想外の出費が伴う可能性があるため、予算計画には常に余裕を持たせるべきであること。

また、特に中古物件の場合、購入前に建物の状態を専門家によって徹底的に調査することの重要性が挙げられます。

ー入居者のニーズに合わない

Tさんは、主に学生をターゲットとした賃貸マンションのリノベーションに乗り出しました。

彼は、和室の趣を生かしたデザインが若者に新鮮に映り、注目を集めると考えました。

しかし、完成後に田中さんが直面したのは、予想とは裏腹に入居希望者がほとんど現れないという状況でした。

学生たちのニーズについてさらに調査を進めたところ、彼らは和室よりも洋室を好む傾向にあり、特に勉強や趣味のスペースとして機能する、広々とした洋室を求めていることがわかりました。

また、和室は布団の収納や管理が必要であるなど、日常的なメンテナンスにも手間がかかるため、忙しい学生生活を送る彼らにとっては不便であることも判明しました。

この例から学べることは、リノベーションを行う前に、ターゲットとする入居者層の実際のニーズとライフスタイルを十分に調査し、理解することの重要性です。

Tさんの場合、和室のリノベーションは斬新なアイデアであると考えられましたが、実際にはターゲット層のニーズに合致していませんでした。

リノベーション計画を立てる際には、市場調査を徹底し、入居者が本当に求めるものが何であるかを把握することが、投資成功の鍵を握ります。

5.リノベーション投資成功５つのポイント

ー①価格だけで物件を選ばない

物件の安さだけに注目するのではなく、物件の立地、リノベーションの余地、賃貸市場での需要、管理状態と修繕履歴、そして財務状態など、複数の要素を総合的に考慮して物件を選択します。

特に、交通の便利さ、周辺環境の充実、物件の将来性、ターゲット居住者への適合性、そして管理組合の健全性などは、中長期的な資産価値の向上や収益性を高める上で欠かせないポイントです。

このように総合的な視点から物件を選ぶことが、リノベーション投資の成功に繋がります。

ー②入居者の求めるニーズをつかむ

ターゲットとなる入居者を明確に特定し、生活スタイルや価値観を深く理解した上で、それらを満たすようなリノベーションを行います。

主に、ターゲット市場の調査、生活スタイルへの適応、付加価値の提供、柔軟な空間設計、セキュリティとプライバシーの確保などが、入居者ニーズを捉える上でのポイントです。

これらを通じて、他物件との差別化を図り、入居者にとって魅力的な居住空間を提供することが、長期的な投資成功への道となります。

重要なのは、流行を追うのではなく、実際に入居者が必要としている機能やサービスを理解し提供することです。

ー③耐久性のある壁紙や床材を使用する

耐久性のある壁紙や床材を使用することにより、リノベーション後の物件が長期間にわたり美観を保持し、低メンテナンスで済むため、長期的な維持管理コストの削減、入居者満足度の向上、そして環境負荷の軽減を実現できます。

具体的には、汚れに強く色褪せにくい壁紙や、高い耐摩耗性を持つ床材の選択が重要です。

これらの材料は、見た目の美しさだけでなく、機能性と耐久性を兼ね備えており、物件の価値を長期にわたって保つことに寄与します。

初期投資は増えるかもしれませんが、長期間にわたって収益性と資産価値を保つことができます。

ー④古い間取りは変更する

中古物件を現代のライフスタイルや市場のニーズに合わせて、より開放的で、多目的に利用可能な空間に変更します。

具体的には、リビングダイニングキッチンの一体化、フレキシブルな部屋の使い方、機能性の高いキッチンやバスルームの導入、そしてプライバシーを考慮した個室の配置などが挙げられます。

これらの改善により、古いマンションは魅力的な住空間へと生まれ変わり、市場価値が向上します。

ー⑤利回りやコストを回収できるか確認しておく

中古マンション投資の収益性とコストの回収能力を事前に詳細に分析し、計画を立てましょう。

細かい計算や慎重な計画が不動産投資の成功には不可欠であり、特にリノベーション投資では、投入されるコストが想定される期間内に回収可能かどうかを正確に評価する必要があります。

そして、計画が常に思い通りに進むわけではないため、様々なリスクに備えた対策を講じることが不可欠です。

6.まとめ

近年、注目を浴びている中古マンションのリノベーション投資ですが、中にはどのようにリノベーションを進めたら良いのか分からないという方も少なくありません。

中古マンションのリノベーションは、費用対効果が高く、市場のニーズに合わせた物件開発が可能な点で多くのメリットがあり、成功事例も豊富にあります。

しかし、リノベーションによって確実に成功する訳ではなく、成功を収めるためには注意すべきポイントがいくつか存在します。

成功するリノベーション投資には、市場のニーズを深く理解し、ターゲット市場を明確に定め、流行のデザインや設備、ライバルとの差別化ポイントを考慮した戦略的な計画が必要です。

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