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親のアパートを相続する流れと注意点

親のアパートを相続する場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。

ここでは、親のアパートを相続する流れと、その際の利点と欠点、注意点についても詳しく説明いたします。

1.親からアパートを相続する流れ

ー1.ローンの残債を確認する

アパートや他の不動産を相続する際、まず行うべきことの一つが、その不動産に関連するローンの残債を確認することです。

アパートを相続する際は、物件だけでなくローンを含めて相続することになります。

相続人になった場合、ローンを被相続人に代わって返済する必要があります。

もし故人が団体信用生命保険に加入していた場合、その保険金でローンが完済されるため、返済の負担なしにアパートを相続することが可能です。

この保険は、ローン契約者が死亡した際にローン残高をカバーするために設計されています。

相続の初期段階で、登記簿謄本や固定資産税の通知書を参照し、故人がアパート購入時にローンを組んでいたかどうかを銀行で確認することが重要です。

また、ローンの残高と団体信用生命保険のカバー範囲を確認し、完済が可能かどうかを把握する必要があります。

団体信用生命保険に加入していない場合や、不動産の売却だけではローンを含む借金を賄えない状況であれば、相続放棄を検討することも一つの選択肢です。

相続においては、財務状況を正確に把握し、適切な対応策を講じることが不可欠です。

ー2.アパートの相続人・分割方法を決める

親からアパートを相続する際、複数の相続人がいる場合には遺産分割協議を通じて、誰がアパートを相続し、その分割方法を決定します。

遺産分割協議は、故人の財産を相続人間でどのように配分するかを決める合意形成の過程です。

特に、被相続人の死亡時点で存在していた財産が遺産として扱われ、相続発生後の賃料などは遺産には含まれず、法定相続分に基づいて分けられます。

不動産の分割方法には主に以下の三つがあります。

現物分割：一人の相続人がアパートを取得し、他の遺産を他の相続人が相続する。

代償分割：アパートを取得する相続人が、その価値に見合った金銭を他の相続人に支払う。

共有分割：相続人全員でアパートを共有する。

換価分割：アパートを売却し、得られた金銭を相続人間で分配する。

遺言書が存在する場合、その指示に従って分割が行われます。

遺言書がない場合は、相続人全員が協議を通じて遺産の分割方法を決定し、その結果を遺産分割協議書に記載して公式化する必要があります。

これにより、不動産を含む遺産の分割が明確かつ公平に行われることが保証されます。

ー3.準確定申告を行う

準確定申告とは、親などの被相続人が亡くなった場合に、その年の1月1日から死亡日までに発生した所得に対して行う申告です。

この申告によって、被相続人が生前に得た収入の所得税が計算され、相続人がその税金を代わりに納める必要があります。

申告と納税の期限は、相続開始の事実を知った日の翌日から数えて4か月以内に設定されています。

一般的な確定申告と同様に、所得総額から控除や経費を引いた後の課税所得に基づいて行います。

また、相続人が複数いる場合には、共同で準確定申告を行うことが求められます。

ー4.相続登記をする

遺産分割協議を通じてアパートの相続人が決定した後、次に行うべき手続きは相続登記です。

相続登記は、アパートの所有者名義を故人から相続人へ正式に変更するための法的手続きです。

2024年4月1日からは、この相続登記が法的に義務付けられています。

名義が変更されていない不動産は売却できないため、もし売却を検討している場合でも、相続登記は必須です。

相続登記をするには、法務局に相続登記申請書を提出します。

相続登記申請書には遺産分割協議書、戸籍謄本などの関連書類と共に、全相続人の住民票を添付する必要があります。

提出は窓口での直接持参のほか、郵送やオンラインで行うことも可能です。

ー5.相続税の納付

相続が発生してから10ヶ月以内には、相続税を支払う必要があります。

この税金は通常、現金での一括納付が基本ですが、相続税は高額になることが多く、一度に全額を用意するのは難しい場合もあります。

税金の納付にはいくつかの方法があり、銀行や郵便局を利用した支払い、税務署での直接納付、またはインターネットを通じたクレジットカードでの決済が含まれます。

納税が遅れると、延滞税が加算されるリスクがあるため、期限内に支払うことが重要です。

現金での一括支払いが困難な場合には、物納（財産を直接納税として提供する方法）や延納（納税の延期または分割払い）など、他の納税方法も検討できます。

ー6.入居者に連絡する

相続登記が終わった際には、アパートの入居者に新オーナーへの変更を正式に書面で知らせましょう。

親の死去によりその銀行口座が凍結されると、入居者は家賃を振り込むことができなくなるため、新たな振り込み先やその他の対応方法を早めに伝えることが重要です。

そのため、相続登記の完了を待たずに、初期段階で入居者に挨拶を行い、状況を共有することが望ましいでしょう。

ー7.アパート経営を継続するかの判断をする

親からアパートを相続した場合、その管理を引き継ぐかどうかは慎重に考慮する必要があります。

アパート経営には利点とリスクが伴いますので、経営を続けるか売却するかの決定は重要です。

いずれにしても、アパートの売却を含めたあらゆる手続きには、先に相続登記を完了させる必要があります。

相続が発生した際には、手続きの複雑さを考慮して、専門家への相談をお勧めします。

具体的には、登記には司法書士、相続トラブルには弁護士、相続税の申告には税理士が適切な相談相手です。

アパートの相続が決まった後、新しいオーナーとしての活動が始まります。

新しいオーナーとしての活動には、入居者への変更通知や賃料振込先の更新などが含まれます。

また、物件の現状調査を行い、必要に応じて修繕を行う必要があります。

賃料収入と管理・修繕費用のバランスを見て、アパートの収支を把握し、その結果をもとにアパートの経営を続けるか、他の活用方法を探るかを決定します。

2.親のアパートを相続するメリット

ー収益源となる

アパート経営を引き継ぐことで、毎月の家賃収入が得られるという大きな利点があります。

部屋数や入居率によって変わりますが、多くの場合、月に少なくとも10万円の収入が見込まれます。

管理会社に物件の保守や入居者の募集を委託することにより、収入を不労所得として得ることも可能です。

ただし、アパート経営を完全に放置するわけにはいかないため、一定の注意と管理が必要です。

ー相続税対策

親から相続する際、同額の現金よりもアパートなどの不動産を選ぶ方が、相続税の負担を軽減できます。

これは、土地やその上に建てられた賃貸建物の相続税評価額が、同等の現金に比べて通常低く設定されるためです。

ー将来の年金対策

アパートを遺産として相続することは、将来の老後の安定した収入源として役立ちます。

特に、入居者が安定していれば、定年退職後も毎月の家賃収入を得ることができるため、年金だけに依存する生活の不安を軽減できます。

老後資金に関する「2,000万円問題」が指摘される中、アパート経営からの収益が高ければ、より快適な老後生活が期待できます。

さらに、もし親が団体信用生命保険（団信）に加入していた場合、アパートに関するローンの残高が死亡や高度障害の発生時に免除されるため、相続人はローン返済の負担から解放されます。

これにより、アパート経営からの純利益が増え、さらに経済的な利益を享受することが可能になります。

そのため、アパートを相続する際には、団信の加入状況やアパート経営の具体的な状況を事前に確認しておくことが重要です。

3.親のアパートを相続するデメリット

ー維持管理の負担

親からアパートを相続することには一定の負担が伴います。

特に、維持管理に関連する負担が大きいです。

具体的には、建物の老朽化に伴う修繕や設備の更新が必要であり、これには相当な費用がかかることがあります。

また、緊急の修理が必要になる場合もあり、迅速な対応が求められます。

入居者の管理や法的義務の遵守も、アパートのオーナーとしての重要な責務となります。

ー賃貸事業のリスク

親からアパートを相続する際には、賃貸事業特有のリスクを理解し受け入れる必要があります。

リスクには以下のようなものが含まれます。

空室リスク

経済状況の変動、地域の人口動態、新しい住宅供給の増加などにより、アパートが空室になる可能性があります。

長期間空室が続くと、収入の減少につながり、固定経費の負担が重くなります。

入居者問題

家賃の滞納、物件の損傷、契約違反など、入居者からの問題が発生するリスクがあります。

これらの問題は追加の修理費用や法的な対応が必要になり、運営コストの増大を招きます。

市場変動

不動産市場の価値変動により、アパートの価値が下がる可能性があります。

また、地域の経済状況によっては、適切な賃料を維持することが難しくなる場合もあります。

自然災害

地震や洪水などの自然災害によって物件が損傷するリスクも考慮する必要があります。

これによる修理費用や運営の中断は、大きな経済的負担となることがあります。

これらのリスクは、アパート経営のデメリットとして認識し、適切な対策と準備を行うことで、その影響を最小限に抑えることが可能です。

相続前にこれらの要素を綿密に検討し、経営を続けるかどうかを決定することが重要です。

ーローンが残っている場合は収支が圧迫される

アパートを相続する際には、そのアパートに関連するローンも相続対象となります。

これは、アパートの建築や購入のためにかかったローンが完済されていない場合、相続人が引き続きローンの返済責任を負うことを意味します。

通常、ローンはアパートからの家賃収入を使って返済されますが、経営が不安定な場合には他の所得や預貯金を用いて返済することが必要になるかもしれません。

特に、団体信用生命保険に加入していない場合、ローンの残高が残っているため、返済が経済的な負担になることも考慮する必要があります。

4.親からアパートを相続したときの選択肢

ー賃貸事業を続ける

親からアパートを相続した場合の選択肢の一つに「賃貸事業を続ける」というものがあります。

これは、相続したアパートを自分で管理し、入居者に賃貸することを続けることを意味します。

賃貸事業を続ける際の考慮事項

収益性の評価

アパートがどれくらいの収益を生んでいるか、または生む可能性があるかを評価することが重要です。

これには、現在の賃料水準、入居率、市場状況、将来の賃料収入の見込みなどが含まれます。

管理の手間

アパート経営は管理が伴います。

これには、入居者の募集、契約の管理、メンテナンスの手配、トラブルの対応などが含まれ、これらは時間と労力を要する作業です。

自分で全てを行うか、不動産管理会社に依頼するかを決める必要があります。

長期的な投資としての見方

アパートを賃貸事業として続ける場合、それは長期的な投資となります。

市場の変動に応じて資産価値が変わる可能性があり、将来的には売却やリノベーションを考慮するかもしれません。

賃貸事業を続けることは、安定した収入源となり得ますが、多くの責任と義務も伴います。

ー売却する

アパート経営をおこなう自信がなければ、売却してしまうのがベターです。

相続した不動産を売却する際に罪悪感を感じることもあるかもしれませんが、賃貸経営には多くのリスクが伴い、場合によっては負債を抱えることもあり得ます。

・売却のメリット

キャッシュフローの確保

売却によって大きな一時金を手に入れることができ、これを他の投資に回したり、借金の返済、生活費用などに使用することが可能です。

管理の負担の解消

賃貸事業を継続すると管理やメンテナンスが必要ですが、売却することでそれらの負担から解放されます。

市場条件の利用

不動産市場が好調で、高値で売却できる時期に売り出すことで、最大限の利益を得ることが可能です。

しかし、不動産を売却する際にはリスクが全くないわけではありません。

市場価格以下で売却してしまうリスクや、購入者との間で問題が生じる可能性も考慮する必要があります。

これらのリスクを最小限に抑えるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

5.親のアパートを相続する際の注意点

ー相続登記をしなければ売却できない

相続登記が済んでいない不動産は、故人の名義のままであるため売却することができません。

そのため、アパートを売却する計画がある場合は、予め相続登記を行うことが重要です。

これにより、所有権が法的に相続人に移り、不動産の売却が可能となります。

相続登記を早期に完了させることで、アパートの取引をスムーズに進めることができます。

ー共有名義にしない

アパート経営の遺産相続で共有名義は避けましょう。

共有名義にすると、将来的に共有者間でトラブルが生じるリスクが高まります。

例えば、改築や売却が必要になった際には、すべての共有者の同意が必要で、意見の相違が生じることが多く、これが原因で売却などが行えなくなるケースもあります。

さらに、共有名義人の一人が亡くなると、その人の相続人が新たな共有者となり、権利関係がさらに複雑になることもあります。

これにより、アパートの売却や改築がさらに困難になることが考えられます。

そのため、アパート経営の相続では共有名義を避け、単独名義や売却、代償分割など他の選択肢を検討することが望ましいです。

ー保証人は負債を放棄できない

もし被相続人がアパート経営に関連して借入れをしており、その借金の保証人になっている場合、相続が発生した後も返済義務が残るので、これには注意が必要です。

また、相続を放棄した場合でも、保証人としての責任は免れないため、保証人の地位から逃れることはできません。

6.まとめ

親からアパートを相続し、突然大家になることは戸惑いを感じることが多いはずです。

ただ、親からの遺産という理由だけで無理に経営を続けると、後々リスクによる苦労が生じる可能性があります。

遺産が相続人に負担をかけることは、被相続人も望んでいないはずです。

不安がある場合は、専門の不動産業者に相談することをおすすめします。

アパート経営は毎月の家賃収入が見込める反面、経営が安定していない場合には相続後に負債を抱えるリスクもあります。

相続が発生したら、経営状況をしっかり把握し、その運営を引き継ぐことが適切かどうか慎重に検討することが重要です。

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