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親のアパートを相続したらどうする？手続きの流れ・税金・注意点を解説

親が所有していたアパートを相続することになり、「何から始めればよいのか分からない」と悩む方も多いのではないでしょうか。

アパートの相続では、土地や建物の名義を変更するだけでなく、ローンの残債、家賃収入、入居者との契約、管理会社との契約、修繕費なども確認する必要があります。

また、相続では預貯金や不動産などの資産だけでなく、借入金などの義務も引き継ぐのが原則です。家賃収入があるからといって、必ずしも相続したほうがよいとは限りません。

この記事では、親のアパートを相続したときに必要となる手続きの流れや税金、経営を続けるか売却するかの判断基準、相続時の注意点について分かりやすく解説します。

1.親のアパートを相続したら最初に確認すること

親が亡くなった後、すぐにアパートの名義変更や売却を進めるのではなく、まずは相続関係と物件の状況を確認しましょう。

特に、相続放棄を検討する場合には期限があるため、財産と負債の調査を早めに始める必要があります。

遺言書の有無と相続人を確認する

最初に、親が遺言書を残していないかを確認します。

有効な遺言書がある場合は、原則として遺言書の内容に沿って財産を引き継ぎます。遺言書がない場合や、遺言書に記載されていない財産がある場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がアパートを相続するかを決めます。

相続人を確定するためには、亡くなった親の出生から死亡までの戸籍などを確認します。相続人に漏れがあると遺産分割協議を進め直すことになるため、早めに調査しておきましょう。

アパートの収支と入居状況を確認する

次に、アパートが現在どのような状態で運営されているかを確認します。

主な確認項目は次のとおりです。

・入居戸数と空室数

・部屋ごとの家賃と共益費

・家賃滞納の有無

・管理費や清掃費

・固定資産税や保険料

・ローンの返済額

・過去の修繕履歴

・今後予定されている修繕

・敷金の預かり状況

・年間の収入と支出

家賃収入の金額だけではなく、ローン返済や管理費、税金、修繕費などを差し引いた後に、実際にいくら残っているかを確認することが大切です。

現在は黒字でも、外壁や屋根、給排水設備などの大規模修繕が近づいている場合は、相続後に大きな支出が発生する可能性があります。

ローンの残債や保証契約を確認する

アパートローンが残っている場合は、次の内容を金融機関に確認しましょう。

・ローンの残高

・毎月の返済額

・金利と返済期間

・抵当権の設定状況

・団体信用生命保険の加入状況

・連帯保証人の有無

団体信用生命保険に加入していれば、親の死亡によってローン残債が弁済される場合があります。

ただし、契約内容や死亡原因によって取り扱いが異なるため、金融機関への確認が必要です。

相続人自身が親のローンの連帯保証人になっている場合は、相続放棄をしても、自分が契約によって負っている保証債務まで当然になくなるわけではありません。

ローン契約書や保証契約書を確認し、判断が難しい場合は弁護士へ相談しましょう。

管理会社との契約内容を確認する

管理会社へ委託している場合は、親が亡くなったことを早めに伝えます。

管理会社には、入居者一覧、家賃の入金状況、滞納、修繕履歴、敷金、クレームなど、アパート経営に必要な情報が集まっています。

あわせて、管理委託契約が所有者の死亡後も継続するのか、相続手続き中の管理をどのように行うのかを確認しましょう。必要に応じて、相続人との間で新たな管理委託契約を締結します。

相続するか相続放棄するかを判断する

アパートだけでなく、預貯金やほかの不動産、借入金、未払い金などを含め、親の財産全体を確認します。

負債が多く、相続することで大きな負担が生じる場合は、相続放棄も選択肢になります。

相続放棄は、原則として、自分のために相続が始まったことを知ったときから3か月以内に、亡くなった親の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申し立てます。

調査に時間がかかる場合は、家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てられることがあります。

相続放棄をすると、借金だけでなく、預貯金やアパートなどの資産も原則として相続できません。

アパートだけを選んで放棄することはできないため、財産全体を見て判断しましょう。

なお、相続放棄を検討している間にアパートを売却したり、相続財産を私的に使用したりすると、相続を単純承認したとみなされる可能性があります。

相続財産を処分する前に、弁護士などの専門家へ相談することが重要です。

2.親からアパートを相続する手続きの流れ

アパート相続に関する手続きには、それぞれ異なる期限があります。

主な手続きと期限は次のとおりです。

相続放棄：原則3か月以内

準確定申告：原則4か月以内

相続税の申告・納付：原則10か月以内

相続登記：原則3年以内

ただし、すべての手続きを順番に一つずつ行うわけではありません。財産調査、準確定申告、遺産分割協議などを並行して進める場合もあります。

管理会社や金融機関へ連絡する

まずは、アパートの管理会社、ローンを借りている金融機関、保険会社などへ連絡します。

管理会社には、家賃の入金や建物管理を今後どのように行うかを確認します。金融機関には、ローン残高、団体信用生命保険の適用、返済口座の変更などを確認しましょう。

相続人の判断だけでローン返済を止めるのではなく、金融機関と相談しながら対応することが大切です。

親の準確定申告を行う

親がアパート経営による不動産所得を申告していた場合は、相続人が親に代わって準確定申告を行う必要があります。

準確定申告では、その年の1月1日から親が亡くなった日までの所得と税額を計算します。申告と納税の期限は、原則として、相続の開始を知った日の翌日から4か月以内です。

過去の確定申告書や青色申告決算書、家賃明細、修繕費の領収書、固定資産税の通知書などを確認し、必要に応じて税理士へ相談しましょう。

遺産分割協議で相続人を決める

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がアパートを相続するかを決めます。

アパートの主な分け方には、次のような方法があります。

・1人がアパートを相続する

・1人が相続し、ほかの相続人へ代償金を支払う

・アパートを売却し、売却代金を分ける

・複数の相続人による共有名義にする

アパート経営を続ける場合は、経営を担う人が単独で相続し、ほかの相続人には預貯金や代償金を渡す方法も考えられます。

話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成します。

アパートの相続登記を行う

アパートを取得する相続人が決まったら、法務局で相続登記を行い、土地と建物の名義を親から相続人へ変更します。

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。

また、遺産分割によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記を行う必要があります。

正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

売却を予定している場合も、原則として、先に相続登記を行って所有者を明確にする必要があります。手続きが難しい場合は司法書士へ相談しましょう。

相続税を申告・納付する

相続財産の正味の遺産額が基礎控除額を超える場合は、相続税の申告と納付が必要です。

相続税の基礎控除額は、次の式で計算します。

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

例えば、法定相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円です。アパートだけでなく、預貯金、株式、生命保険金、ほかの不動産なども含めて判定します。

申告と納付の期限は、原則として、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。遺産分割協議がまとまっていなくても、申告期限が自動的に延長されるわけではありません。

土地や建物の相続税評価には専門的な計算が必要です。相続税がかかる可能性がある場合は、早めに税理士へ相談しましょう。

入居者や関係事業者へ変更を通知する

相続人と管理体制が決まったら、入居者や関係事業者へ所有者変更を通知します。

管理会社が入っている場合は、管理会社を通じて通知するのが一般的です。新しい所有者、管理者、問い合わせ先、家賃の振込先などを案内します。

振込先だけを突然変更すると、入居者が不審に感じることがあります。管理会社名や連絡先を明記し、書面で正式に案内しましょう。

電気、水道、清掃、保守点検、火災保険など、アパート運営に関係する契約の名義や支払方法も確認します。

3.相続後の家賃収入と税金

アパートを相続した後は、親の相続税だけでなく、相続人自身の所得税にも注意が必要です。

相続後の家賃収入は相続人が申告する

親が亡くなった後に発生した家賃収入は、相続人の不動産所得になります。

ただし、遺産分割が終わる前と終わった後では、申告する人が異なります。

遺産分割が確定するまでの家賃収入は、代表者の口座に入金されていたとしても、原則として各共同相続人が法定相続分に応じて申告します。後から遺産分割でアパートの取得者が決まっても、分割前の所得の帰属がさかのぼって変更されるわけではありません。

管理費や修繕費など、未分割期間中の不動産所得に対応する必要経費についても、法定相続分に応じて計算するのが基本です。

遺産分割後は、アパートを取得した相続人が家賃収入を申告します。

不動産所得を計算する

不動産所得は、家賃や共益費などの収入から必要経費を差し引いて計算します。

主な必要経費には、次のようなものがあります。

・管理委託費

・共用部の清掃費

・固定資産税

・火災保険料

・修繕費

・ローンの利息

・減価償却費

ローン返済額のうち、元金部分は必要経費にはなりません。そのため、税務上は利益が出ていても、実際の手元資金が少ないことがあります。

税務上の利益と、実際の現金収支を分けて管理することが大切です。

青色申告は自動的に引き継がれない

親が青色申告をしていても、青色申告の承認が相続人へ自動的に引き継がれるわけではありません。

相続人が青色申告を希望する場合は、青色申告承認申請書を期限内に提出する必要があります。提出期限は、親が亡くなった時期や、親が青色申告をしていたかによって異なります。

期限を過ぎると、その年は青色申告ができない場合があるため、早めに税務署や税理士へ確認しましょう。

賃貸中のアパートは評価額が調整される場合がある

相続税を計算するとき、土地と建物は現金とは異なる方法で評価されます。

賃貸されている土地や建物は、入居者が利用する権利などを考慮し、相続税評価額が調整される場合があります。

ただし、空室の状況や利用実態によって評価が異なるため、アパートであれば必ず評価額が低くなるとは限りません。

また、一定の要件を満たす貸付事業用宅地等については、小規模宅地等の特例により、200平方メートルまでの部分について評価額を50％減額できる可能性があります。事業の引き継ぎや保有継続などの要件があるため、適用できるかを税理士へ確認しましょう。

4.相続したアパートの選択肢

アパートを相続した後の主な選択肢は、経営を続けるか、売却するかです。

現在の収支だけで判断せず、建物の状態や今後の修繕費、地域の賃貸需要なども確認しましょう。

1.アパート経営を引き継ぐ

十分な家賃収入があり、入居率や建物の状態にも大きな問題がなければ、アパート経営を引き継ぐ方法があります。

すでに入居者がいるため、一から不動産投資を始める場合と比べて、相続後すぐに家賃収入を得られる可能性があります。

一方で、家賃設定、修繕、確定申告、入居者対応など、所有者としての経営判断が必要です。

2.管理会社へ運営を委託する

遠方に住んでいる場合や、本業があり管理に時間を割けない場合は、管理会社への委託を検討します。

入居者募集、家賃集金、滞納対応、クレーム対応、退去手続き、建物点検などを依頼できます。

ただし、管理を委託しても、修繕の実施や家賃設定などの最終的な判断は所有者が行います。管理会社から定期的に報告を受け、経営状況を把握できる体制を整えましょう。

3.リフォームや建て替えを検討する

築年数が古く、空室が増えている場合は、リフォームやリノベーションによって競争力を高める方法があります。

ただし、工事をすれば必ず入居率や家賃が上がるわけではありません。

周辺の家賃相場、入居者ニーズ、工事費、回収期間を確認し、投資に見合う効果が期待できるかを検討しましょう。

老朽化が進んでいる場合は建て替えも選択肢になりますが、解体費、建築費、工事中の収入減少などを含めた事業計画が必要です。

4.アパートを売却する

アパート経営を続ける意思がない場合や、修繕負担が大きい場合、相続税の納税資金が必要な場合は、売却を検討します。

入居者がいるアパートは、家賃収入を得られる収益物件として売却できる場合があります。

売却価格は、土地や建物の価値だけでなく、家賃収入、入居率、築年数、修繕履歴、立地、将来の収益性などをもとに判断されます。

売却を検討するときは、不動産会社へ査定を依頼し、売却価格からローン残高、売却費用、税金を差し引いた後にいくら残るかを確認しましょう。

5.親のアパートを相続するメリット

継続的な家賃収入が期待できる

入居者がいるアパートを相続すれば、相続後も家賃収入を得られる可能性があります。

ローン返済や管理費、修繕費などを差し引いても利益が残る物件であれば、生活費や将来の資産形成を支える収益源になります。

ただし、満室時の家賃収入ではなく、空室や修繕費を含めた実際の手残り額で判断することが大切です。

土地と建物を資産として保有できる

アパートを相続することで、家賃収入だけでなく、土地と建物そのものを資産として引き継げます。

将来は、アパート経営を続けるだけでなく、売却、建て替え、別用途への転換なども検討できます。

特に土地の需要が高い地域では、建物が古くなった後も土地の価値を生かせる場合があります。

経営改善によって収益を伸ばせる可能性がある

適切な修繕や設備の見直し、家賃設定の改善、管理会社の変更などによって、収益性を改善できる場合があります。

親が長年同じ方法で運営していた場合は、現在の賃貸市場に合った募集方法や設備へ見直すことで、空室改善につながる可能性もあります。

6.親のアパートを相続するデメリット

空室や家賃滞納のリスクがある

家賃収入は毎月必ず得られるものではありません。

周辺に競合物件が増えたり、地域の賃貸需要が低下したりすると、空室期間が長くなる可能性があります。入居者がいても、家賃滞納が発生することがあります。

収支計画を立てる際は、常に満室であることを前提にしないようにしましょう。

修繕にまとまった費用がかかる

築年数が経過したアパートでは、外壁、屋根、防水、給排水設備、給湯器、エアコンなどの修繕や交換が必要になります。

相続時点では黒字でも、数年以内に大規模修繕が必要になると、家賃収入だけでは費用を賄えない場合があります。

修繕履歴が不明な場合は、管理会社や施工会社に建物の状態を確認してもらいましょう。

ローンが残っていると収支が圧迫される

アパートローンが残っている場合は、空室が発生しても返済を続ける必要があります。

家賃収入だけでなく、ローン返済、管理費、固定資産税、保険料、修繕費を含めたキャッシュフローを確認しましょう。

売りたいときにすぐ売れない場合がある

アパートは、預貯金のようにすぐに現金化できる資産ではありません。

建物の老朽化、空室、家賃滞納、境界問題などがあると、買い手が見つかりにくくなる可能性があります。

また、共有名義になっている場合は、売却や建て替えについて共有者間での調整が必要になります。

7.親のアパートを相続するときの注意点

安易に共有名義にしない

アパートを公平に分けるため、きょうだいなどで共有名義にするケースがあります。

しかし、共有名義では、売却、大規模修繕、建て替えなどの重要な判断をするときに、共有者間での調整が必要です。

さらに、共有者の1人が亡くなると、その持分が次の相続人へ引き継がれ、共有者が増える可能性があります。

将来の管理や売却が難しくならないよう、1人がアパートを取得し、ほかの相続人には預貯金や代償金を渡す方法も検討しましょう。

敷金や賃貸借契約も引き継ぐ

アパートを相続した場合は、建物だけでなく、入居者との賃貸借契約や敷金の取り扱いも確認する必要があります。

部屋ごとに次の内容を確認しましょう。

・敷金の預かり額

・契約期間

・更新時期

・保証会社の利用状況

・家賃滞納の有無

・退去時の取り決め

・駐車場や付帯設備の契約

将来の敷金返還や修繕に備え、家賃収入とは分けて資金を管理することも大切です。

相続登記を後回しにしない

親名義のままでは、アパートの売却や融資などの手続きを円滑に進められません。

相続登記を放置している間に次の相続が発生すると、相続人が増え、話し合いや書類収集が難しくなる可能性があります。

売却予定がない場合でも、期限内に相続登記を行いましょう。

売却時の譲渡所得税を確認する

相続したアパートを売却して利益が出た場合は、譲渡所得に対して所得税や住民税がかかることがあります。

相続した土地や建物の取得費と取得時期は、原則として親のものを引き継ぎます。ただし、建物の取得費は、購入代金や建築代金から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

親がアパートを購入したときの売買契約書、建築請負契約書、仲介手数料の領収書などが残っているか確認しましょう。

取得費が分からないまま売却すると、税負担が大きくなる可能性があります。売却前に、税理士へ手取り額を確認することをおすすめします。

8.アパート経営を続けるか売却するかの判断基準

アパートを相続したからといって、必ず経営を続けなければならないわけではありません。

次の項目を確認し、経営を続ける場合と売却する場合を比較しましょう。

年間でいくら手元に残っているか

過去1～3年程度の家賃収入と支出を確認します。

家賃収入から、管理費、固定資産税、保険料、修繕費、ローン返済などを差し引き、年間でいくら手元に残っているかを計算しましょう。

帳簿上の利益だけでなく、実際の現金収支を見ることが重要です。

今後いくら修繕費がかかるか

外壁、屋根、防水、給排水設備など、今後10年程度で必要になる修繕を洗い出します。

現在は黒字でも、大規模修繕後に収益が残らないのであれば、売却を検討したほうがよい場合があります。

今後も賃貸需要が見込めるか

駅からの距離、周辺人口、学校や企業の有無、競合物件の供給状況などから、将来の賃貸需要を確認します。

現在満室であっても、人口減少や企業・学校の移転によって、需要が変化する可能性があります。

地域の賃貸市場に詳しい管理会社や不動産会社へ相談し、客観的な意見を聞きましょう。

売却後にいくら残るか

売却を検討するときは、査定価格だけで判断しないことが大切です。

売却価格から、次の費用を差し引いて考えます。

・ローン残高

・仲介手数料

・登記費用

・測量費

・修繕費や解体費

・譲渡所得にかかる税金

アパート経営を続けた場合に得られる将来の収益と、売却後の手取り額を比較して判断しましょう。

9.まとめ

親のアパートを相続したら、まず遺言書と相続人を確認し、アパートの収支、入居状況、ローン残債、修繕履歴などを調査します。

そのうえで、相続放棄を含め、アパートを相続するかどうかを判断しましょう。

また、アパート経営を続けるか売却するかは、現在の家賃収入だけで判断できません。

ローン、空室、修繕費、地域の賃貸需要、売却価格などを含め、中長期的な収支を比較することが大切です。

相続には期限があり、登記、税金、ローン、賃貸借契約など複数の専門分野が関係します。

判断に迷う場合は、税理士、司法書士、弁護士、金融機関、管理会社、不動産会社などへ早めに相談しましょう。

※本記事は一般的な情報をまとめたものです。実際の手続きや税額、法的な取り扱いは、相続関係、物件の状況、契約内容などによって異なります。

個別の判断については、税理士、司法書士、弁護士などの専門家へご相談ください。

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