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金利が上昇すると不動産価格が下落する仕組みを解説！

「金利が上がると不動産価格は下がる」と耳にすることがありますが、その背後にはどのような仕組みが働いているのでしょうか。

不動産市場と金利は切っても切れない関係にあり、金利の変動は住宅ローン利用者や不動産投資家に大きな影響を及ぼします。

本記事では、金利上昇が不動産価格にどのような影響を与えるのか、そのメカニズムと投資家・不動産購入者が取るべき対策について詳しく解説します。

さらに、今後の金利動向と不動産市場の展望を見据え、不動産購入時に知っておくべきポイントをお伝えします。

1.金利上昇と不動産価格の関係とは？

金利と不動産価格は大きく関係しています。

一般的に、多くの住宅購入者や不動産投資家は、物件購入の際に住宅ローンを利用します。

住宅ローンの利息は、金利の水準により変動します。

金利が低い場合、ローンの利息負担が軽減され、より多くの人が不動産を購入しやすくなります。

このため、金利が低い局面では不動産需要が高まり、不動産価格が上昇する傾向があります。

 一方、金利が上昇すると、住宅ローンの利息が増加し、毎月の返済額が高くなります。

これにより、住宅購入者の負担が増し、不動産購入をためらう傾向が強まります。

結果として、不動産市場の需要が減少し、不動産価格が下落する要因となります。 

また、不動産の投資家にとっても、金利は投資の収益性を左右する重要な要素となります。

金利が上昇すると、ローン返済のコストが上がり、キャッシュフローが圧迫されます。

このため、投資リターンが低下し、投資家が不動産購入を控える動きが強まります。

これも不動産価格の下落要因となります。

2.金利上昇が不動産価格を下落させる仕組み

金利の上昇が不動産価格を下落させる仕組みには、主に3つの要因があります。

ー住宅ローンの負担増加

金利が上昇すると、住宅ローンの借入金利も上昇します。

住宅ローンを組む際の月々の返済額が増加すると、長期的には総返済額も大幅に増えることになります。

たとえば、金利が2％から4％に上昇した場合、数十年にわたるローン返済総額が何百万円も増加する可能性があります。

特に、固定収入の範囲内で住宅ローンを組む一般の家庭にとって、返済の負担が急激に増すため、ローンを組むことに対して慎重になり、住宅の購入をためらうケースが増えてきます。

結果として、住宅の購入希望者が減少し、住宅市場全体の需要が低下します。

この需要の減少が、不動産価格の下落を引き起こす大きな要因となります。

ー買い手の購買力の低下

金利の上昇は、買い手の購買力を直接的に低下させます。

金利が高いと、同じ収入であっても借りられる金額が減少し、月々の返済に充てられる金額が限られるため、購入できる物件の価格帯が下がります。

金利が低いときには5,000万円の物件を購入できた人が、金利が上昇したことで4,000万円の物件しか購入できなくなる、といった状況が生まれます。

そうなると、買い手が手に入れられる物件の範囲が狭まり、特に高価格帯の物件への需要が大きく減少します。

高価格帯の物件の需要が落ち込むと、全体的な不動産市場での取引価格が低下し、市場全体で価格の下落が生じます。

ー投資需要の減少とリスク増加

不動産市場には、自宅購入者だけでなく、不動産を資産として購入する投資家も多く存在します。

金利の上昇は、不動産投資においても大きな影響を及ぼします。

まず、金利が上がると不動産投資のための借入コストが増加し、投資から得られるリターンが低下します。

たとえば、賃貸物件への投資で得られる家賃収入が、借入金利の上昇によってローン返済に消える割合が増えるため、投資の収益性が悪化します。

さらに、金利の上昇によってリスクフリー資産である債券などの利回りも上昇するため、相対的にリスクの高い不動産投資の魅力が低下します。

このように、金利上昇は不動産投資家の需要を減少させ、結果的に不動産価格の下落をもたらす要因となります。

3.金利上昇が不動産投資に及ぼす影響

金利の上昇は不動産投資に多くの影響を及ぼし、投資家にとっては大きなリスク要因となります。

主に「不動産投資の収益性低下」と「賃貸需要への影響」という2つの側面から詳しく解説します。

ー不動産投資の収益性低下

不動産投資では多くの場合、銀行からのローンを利用して物件を購入し、賃貸収入などで返済を行います。

しかし、金利が上昇するとローンの返済額が増加し、投資から得られるキャッシュフローが減少します。

年間の賃貸収入がローン返済に占める割合が増えるため、手元に残る利益が少なくなり、不動産投資の収益性が低下します。

また、金利上昇に伴い不動産の価格が下落すると、投資家が売却益を得る機会も減少します。

これにより、キャピタルゲイン（資産売却益）を狙った投資戦略も困難になり、不動産投資の魅力が全体的に低下します。

ー賃貸需要への影響

住宅ローンの借入が難しくなると、住宅購入を断念して賃貸を選択する人々が増加する可能性があります。

住宅を購入するための金利が高い場合、月々のローン返済額が大きくなり、多くの人々にとって住宅購入は現実的ではなくなります。

そうすると、賃貸市場での需要が一時的に増加し、賃貸物件の賃料の上昇を招く可能性があります。

しかし、賃貸需要が増加することが必ずしも不動産投資家にとってプラスとなるわけではありません。

賃貸需要が増加しても、金利上昇によるローン返済の負担増加が収益を圧迫するため、収益性の改善にはつながりにくい状況が生まれます。

このように、金利上昇は不動産投資に対して多面的な影響を及ぼします。

不動産投資の収益性を低下させるだけでなく、賃貸需要にも変動をもたらす可能性が出てきます。

4.不動産購入における金利上昇リスクの対策

金利の上昇により住宅ローンの返済負担が増し、最悪の場合、家計に大きな影響を及ぼす可能性があります。

これに対処するためには、事前にリスクを軽減する戦略を立てることが重要です。

ー固定金利型の選択

現在変動金利を選んでいる方で、将来の金利上昇に不安を感じている場合、固定金利への切り替えを検討するとよいでしょう。

固定金利型ローンは、借入期間中の金利が一定であるため、将来的な金利の変動による返済額の増加リスクを回避できます。

たとえ、返済期間中に市場金利が上昇しても、固定金利型を選んでいれば、月々の返済額は変わりません。

しかし、固定金利型は変動金利型よりも初期の金利が高めに設定されています。

長期的な視点で見ると、将来の金利上昇リスクをヘッジできるという大きなメリットがありますので、特に、経済情勢が不透明で金利の上昇が予想される局面では、固定金利型の選択が安心感材料となるでしょう。

ー資産価値が下がりにくいエリア選び

金利上昇時でも不動産の資産価値を維持するためには、立地選びが重要です。

具体的には、交通の便が良く、商業施設や教育施設が充実しているエリア、将来的に都市開発の計画があるエリア、または人口の流入が続く都市部などが挙げられます。

これらのエリアでは、不動産の需要が安定しているため、金利上昇によって住宅市場全体の需要が減少した場合でも、相対的に価格が下がりにくい傾向があります。

将来的に物件を売却する際にも、購入時の価格に近い、あるいはそれ以上の価格で売却できる可能性が高くなります。

このため、資産価値が下がりにくいエリアでの物件選びは、金利上昇リスクを軽減する重要な対策となるのです。

ー中古物件も検討

金利上昇に伴うリスクを抑えるもう一つの方法として、中古物件の購入もおすすめです。

新築物件は一般的に価格が高く、住宅ローンの借入額も大きくなりがちです。

そのため、金利が上昇すると返済負担も大きくなります。

一方、中古物件は新築と比べて価格が抑えられているため、借入額を減らすことができ、金利上昇時の返済負担を軽減できます。

新築物件は購入後すぐに価値が下がる傾向がありますが、中古物件は市場価値がある程度確立されているため、価格の下落リスクが相対的に低いといえます。

リノベーションを行うことで、自分のライフスタイルに合った住まいを作り出すことも可能です。

5.まとめ

金利が上昇すると、住宅ローンの負担増加や買い手の購買力の低下、投資需要の減少といった形で不動産価格の下落圧力が高まります。

不動産投資においても、収益性の低下や賃貸需要への影響が懸念され、投資家は慎重な判断が求められます。

そのため、金利上昇リスクに備えるためには、固定金利型ローンの選択や資産価値が安定しているエリアの物件選び、さらには中古物件の検討など、リスクを軽減するための対策が必要です。

これらの戦略を適切に実践することで、金利上昇期でも安定した資産運用を維持することが可能です。

今後の金利動向は経済状況や政策によって左右されるため、最新の市場動向を注視し、柔軟に対応することが重要です。

金利と不動産価格の関係をしっかりと理解し、適切な対策を講じることで、不動産購入や投資を成功に導く一助となるでしょう。

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