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震災を乗り越えて：賃貸市場と経営の進化

令和6年に発生した能登半島地震は、地域社会や経済活動に多大な影響を及ぼしました。

特に賃貸市場では、地震による物件の損壊や需要変動が顕著に表れ、復旧とともに新たな課題が浮き彫りになっています。

本記事では、震災から1年が経過した現在の復旧状況を踏まえ、賃貸市場における顧客動向の変化や需要の変動を詳しく分析します。

また、震災を経験したことで明らかになった賃貸経営における重要な視点や、顧客ニーズに応じた対応戦略、空室改善に成功した具体例を通じて、今後の賃貸経営に役立つ知見を提供します。

災害に強い賃貸経営を実現するための一助となれば幸いです。

1.令和6年能登半島地震からの1年

令和6年（2024年）1月1日に発生した能登半島地震からまもなく1年が経とうとしています。

この地震で石川県能登地方を中心に大きな被害をもたらし、多くの住宅やインフラが損壊しました。

クラスコ本社のある石川県金沢市も例外ではありません。

以下では、地震発生当日の対応を振り返ります。

ー地震発生直後の状況

2024年1月1日、午後4時10分に発生した地震では、金沢市で最大震度5強を観測しました。

この地震直後の対応について、当時の状況を以下のように振り返ります。

地震発生から約20分後の午後4時29分には、最初の緊急連絡が入りました。

迅速に対策本部を設置し、まずは全スタッフの安否確認を実施。

元旦で多くの店舗が休業中であったことや、スタッフの一部が金沢を離れていたことから、現地対応可能な27名を緊急招集して対応にあたりました。

特に目立った被害として、水漏れに関するトラブルが多発しました。

地震当日のみで168件の水漏れ被害報告があり、他の相談も含めると200件を超える連絡が殺到。

このままでは電話対応が限界に達する恐れがあったため、緊急措置として、クラスコの災害特設サイトを立ち上げました。

特設サイトでは、被害内容ごとに専用フォームを設けることで、電話に頼らず迅速な情報共有と対応が可能となりました。

結果として、「電話がつながらない」といった混乱を回避し、多くの被災者にスムーズな対応を提供できました。

特設サイトには地震発生から1週間で1562件ものアクセスがありました。

この迅速な対応策は、非常時における効率的な情報処理と支援の重要性を改めて示す結果となりました。

クラスコが管理する物件も、能登半島地震によって大きな被害を受けました。

古い電気温水器が倒れたことにより、大量の水が漏れ出し、漏水被害が広がりました。

同時に、給水設備にも大きな問題が発生し、水道管の破損や接続部からの水漏れが多発。

これにより、多くの物件で水の供給がストップし、入居者の生活に重大な支障が生じました。

また、建物の構造的な損傷も顕著でした。

特に、外壁に使用されているタイルが一部剥落し、地面に落下したり、外壁全体に大きなひび割れが見られる箇所が複数確認されました。

さらに、地震の衝撃で天井や棚などから物が落下し、床には割れたガラスや破片が散乱するなど、多くの現場が一瞬にして混乱と危険に満ちた状況に陥りました。

2.賃貸市場における顧客動向の変化

震災の発生後、1月5日から3月31日までの間に、弊社の店舗には合計で3,258組のお客様がご来店されました。

この数字は通常の繁忙期を上回る結果となり、その中には約1,000組の被災されたお客様も含まれていました。

特に、被災されたお客様の約6割の方々から実際にお部屋の申し込みをいただくことができました。

被災者の住宅支援については、支援制度や手続きのフローが非常に複雑であるにもかかわらず、個々のお客様に最適な提案を行うことでスムーズに対応することを心がけました。

ー震災前後での需要変動

震災の影響により、1月には被災されたお客様の年齢層が比較的高い傾向が見られました。

そのため、間取りでは2DKを希望される方が多く、さらに物件の階数については1階を希望する方やエレベーター付きの物件を選ばれる方が目立ちました。

また、複数人での入居を希望されるケースも多く見受けられました。

被災された方々の多くは地元に近いエリアでの物件を希望されましたが、震災の影響により物件数が限られている状況でした。

そのため、弊社ではお客様に丁寧に情報を提供し、他のエリアにある管理物件についても積極的にご紹介しました。

このような対応が功を奏し、多くのお客様にご満足いただける結果につながったと考えています。

ー震災を経験して必要なこと

①防災時マニュアル

・緊急時に迅速に対応できるよう、管理会社の連絡先を事前に確認・共有しておく。

・設備機器の復旧手順を把握し、必要な場合にはマニュアルやガイドラインを手元に用意する。

・故障や修理が必要になった場合に備え、信頼できるメンテナンス業者の連絡先をリストアップ。

・災害時に電話がつながりにくい場合を考慮し、メールやSNSなど、電話以外の通信手段も準備しておく。

・自宅や周辺地域のハザードマップを確認し、危険エリアや安全なルートを把握。

・地域ごとの避難所や避難経路についての情報を定期的に見直す。

②設備の固定

・地震の揺れによる転倒や被害を防ぐため、電気温水器や家具などの大型設備機器を固定。

・転倒防止器具や補強材を活用し、被害の軽減に努める。

③資産のリスク対策

・加入している保険の内容を確認し、震災被害に対応できる保障が含まれているか見直す。

・物理的な資産や金融資産を複数の場所に分散させることで、万が一の損失リスクを最小限に抑える。

これらを日頃から意識して準備を進めることで、災害時の被害を軽減し、迅速な対応が可能になります。

3.災害時の賃貸経営の基本

賃貸経営における収入は、基本的に「家賃」と「入居率」の掛け算で成り立ちます。

つまり、「1部屋あたりの家賃設定」と「物件がどれだけ稼働しているか（空室がどれだけ少ないか）」が収益を左右する重要な要素です。

適切な家賃設定と高い入居率を維持することで、安定した収入を確保することが可能になります。

賃貸物件の家賃は、経年劣化に伴い徐々に下がる傾向があります。

安定した収益を確保するためには、退去が出るたびに適切な投資やリフォームを行い、物件の「商品力」を向上させることが重要です。

具体的には、建物設備の改善、デザインの見直し、機能性や美観の向上など、物件の魅力を高めることで、適正な家賃を維持または向上させることが可能です。

このような工夫により、競争力を保ちながら安定した運営が実現します。

4.顧客ニーズに応じた対応戦略

賃貸経営を成功させるためには、「顧客」「物件」「競合」の三つの要素を理解し、効果的に活用することが重要です。

具体的には、各エリアのターゲットとなる顧客のニーズや好みに応じた戦略を立て、物件の魅力を最大限に引き出す工夫を行います。

さらに、競合物件との差別化を図り、選ばれる理由を明確にすることで、市場での競争力を高めることができます。

ー顧客タイプ動向

石川県内でも、金沢駅西エリア、東金沢エリア、白山・野々市エリア、加賀地区エリアで顧客の動向が少しずつ異なります。

今回は『金沢駅西エリア』の顧客タイプ別動向をご紹介します。

【単身】

予算：3〜7万円

重要視するポイント

・独立洗面台・駐車場有・サンルーム/浴室乾燥機・宅配ボックス

【カップル、夫婦】

予算：7〜12万円

重要視するポイント

・築10年以内・リフォーム済み・エアコン2台

【ファミリー】

予算：7〜14万円

重要視するポイント

・水回りのリフォーム・駐車場2台

5.効果的なリノベーションでコストカットを実現した事例

最近のリノベーションでは、内装材や設備のコストが高騰しており、価格が以前に比べて1.2倍から1.5倍に上がっています。

しかし、今回のリノベーションでは、いくつかの工夫を行い、過去のリノベーションと比較して20万円のコスト削減を実現しました。

具体的には、ユニットバスをシャワールームに変更し、散在していた水回りを一か所に集約することで効率化しました。

また、寝室の壁を撤去してウォークスルーのクローゼットを新設し、収納スペースを4倍に拡大しました。

これらの小さな間取りの変更によって、効果的にコストカットを達成しました。

6.まとめ

令和6年の能登半島地震から1年が経過し、震災は地域社会と賃貸市場に多大な影響を与えました。

地震発生直後の混乱や復旧への取り組みを振り返るとともに、震災前後で顕著に変化した顧客動向や需要について整理しました。

災害時の賃貸経営の基本として、迅速な情報提供や設備の安全性向上といった基礎的な対応が求められる一方で、顧客タイプに応じた柔軟な対応戦略が、長期的な信頼構築の鍵となることが明らかになりました。

また、事例で示したように、効果的なリノベーションを実施することで、単なるコスト削減にとどまらず、入居者満足度を高める結果を生み出す可能性があります。

このような震災後の経験を通じて、不動産オーナーとして考えるべきポイントは、短期的な対応と長期的な視点をバランスよく組み合わせることです。

変化する市場のニーズを敏感に捉えながら、入居者に選ばれる物件づくりを進めることが、安定した経営基盤を構築する鍵となるでしょう。

動画の一部を抜粋してお伝えしております。

以下の動画ではより詳しく解説していますので、ぜひご覧ください▼

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