市場と入居者ニーズの推移
賃貸市場は、自然災害の増加やオンライン化の進行など、時代の変化に伴って大きく変わっています。
賃貸経営を行うオーナーにとっても、これらの変動に適応することが必要です。
市場には新たなチャンネルが増え、競争も激しくなっています。
勝ち抜くためには、他の物件に優位に立つ必要があり、また、入居者のニーズも変化しているため、それらの変化を把握し対応することが重要です。
今回はそのような市場の変化についてお話しします。
1.賃貸オーナー様のお悩み
1位 空室（60.4%）
2位 家賃の下落
3位 物件の老朽化
4位 大規模修繕
5位 リフォーム・リノべーション
特に空室率が60%以上に達しており、オーナー様のお悩みの中でも過半数を占めています。
空室問題は、賃貸業界全体における深刻な課題であり、その解決には市場環境の変化への柔軟な対応が不可欠です。
賃貸住宅の総数と空室率の増加
総務省の土地統計調査によると、2033年までを見てもまだまだ空室率は上がっていきます。
今後10年の予想を見ても、赤い折れ線グラフは角度を上げて上昇しています。
ただ、空室率が多くなっているにもかかわらず、賃貸住宅の総数つまり新築がどんどん建ってきて母数が増え続けているような状況です。
もう1つのお悩みとして挙げられるのが、家賃の下落です。
新築時から毎年約1%ずつ下がるのが全国平均と言われています。
その原因として、築年数の増加に伴う設備の劣化、時代に合わない間取りや設備の不足、過剰な修繕による見た目の不統一感などが挙げられます。
家賃は放置すれば下がり続けてしまいます。そのため、問題を放置せず、積極的に改善を行い、物件価値を向上させる取り組みが重要です。
2.人口の推移と将来推計
市場で言うと、新型コロナによる影響であったり、人口減少、地震や豪雨などの自然災害などの外部要因も賃貸経営に大きく影響して生きています。
例えば、お部屋探しをしている方のニーズや家賃帯の変化などに影響があります。
実際にここ数年の不動産業界でも大きな変化が起きています。
非常に予測しずらい難しい時代に入ってきていると思います。
そのターゲットとなる借り手の方はどうかというと、上記画像になります。
年齢層別の人口推移のグラフとなります。
これを見ると2015年あたりから2060年までは、要するに賃貸のメインターゲット層である生産年齢人口と呼ばれる層が将来に向かって減ってきているのがわかります。
要するに、これからの賃貸のお客様自体がずっと減り続けてしまうのです。
3.入居者ニーズの変化
最近の傾向で、インターネットでお部屋を決めて問い合わせて不動産会社にいきますよと言うケースが一番多いので、お部屋探しの平均社数は1.6社となっています。
インターネット上にどのようにお部屋を載せるかが1つポイントです。
いわゆるプロモーションです。
比較検討はされても、選んでもらえる物件でないと、お客様からの問い合わせすら無くなってしまいますし、ご案内することも難しくなってしまいます。
さらに、入居者様が「不動産会社を選ぶポイント」これは実際にご契約いただいた方に回答していただいております。
見ていくと、写真の点数が多いという項目が一番多くなっています。
関連で言うと、写真の見栄えが良いといこともポイントです。
さらに、物件を問い合わせた人にもご回答いただいておりますが、同じような回答となっています。
写真の点数と見栄え、量と質が大事と言うことで、自分の物件が管理サイトなどでどのように掲載されているか、今一度確認する必要があります。
もう一つは、間取りのニーズはあるのか、と言うことです。
実際に、2K・2DK・3K・3DKのお部屋は決まりにくくなっています。
どうしても、検索した際にチェックから外されてしまうため、候補にすら入りません。
エリアのターゲットのニーズはもちろん見ながら、間取り変更して需要のある入りやすいお部屋に変えることも大切です。
上記は、1LDKにリノベーションし、洋室にはウォークインクローゼットをつけました。
キッチンの位置も変更しています。
これは単におしゃれなお部屋を作ろうと言うだけではなく、今のお部屋探しのニーズに合ったお部屋を作ることが大切です。
家賃を上げてもお部屋が決まるということで、1万2000円UPで決まりました。
4.まとめ
賃貸市場は、空室率の増加や人口動態の変化、入居者ニーズの多様化など、時代とともに大きな変化を迎えています。
これらの課題に対応するためには、市場動向を正確に把握し、物件の魅力を高める取り組みが不可欠です。
また、入居者目線に立った設備やサービスの充実が、選ばれる物件づくりの鍵となります。
今後も市場の変化を見据えた柔軟な対応で、賃貸経営を成功に導きましょう。
以下の動画ではより詳しく解説していますので、ぜひご覧ください▼
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