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賃貸オーナー必見！原状回復のガイドラインと費用負担ルールを解説

入居者が退去したときに発生する原状回復は、オーナーと借り主のどちらが費用負担をするのかでトラブルになることもあります。

そこで、国交省は原状回復のガイドラインを設けました。 

今回のコラムでは、原状回復のガイドラインと費用負担のルールについて解説します。

原状回復とは？

国交省は、原状回復の定義を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を越えるような使用による摩耗・棄損を復旧すること」としています。 

これは、故意または過失、注意を怠っていた場合や通常以上に使用した結果、部屋や建物の修理が必要となったら賃借人が責任を負うということを表します。 

賃借人が負う原状回復には主に以下のものが含まれます。 

・ハウスクリーニング 

・クロスやフローリング、タイルの張り替え 

・網戸や窓の交換 

・浴槽、鍵などの設備交換

原状回復のガイドラインを知ることが重要です。 

現状回復のガイドライン

「原状回復」と聞くと、賃借人が全て行うものというイメージを持たれるかもしれません。

実際、オーナーも賃借人が原状回復を行うものと考えている方が多く、どこまでがオーナー負担で、どこからが賃借人負担かわからないという方もいらっしゃることでしょう。 

そのため、訴訟などのトラブルに発展することもあり、国交省が原状回復のガイドライン（再改定版）を作成しました。 

これによると「通常、考えられる方法で部屋を使用している場合に、経年を要因とする自然劣化」つまり、普通に生活していても起こる経年劣化が原因の損耗、毀損の場合は、オーナーが負担して原状回復を行うことになります。 

しかし、「賃借人が常識の範囲外の方法で使用したこと、不注意や適切に管理しなかったことによる損耗、劣化」などは、賃借人が費用負担をして原状回復するとしています。 

例えば、フローリングや畳の張り替え、タンスなどの家具を置いたことによる床の凹み、画鋲などのピン穴による壁紙の交換、災害で破損した窓・ドアの修繕や交換は、オーナー負担となります。 

逆に、ペットが部屋を汚した場合や不注意、過失による破損・汚損、喫煙によって変色した壁紙、鍵の紛失による交換などは、賃借人が原状回復費用を負担しなければなりません。 

国交省が作成したガイドラインには、費用負担や原状回復でトラブルが多い事例の判断基準、原状回復のトラブルを未然に防ぐ確認リストなども記載されていますので、ぜひ活用しましょう。

原状回復の費用負担のルール

賃貸物件のオーナーとして特に気になるのが原状回復の費用負担でしょう。

国交省のガイドラインでは、普通に生活していたことで生じた汚れや傷の補修費用は、入居者が賃料によって支払うものとしています。 

そのため、入居者が退去する際にこれらに関する原状回復費用を負担する必要はありません。 

これは国交省のガイドラインだけでなく、民法の改正でも「賃借人が物件を損傷させた場合は、退去するときに入居時と同じ状態に戻す義務があるが、通常の使用による損耗や経年劣化などは、入居者の責任ではない」としています。 

このように、ガイドラインや民法の改正によって、オーナーの負担は大きくなっていますが、「特約」をつければ賃借人にも負担してもらうことが可能です。 

例えば、通常損耗による原状回復費用の一部を賃借人に負担してもらう「通常損耗補修特約」を賃貸契約書に明記するか入居者に口頭で説明する必要ことなどが挙げられます。 

この「通常損耗補修特約」では、「退去時のハウスクリーニング費用3万円、鍵の交換2万円は入居者の負担とする」など入居者に費用負担してもらう原状回復の種類や費用を具体的に明記することが重要です。

そうすることで、後のトラブルを回避することができます。 

ハウスクリーニングや鍵の交換は、毎回必須の原状回復なので、退去時に費用を負担してもらえる「通常損耗補償特約」を賃借人とかわすことをおすすめします。

原状回復はルールに則りトラブルをなくそう

賃貸物件の原状回復は、オーナーにとって必ず必要な作業ということもあり、オーナーと賃借人の間でどちらが費用を負担するかでトラブルになることも多く、国交省がガイドラインを改訂しました。 

このガイドラインの改定でグレーゾーンが明確になったことで、国交省のガイドラインや民法などのルールに従うことでトラブルを回避できるようになりました。 

オーナーの費用負担が大きくなった部分はありますが、通常損耗補修特約で、ある程度リカバリーすることも可能ですので、新しいガイドラインの内容を確認することをおすすめします。 

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