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空室はチャンス！退去後にやるべきリフォーム戦略と費用対効果を徹底解説

「退去＝損失」と捉えがちな不動産オーナーも多い中、実は空室こそが収益を伸ばす絶好のチャンスであることをご存じでしょうか？ 

本記事では、単なる原状回復で終わらせず、賃料アップにつながる戦略的なリフォーム・リノベーションについて解説します。

費用をかけるべきポイントや、費用対効果を高めるための実践ノウハウを、不動産オーナー目線で詳しく紹介します。

1.空室＝損失はもう古い？退去を“収益チャンス”と捉える理由

「空室＝損失」という固定観念は、不動産経営における大きな機会損失かもしれません。

実際、退去は物件の“再設計”ができる数少ないチャンス。

築古物件が多くなる中で、ニーズに合わない内装や設備では競争力が低下し、空室が長期化する可能性があります。 

退去後は、原状回復に留まらず「価値の再定義」を行うタイミングです。

入居者のライフスタイルやトレンドを反映したリフォームを行うことで、物件の魅力を再構築し、より高い賃料設定や長期入居につなげることができます。

2.賃料アップを狙える！戦略的リフォーム

「リフォーム＝原状回復」と考えている不動産オーナーは少なくありません。

しかし、原状回復はあくまで“以前の状態に戻す”ための最低限の対応であり、それによって家賃を上げることは難しいのが現実です。

入居者は「古さを感じない」「快適に暮らせる」物件を求めており、見た目だけの回復では選ばれにくくなっています。 

そこで注目すべきが、「戦略的なリフォーム」です。

これは、物件の価値を引き上げ、競合との差別化を図るための“攻めの投資”。

リフォームを通じて、入居者にとって「住みたい」と思わせる魅力を創出し、結果的に賃料アップや空室期間の短縮につなげる手法です。

 例えば、

【収納スペースの増設】

都市部の単身者物件では、収納力のある部屋が好まれます。

デッドスペースを活かした造作収納などが効果的です。 

【キッチンの対面化】

ファミリー層向け物件では、コミュニケーションを重視する入居者が多いため、キッチンの開放感や動線が重視されます。

【 ワークスペースの確保】

リモートワークの普及に伴い、デスクやテレワーク対応の空間があることが、賃料設定に好影響を与えるケースもあります。 

戦略的リフォームで最も重要なのは、「誰に住んでもらいたいか（＝ターゲット層）」を明確にすることです。

学生・単身者・DINKs・子育て世代・高齢者など、ターゲットによって重視するポイントは異なります。

それに合わせて、設備や内装、間取りの工夫をすることで“選ばれる物件”へと変貌を遂げることができます。 

さらに、リフォームの際は市場動向や近隣物件の家賃相場、最新トレンドを把握しておくことも大切です。

トレンドに流されすぎず、かつ需要の高い設備や機能を的確に取り入れることで、より費用対効果の高い投資が実現できるでしょう。

3.費用対効果の高いリフォーム項目とは？

限られた予算の中で賃料アップを実現するためには、“費用対効果（コストパフォーマンス）”を最大化するリフォームが欠かせません。

ここでは、比較的低コストながら入居者に好まれやすく、収益性向上に直結しやすいリフォーム項目を3つの視点で解説します。

ー高コスパ設備例

宅配ボックス

ネットショッピングが一般化した今、宅配ボックスのニーズは年々高まっています。

特に単身者や共働き世帯では、「不在時にも荷物が受け取れる」という安心感が物件選びのポイントになることも。

 設置費用は数万円〜十数万円と比較的リーズナブルながら、「設備充実物件」としての訴求力が一気に上がるため、費用対効果が高い設備です。

温水洗浄便座 

トイレの快適性は、入居者満足度を大きく左右します。

温水洗浄便座は、設置コストが1〜2万円程度と安価ながら、生活の質を向上させる設備の一つ。 

特に女性や高齢者層に人気があり、「温水洗浄便座があるかどうか」で内見時の印象が変わることもあります。

空室対策の“即効薬”として導入しやすい選択肢です。

ー内装リフォームのポイント

アクセントクロス 内見時に「おしゃれ」「他の部屋とは違う」と感じさせる工夫として、アクセントクロスは効果的です。

壁一面だけを異なる色や柄に変えるだけで、手軽に個性や高級感を演出できます。 

費用も1〜2万円程度で済むケースが多く、デザイン性を求める若年層や女性に響く要素です。

床材の変更 クッションフロア（CF）から木目調のフローリング（フロアタイルやウッド調シート）への変更は、「古さを感じさせない」第一歩になります。 

フロアが変わるだけで部屋全体の印象が一新され、ナチュラルテイストや高級感を出すことも可能。

最近ではペット対応の床材など機能性を重視した商品も増えており、ニーズに合わせた素材選びも可能です。

ー水回りの刷新は効果大？ROIの視点で考察

キッチンや浴室といった“生活の質”に直結する部分のリフォームは、投資効果も高いです。

たとえば、キッチンを対面式に変更したり、ユニットバスを最新のものに入れ替えたりすることで、物件全体のグレードが一段アップします。 

当然ながら、工事費用も数十万円〜100万円以上かかる場合がありますが、それ以上に「家賃設定の上限を引き上げられる」ことが大きなメリットです。

ROIで考えると… 

月5,000円の賃料アップで、年間収益は6万円。

 60万円の投資であれば、10年以内に回収可能 

ただし、注意点としては周辺相場と乖離しない価格帯で賃料設定すること。

いくらリノベしても、エリアに見合わない家賃では空室リスクが高まります。

市場調査とセットで、バランスの取れた投資判断を行いましょう。

4.リノベ事例で見る「成功パターン」と「失敗パターン」

退去後リフォームの成功には、“費用のかけ方”と“ニーズの捉え方”が鍵を握ります。

ここでは実際に家賃アップに成功した事例を通じて、効果的なリノベ戦略を見ていきましょう。 

賃料UPに成功した実例 

① 簡易リノベ＋入居促進セットで即成約（築27年・1K）

 金沢市の1K物件（27.21㎡）では、天井クロスの変更や壁掛けフック・棚の追加といった低コストの簡易リノベと入居促進セットの導入により、家賃5,000円アップを実現。

募集からわずか3日で入居申込となり、「お金をかけすぎず差別化する」戦略が功を奏しました。 

👉 出典：簡易的リノベーション＋入居促進セットで家賃アップ＆即成約事例 

② 浴室＆リビング刷新で築20年でも魅力アップ（1LDK） 

別の事例では、築20年の1LDKに対し浴室設備とリビング内装をグレードアップ。

木目調クロスやダウンライトで温かみを演出し、工事完了前にもかかわらず家賃5,000円アップで成約。

特に水回りとデザイン性の改善が決め手となりました。 

👉出典：浴室とリビング～ 大変身＆家賃up事例！

③ 玄関だけの印象改革で大成功（築38年・2LDK） 

築38年の物件では、大掛かりなリノベではなく、玄関・廊下の床材と照明を変更し、アクセントクロスで統一感を演出。

その結果、家賃4,000円アップ＆10日で入居決定と、高コスパな印象改革が成功のカギとなりました。 

👉出典：玄関リノベの魔法 家賃UP＆即入居を叶えたリノベ手法 

④ 間取り変更＆水回り刷新で家賃11,000円アップ（築36年・3LDK→2LDK）

 築36年のファミリー向け物件では、和室をなくして2LDKに変更し、システムキッチンと浴室を一新。

デザインも現代的に整えたことで、家賃は11,000円アップし、10日で入居という成果に。

周辺相場に対して強みのある仕様に仕上げた点が成功の要因です。 

👉出典：家賃11,000円UP!! 築36年の物件が施工後10日で成約した事例

過剰投資で失敗したケース 

一方で、築年数が経過したワンルーム物件に最新設備を過剰に導入したものの、周辺相場を無視した結果、家賃設定が高すぎて長期空室となった事例もあります。 

このケースでは、ROI（投資対効果）の視点が欠如しており、回収までに10年以上かかる見込み。ターゲットと市場相場のミスマッチが招いた典型的な失敗例といえるでしょう。 

このように、リノベーションの成否は「どこにいくらかけるか」だけでなく、「誰にどう住んでもらいたいか」を明確にした設計が鍵を握ります。

5.節税・補助金も活用！賢くリフォームするための裏技

戦略的なリフォームは「支出」ではなく「投資」として考えるべきですが、さらにその効果を高める方法として節税対策や補助金制度の活用があります。

うまく取り入れれば、実質的な負担を大きく軽減し、投資効率を上げることが可能です。

ー固定資産税や減価償却の観点から見る節税効果

リフォーム費用のうち、資産価値を高める工事（＝資本的支出）については、減価償却資産として経費計上が可能です。

たとえば、キッチンの入れ替えや間取り変更などがこれに該当します。 

資本的支出の例：設備の交換、増築、間取り変更 修繕費として

計上できる例：壁紙張替え、水漏れ修理、簡易な補修 

減価償却の計算は、建物の構造（木造、鉄筋コンクリートなど）や工事内容の耐用年数によって異なります。

間違った処理をすると税務上リスクもあるため、必ず税理士に相談しながら進めることが重要です。 

また、固定資産税に関しても、一定の工事を行った際に税額が軽減される特例が適用されるケースがあります。

たとえば、耐震改修や省エネ改修に対する減額措置などが代表例です。

ー自治体や国の補助金制度活用法

各自治体や国では、不動産所有者向けにさまざまなリフォーム支援制度を設けています。

・空き家改修補助

空き家を再活用するための改修費用の一部を助成 

上限30万円～100万円の補助が出ることも 

条件：築年数、居住予定の有無、施工内容など 

・省エネリフォーム補助（例：こどもエコすまい支援事業）

 断熱材の追加、二重サッシの導入、節水型設備などに対して支援 エネルギー効率の向上を目的とした工事に適用 

一部は国の補助＋自治体の補助のダブル適用も可能 

・バリアフリー改修補助 

高齢者向けの手すり設置、段差解消、スロープ設置などが対象 

特に高齢者住宅を想定した物件には大きな強みとなる 

補助金制度は予算額が決まっており先着順のケースが多いため、事前にリフォーム会社や自治体に問い合わせ、適用要件や必要書類を早めに確認しておくことが重要です。 

税制と補助金制度の活用は、同じリフォーム内容でも「実質の負担額」を大きく変える可能性があります。

コストを抑えながら最大限の効果を狙うために、これらの制度はぜひ積極的に活用していきましょう。

6.まとめ

退去は「物件価値を再設計できるタイミング」です。

収益性向上の観点からは、リフォームは“支出”ではなく“未来への投資”と捉えるべきです。 

空室はチャンス──

そう考えるだけで、不動産経営はより積極的かつ戦略的になります。

今回紹介した手法をぜひ次の空室対応に活かし、賃貸経営の質を高めていきましょう。

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