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実践的アプローチで資産価値の最大化を実現

少子高齢化の進行や新築供給の増加により、賃貸市場は大きな転換期を迎えています。

これまでのように「立地と築年数だけ」で入居者を獲得できる時代は終わり、競争はますます激化しています。

オーナー様に求められるのは、変化する市場環境を正しく理解し、入居者ニーズを的確に捉え、物件の差別化と価値向上を実現する視点です。

今回は、賃貸市場の現状から入居者の変化、具体的な改善事例までを整理し、これからの賃貸経営に必要な戦略をお伝えします。

1.賃貸市場の現状と課題

ー賃貸市場の今後

賃貸市場の今後について まず全国的に賃貸物件の空室率が増加しているという厳しい現状があります。

図1をご覧いただくと、日本全国で空室率は年々上昇しており、特に静岡県では18.5％と高い水準に達しています。

空室率が増加している主な要因は、「供給の増加」と「需要の縮小」という二つの要素にあります。

具体的には、賃貸物件の新規供給が続いている一方で、少子高齢化や都市集中化に伴い人口が減少し、需要と供給のバランスが崩れているのです。

その結果、これまでよりも入居者を獲得することが難しくなっており、オーナーや管理会社にとって経営環境は厳しさを増しています。 

図2の予測データを見ても、今後さらに人口減少が進むことで、空室の増加が一層加速することが見込まれています。

これまでは需要が供給におおむね追いついていましたが、今後は明確に供給過多の時代に突入すると考えられます。

つまり「待っていれば入居者が決まる」時代はすでに終わり、入居者から選ばれる物件であるための工夫が欠かせなくなっているのです。 

このような環境下で賃貸経営を継続していくためには、ターゲット層の見直しや、設備・デザインの充実による物件価値の向上が必要です。

エリア内に存在する競合物件を徹底的に分析した上での適正賃料設定、そしてポータルサイト上で「選ばれる物件」となるための写真や内覧動画の充実など、情報発信のあり方も再構築する必要があります。

従来型の募集手法や管理手法だけでは通用しない時代に入っているのです。 

ー人口動態の変化とターゲット層の見直し 

入居者ターゲットの変化について見ていきます。

図3は、生産年齢人口（15〜64歳）の推移を示しています。

日本の生産年齢人口は1995年をピークに減少が続いており、2020年代半ばには7,000万人を下回り、2040年には6,000万人台前半にまで落ち込むと予測されています。

働く世代の人口がこれほどまでに減少する国は世界的にも珍しく、賃貸住宅市場にとっては大きな構造的リスクです。 

特に、地方都市や郊外エリアではこの変化が顕著に現れています。

東京・大阪・福岡といった大都市圏に人が集中する一方で、地域によっては「若年層の急激な減少」が進んでいます。

これまで賃貸市場の中心だった20〜40代の単身・ファミリー層のターゲットは縮小していくことが避けられません。 

その一方で、今後の主要な入居ターゲットとして浮上しているのが 高齢者層や単身世帯です。（図4）

高齢化率の上昇に伴い、今後は「シニア世代が安心して暮らせる物件」の需要が確実に高まります。

これからは、見守りサービスやバリアフリー設計、エレベーターの有無や段差解消といった身体的負担を軽減する工夫が求められます。

防犯意識の高まりからセキュリティ強化、さらには「ペット可物件」など、ライフスタイルに応じた柔軟な選択肢も重要になります。

これからの賃貸経営では「若いファミリーに人気があるから」という従来の判断基準だけでは不十分です。

地域の人口構成やライフスタイルの変化を的確に読み取り、多様な入居者層に対応した物件作りが強く求められる時代になっているのです。

ー社会的背景と入居者ニーズの多様化

次に、社会的背景の変化とそれに伴う入居者ニーズの多様化について見ていきましょう。 

大きなポイントは、日本人の平均年収が長期的に伸び悩んでいることです。

上記画像のグラフをご覧いただくと、この10年間で世帯所得はほとんど横ばいで推移していることがわかります。

その一方で、物価上昇や消費税率の引き上げといった生活コストは確実に増加しており、結果として実質的な可処分所得は減少傾向にあります。

つまり、多くの世帯にとって暮らしに使えるお金が減っている状況が続いているのです。 

こうした社会背景を受けて、入居者が賃貸物件に求める条件も年々変化し、多様化しています。

たとえば、 

・初期費用をできるだけ抑えたい

・インターネット無料は必須条件にしたい

・ペット可やセキュリティ面を重視したい

・宅配ボックス完備で日常の利便性を高めたい

といった声が増えています。

単に「家賃が安い物件が良い」ということではなく、生活コストの負担を軽減しつつ、快適で安心できる暮らしを求める傾向が強まっていることを意味しています。 

ファミリー層では、追い焚き機能や浴室乾燥機といった日々の生活利便性 を高める設備が重視されています。

単身者や共働き世帯では、インターネット環境や宅配ボックス、防犯カメラ といった“暮らしの効率化・安心感”に直結する設備へのニーズが特に高まっています。 

今後は、こうした多様化するニーズを的確に把握し、物件の改善やサービスの拡充につなげることが求められます。

競合との差別化を図るためにも、時代に合った設備投資やターゲットごとに最適化されたサービス提供が必要であり、入居者から選ばれる物件であるための大きな鍵となっていきます。

ー賃貸住宅の設備ランキング

ここからは、実際に入居者がどのような設備を求めているのか、最新の調査結果をご紹介します。

全国賃貸住宅新聞が全国の不動産会社520社を対象に行ったアンケートによると「避けられる設備」「今後需要が高まる設備」「希望者が急増した設備」に大きな傾向の変化が見られます。

1. 入居者に敬遠される設備

入居者から敬遠される設備のトップには、3点ユニットバス、和式トイレ、プロパンガスといった、古く使い勝手が悪いものが並んでいます。

いずれも不便さや古さを感じさせるため、入居検討の段階でマイナス要因となりやすい設備です。

入居者目線で、生活に支障がある・コストが高いと感じられるものは敬遠される傾向が強いことが分かります。

2. 今後需要が高まる設備

今後特に需要が高まると予測されているのは、インターネット無料、宅配ボックス、防犯カメラといった設備です。

いずれも現代の生活スタイルに直結する利便性や安全性に関わるものであり、特に若年層や共働き世帯からのニーズが強い設備です。

コロナ禍以降は在宅ワークが一般化したこともあり、ワークスペースやリモートワーク対応の住環境も注目されています。

3. 希望者が急増している設備

2024年以降に希望者が急増した設備でもインターネット無料や宅配ボックスが上位を占めています。

加えて、都市ガスや浴室乾燥機、追い焚き機能といった「日々の生活コストや快適性に直結する設備」が支持を集めています。

入居者が家賃そのものだけでなく、生活全体のコストバランスを重視していることを示しています。 

入居者が避けたい設備・求める設備の傾向は年々変化しており、時代背景やライフスタイルの変化を色濃く反映しています。

オーナー様や不動産会社にとっては、こうした最新ニーズをいち早くキャッチし、リフォームや設備投資の判断材料とすることが重要です。 

時代に適応した物件づくりこそが賃貸経営の成否を分ける鍵になるといえるでしょう。

▼以下の動画で詳しく解説しています。

2.顧客ニーズと賃料アップ手法

ー浜松市の賃貸市場と競争環境

浜松市中央区における賃貸市場の状況をご紹介します。

上記画像は、静岡県浜松市中央区の新築賃貸物件情報をまとめたものです。

2025年6月時点で、新築物件の掲載数は実に11,662件、この数字は、皆さまがお持ちの物件が入居者募集を行う際に、直接競合するライバル物件の数を意味します。 

インターネットの普及によって、入居希望者は一度に大量の物件を比較できるようになりました。

浜松市中央区のように「新築だけで1万件を超える」市場は、競争が極めて激しいエリアといえます。

この状況は決して浜松市に限ったものではなく、全国の主要都市や地方都市でも新築供給が増加し、入居者の選択肢が急速に拡大しているのです。 

こうした環境下では、立地や築年数といった従来の物件特性だけでは選ばれにくくなっています。

「他の物件と何が違うのか」「なぜここに住みたくなるのか」 を明確に打ち出すことが不可欠です。

ーオーナーに求められる2つの視点

競争が激しい市場環境の中で、オーナー様に求められる視点は大きく分けて2つあります。

 1. 競合分析

欠かせないのが、常に周辺エリアの競合状況を把握することです。

家賃水準、導入されている設備、提供されているサービス内容をリサーチし、自分の物件と比較することで「強み」と「弱み」が見えてきます。

「同じ間取りでも家賃が高めだが、設備は充実している」

「築年数が古いが立地に強みがある」

といった現状を整理することで、次に取るべき改善策が明確になります。

感覚や経験だけに頼るのではなく、データや市場情報をもとに自分の物件を客観的に見直すことが重要です。 

2. 差別化と価値向上

次に必要なのが、競合との差別化と物件価値の向上です。

入居者に選ばれる物件であるためには、人気設備の導入やターゲット層に合わせたサービスが必要です。

単身者向けならインターネット無料や宅配ボックス、ファミリー層なら追い焚き機能や収納力の強化といった工夫が考えられます。

さらに、ポータルサイトに掲載する写真の質や、内覧動画の見せ方も重要な差別化要素となります。

オンラインでの第一印象がそのまま入居希望者の「問い合わせ」につながる時代だからこそ、魅力を的確に伝える発信力が物件の価値を高めるのです。

ー入居者ニーズを読み解くポイント

画像は入居者が賃貸住宅を選ぶ際の主な理由をまとめたグラフです。 

家賃が適切だったから … 51.1%

住宅の立地環境が良かったから … 32.1%

住宅のデザイン・広さ・設備が良かったから … 30.1%

この結果からも分かるように、入居の決め手は家賃設定・立地環境・設備・デザインに集約されます。 

オーナー様が意識すべきポイントは、

・周辺相場や競合と比較し、入居者がコストパフォーマンスが良いと感じる家賃設定を行うこと。

・駅からの距離やスーパー、学校、病院など生活利便性を積極的に情報発信すること。

・外観や内装のリフォーム、インターネット無料や宅配ボックスといった人気設備の導入を検討すること。

最近では広さや使い勝手の良い間取りが重視される傾向も強まっています。

入居者が何を重視しているのかを把握し、それに応じた対応を取ることが、空室対策と収益向上の鍵となります。

ーデザイン重視の時代と差別化

画像のグラフでは、機能的な設備よりもデザイン性が上位に挙げられており、入居者の関心が高まっていることが分かります。

インターネットやSNSの普及により、おしゃれな部屋やインテリアに惹かれる入居者が増えているのです。 

多くの物件は白やベージュの壁紙、一般的なフローリング、シンプルな照明といった標準仕様で似通っています。

その結果、差別化が難しく、賃料や立地だけで比較され、価格競争に巻き込まれるリスクが高まっています。

 一方、アクセントクロスや照明の工夫、木目やタイル調素材の活用、オープン収納や飾り棚の設置といった小さな工夫でも大きな印象差を生み出せます。

デザイン性と実用性を両立させることで、入居者に選ばれる物件として強く印象づけることが可能です。

ーリノベーションブランド「リノッタ」とは

ここでご紹介したいのが、当社が展開するリノベーションブランド「リノッタ」です。

少しの投資で大きな反響と入居促進につながる事例が数多く生まれています。 

リノッタでは、既存床に合わせた22種類のライトプランと、プロのデザイナーによる240種類のフルリノベーションプランをご用意しています。

大規模工事が難しい場合にはライトプランを、競合との差別化をしっかり図りたい場合にはフルプランを選ぶことができます。 

特に築15年以上の物件では、単なる現状回復では入居者に選ばれにくくなっており、デザイン性を取り入れたリノベーションが有効です。

現状回復か？リノベか？

判断のポイントは、 

・現状回復費が安く、トレンド外の設備がなければ現状回復で十分

・現状回復費が高い、もしくは3点ユニットや和室、古い間取りなどのトレンド外要素がある場合はリノベーションが必要

という点です。

ー家賃135%アップの事例

具体的な成功事例をご紹介します。

築36年、3LDK・81㎡の物件では、リノベーション前の家賃は7万7,000円でした。

和室や古い照明、白壁の内装が目立ち、時代遅れな印象を与えていました。 そこでプロデザイナーが監修したフルリノベーションを実施。

間取り変更やダウンライトの導入、生活動線を考慮した設計を行った結果、家賃は135％アップの10万5,000円へ。

現状回復費用に92万円がかかる状況でしたが、プラスアルファの投資によって大幅な収益改善につながった事例です。

ーバーチャルホームステージング

近年注目されているのがバーチャルホームステージングです。

従来のホームステージングは家具を実際に設置するためコストや手間がかかりましたが、バーチャルではCG合成によって空間演出を実現できます。 

設置・撤去の負担がなくなり、コストも抑えられます。

効果は非常に高く、反響率30倍、成約スピード175％アップといった実績も出ています。

賃貸物件のプロモーションにおいても、今後ますます活用が広がる手法です。 

浜松市のように新築供給が集中するエリアでは、競争が激化し、家賃や立地だけでは選ばれにくくなっています。

だからこそ、オーナー様には 競合分析 と 差別化戦略 が求められます。人気設備の導入やデザイン性の強化、リノベーションブランド「リノッタ」の活用、さらにはバーチャルホームステージングといった新しい販促手法を取り入れることが、これからの賃貸経営の成功の鍵となります。

▼以下の動画で詳しく解説しています。

3.新築アパートの収益改善事例

ー入居募集比較 

実際の賃貸経営事例をご紹介しながら、入居付けと収益性のポイントを解説いたします。 

事例1は、新築アパートをもとにしたシミュレーションです。

木造2階建て・1LDK（55㎡）のアパートを想定しました。注目すべきは「2巡目以降の入居者募集の違い」です。

新築時は新築プレミアムがあるため賃料を高めに設定でき、入居も順調です。

しかし築年数が経過し、競合物件が増える2巡目以降は、空室リスクや賃料ダウンリスクが高まります。 

この事例では、新築時の賃料は7万2,000円で入居。

1巡目の退去後はわずか2日間の空室で、次の入居は賃料を2,000円アップ（7万4,000円）で決まりました。

結果として稼働率は99.3％と高水準を維持。

家賃収入の累計は178万833円に達し、一般的なアパートと比べて1部屋あたり2年間で約30万円の増収となりました。 

ー収納スペースによる差別化と稼働率維持

間取り図にはCL（クローゼット）と表記された大容量収納スペースが設けられています。

一般的なアパートには少ないこの特徴的な設備が、競合との差別化につながりました。 

収納力を強化するだけで入居促進に効果があり、2巡目以降も高い賃料を維持しつつ、空室期間を最小限に抑えることができています。

ポイントは募集開始のスピードです。

退去通知を受けたら最長でも1日以内に募集開始、ポータルサイトへの掲載を1分1秒でも早めることが、空室対策として非常に効果的です。 

ーリノベーションによる収益アップの効果

リノベーションによる収益改善の事例をご紹介します。

築年数の経過とともに家賃下落や空室期間の長期化に悩んでいた物件にリノベーションを実施したところ、累計収益が約244万円増加しました。

空室期間の短縮、賃料アップ、長期入居の実現によって、長期的な安定経営が可能になったのです。 

築年数が経てば家賃ダウンは仕方ないという考え方は、もはや現代には当てはまりません。

ターゲットに合わせたリノベーションやデザイン導入、設備アップグレードによって物件価値を維持・向上させることが重要です。 

ー投資判断に役立つAI診断ソフト

とはいえ、リフォームやリノベーションへの投資判断は容易ではありません。

本当に効果があるのか、収益性はどう変化するのかを冷静に見極める必要があります。 

当社ではAI診断ソフトを活用し、物件ごとに詳細な収益シミュレーションを行っています。 

ネット収入分析：投資前・投資後・売却想定など複数パターンで収益を比較 

キャッシュフロー分析：融資条件や運用コストを踏まえた手取り収入を算出 

物件価値分析：リノベーション後の価値上昇を可視化

数値データに基づく分析により、安心して賃貸経営の意思決定が可能になります。

ー築年数と家賃下落の現実 

一般的に賃貸物件の家賃は築年数とともに下落します。

年間1％減少すると言われており、築年が経つほど収益性は低下、空室リスクも増大します。 

しかし、この下落をそのまま受け入れる必要はありません。

リノベーションや設備グレードアップ、デザイン性の向上、ターゲット層を意識した募集戦略などを行えば、家賃の下落カーブを緩やかにしたり、場合によっては家賃を上げることも可能です。 

ー戦略的投資で家賃維持・向上

こちらのグラフに青い上向き矢印を追加したのは、その意味を分かりやすく示すためです。

賃貸経営において、築年数の経過とともに家賃が下落していくのは自然な市場現象です。新築時は「プレミアム賃料」が設定できますが、年数が経つにつれ競合物件が増え、築古という理由だけで家賃が徐々に下がってしまう傾向にあります。これを「仕方がないこと」として受け入れてしまえば、収益の低下や物件価値の目減り、さらには空室リスクの増大を招きます。

しかし重要なのは、その下落を放置する必要はない ということです。適切なタイミングで戦略的な投資を行えば、家賃を維持・回復、さらには向上させることも可能です。

定期的なメンテナンス、差別化リノベーション、設備更新、ターゲットに合わせたデザイン改修など、計画的に打つことで、物件価値は維持され、長期的に安定した収益を確保できるのです。

▼以下の動画で詳しく解説しています。

4.まとめ

賃貸市場は人口減少・新築供給の増加により競争が激化し、立地や築年数だけでは入居者に選ばれにくい時代に入りました。

オーナー様に求められるのは、

・周辺相場や設備を把握し、自物件の強み・弱みを整理すること

・人気設備やデザイン導入、ネット上での見せ方強化で選ばれる物件にすること

さらに入居者ニーズは家賃・立地・設備・デザインに集約され、コストパフォーマンスの高さ、生活利便性、快適な空間づくりが決め手となっています。

リノベーションや設備投資、バーチャルステージングなどの新しい手法を活用し、戦略的に家賃下落を抑え、収益を高めていくことが重要です。

今回は、満室の窓口 磐田店  遠州鉄道株式会社 加藤慎吾様に貴重なお話を伺いました。

本記事の内容は、YouTube動画でもわかりやすくご紹介しておりますので、あわせてご覧ください。

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