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外観リフォームで空室改善！賃貸物件が選ばれる物件に生まれ変わる方法

築年数の経過とともに、「空室がなかなか埋まらない」「家賃を下げないと決まらない」とお悩みの賃貸オーナー様は多いのではないでしょうか。 

その対策として、室内のリノベーションを検討される方は多い一方で、意外と見落とされがちなのが建物の外観です。

入居者が物件を探す際、最初に目にするのは室内ではなく、外観やエントランスです。 

そこで悪い印象を与えてしまえば、内見にも至らずスルーされてしまう可能性すらあります。 

本記事では、外観リフォーム（ファサード改修）による空室改善の効果と、 実際に築39年のマンションが選ばれる物件へと生まれ変わった成功事例をご紹介します。

1.お部屋がキレイでも決まらない…原因は外観かもしれません

リノベーションによって内装を美しく整えても、なぜか空室が埋まらない・・

そんな悩みを抱えるオーナー様はたくさんいます。 

その原因の一つが、物件の第一印象＝外観です。 

多くの入居希望者は、まず物件の外観やエントランスの写真をチェックします。 

外観が古びていたり、暗い印象を与えていたりすると、内装を見る前に「なんとなくイヤだな…」と感じてしまうのです。 

いくら室内が魅力的でも、「見に行きたい」と思わせる第一関門＝ファサード（建物の顔）をクリアできなければ、内見すらされずにスルーされる可能性もあります。

2.写真とSNSの時代、見た目が反響を左右する

現代のお部屋探しは、スマホやPCの画面越しに始まります。 

ポータルサイトやSNSでは、写真の第一印象が物件選びの大きな判断材料となります。 

外観や共用部が明るく洗練されていれば、それだけで住んでみたいと思わせる力があり、 逆に暗くて古い印象があると、内装がいくら良くても印象が悪くなりがちです。 

また、入居後の「シェアしたくなる暮らし」も意識される時代です。 

外観に魅力があることで、入居者が自発的に物件をSNSに投稿するなど、住みたくなる物件から広めたくなる物件へと進化する可能性もあるのです。

3.外と中のギャップがマイナス評価に

近年では室内のフルリノベーションを施した物件が増えています。 

しかし、外観が手つかずのままだと「ちぐはぐな印象」を与えてしまい、結果的に選ばれにくい原因になります。 

「写真ではオシャレに見えたのに、現地に行ってみたら外観が古くてガッカリ…」 

こんなギャップを感じたことのある入居者は、たくさんいます。 

反対に、外観と室内の世界観が統一されている物件は、 建物全体に安心感とブランド感が生まれ、入居後の満足度や長期入居にも繋がります。

4.ファサード改修で得られる4つのメリット

外観リフォームには、単に見た目を良くするだけでなく、 入居者満足度とオーナー様の収益性を高める多くの効果があります。

-①「この物件に住みたい」と思わせる第一印象

物件探しにおいて、内見に進むかどうかは第一印象で8割が決まるとも言われています。 

入居希望者がポータルサイトやアプリで物件を検索するとき、最初に目に入るのが建物の外観やエントランスの写真です。 

もしその写真が、暗い・古い・無機質といった印象を与えてしまえば 「実際の室内を見るまでもない」とスルーされてしまう可能性があります。

一方で、洗練された外観や明るいエントランスの写真は、それだけで「この物件、いいかも」と関心を引き寄せます。 

ここに帰ってきたい・住んでみたいという感情は、内見の前からすでに始まっているのです。 

-②入居者の満足度向上

入居者にとって「自分の住まいを誰かに見せたい」と思えることは、暮らしの満足度を大きく左右します。 

特に友人や家族を招いたとき、エントランスや共用部が洗練されていると、 「素敵なところに住んでるね」と言われることが、ちょっとした誇らしさにつながります。 

外観や共用部の印象が良い物件は、ただ住む場所から気分の上がる空間へと価値が高まり、 日々の暮らしにもポジティブな影響を与えるようになります。

見た目の美しさだけでなく、丁寧に管理された印象が伝わることで 「ここなら長く住めそう」「安心して暮らせそう」と感じてもらえる効果もあります。 

結果として、入居者の満足度が高まり、長期入居やリピート入居にもつながりやすくなるのです。

-③防犯性・安全性の向上

物件の第一印象は、見た目の美しさだけでなく、安心して住めるかどうかという心理的な評価にも大きく影響します。

特に夜間のエントランスや共用部が暗く、影が多いような環境では、 女性や高齢者にとっては不安を感じる場所として敬遠されがちです。 

そこで効果的なのが、照明や植栽などの防犯デザインの工夫です。 

たとえば、間接照明を使って柔らかく空間を照らすことで、夜道でも安心して帰宅できる雰囲気を演出できます。 

また、防犯カメラやオートロックの設置も、視覚的に「管理が行き届いている」印象を与えます。 

こうした配慮があることで、入居希望者に対して安全な暮らしを明確にアピールでき、 結果としてターゲット層の拡大や、内見率・成約率の向上にもつながるのです。

-④資産価値・賃料水準の維持・向上

築年数が経過していても、外観や共用部がきれいに整えられていれば、 古いというマイナス印象を大幅に抑えることができます。 

実際、見た目の印象が良い物件は、賃料の値下げをせずに競争力を保つことが可能です。 

逆に、外観が老朽化している物件は「古い＝安くて当然」と判断されやすく、 価格競争に巻き込まれてしまうリスクが高まります。 

外観の刷新は「定期的なメンテナンスを行っている＝資産管理がされている物件」という信頼感にもつながります。 

購入や相続を見据えた将来的な売却の場面でも、物件の評価額を下支えする要素となり得ます。 

つまり、ファサード改修は見た目の改善にとどまらず、長期的に収益性・資産価値を守るための攻めの投資でもあるのです。

5.【事例紹介】築39年マンションが駅前の人気物件に変貌

今回の事例は、金沢駅からほど近い好立地にありながらも、「古い印象が拭えない」「なかなか空室が埋まらない」といった課題を抱えていた築39年のRC造マンション（旧・音頭ビル）です。 

利便性には優れているものの、建物の外観やエントランスが老朽化しており、「住んでみたい」という感情を喚起できない外観がネックとなっていました。

⚫︎エントランスの改修

そこで最初に着手したのが、エントランスのファサードリニューアルです。 

デザインは、ブラックを基調にしたシックで都会的なテイストに一新。 

さらに、間接照明や植栽を取り入れることで、夜でも安心感があり、なおかつ高級感を演出できる空間に生まれ変わりました。 

ただ「キレイにする」だけではなく、入居者が帰ってきたくなる、誇らしく感じられる住まいの顔をつくることに重点を置いて設計しています。 

また、物件名も刷新。

従来の「音頭ビル」から、イタリア語で“快適”を意味する「COMODO（コモド） kanazawa ekimae」へとリブランディングを行いました。 

このネーミング変更により、物件が持つポテンシャル（駅近・利便性・快適性）を名称からも自然に伝えることができるようになり、物件全体の印象・イメージ価値の向上にもつながっています。 

結果として、以前は埋まらなかった空室にも反響が集まり始め、建物全体のブランディング再構築に成功した事例となりました。

◆ 共用部（廊下）のリフォーム 

外観と並んで、入居者の印象に強く残るのが共用廊下やエレベーターホールといった日常的に通る空間です。 

どんなに室内が魅力的でも、建物に入った瞬間に共用部が古びていたり無機質だったりすると、「あれ？思っていたのと違う…」という違和感につながってしまいます。 

今回の物件では、そうしたギャップを解消するために、フルリノベーションではなく“表層リフォーム”による印象改善を実施しました。 

具体的には、既存の白いビニールクロスと蛍光灯を撤去し、 ・ホテルライクなデザインクロス ・柔らかく落ち着いた電球色のダウンライト を導入。

さらに、床材にはフローリング調の素材を採用することで、全体に温もりのある上質な雰囲気を演出しました。 

大規模な改修工事ではなく、最小限のコストで最大限の印象アップを実現したことがポイントです。 

リフォーム後は、「以前と同じ建物とは思えないほど印象が変わった」という声もあり、 内見時の好印象に直結。問い合わせ件数が増加し、空室期間の短縮にもつながりました。

6.まとめ

室内リノベーションだけでなく、外観リフォーム（ファサード改修）こそが物件力の底上げにつながる投資です。 

物件が選ばれるかどうかは、画面越しの第一印象で決まります。 

今回のように、築古でも印象を刷新することで、家賃を維持しながら空室を改善することは十分可能です。 

賃貸経営の成果を高めたいオーナー様は、ぜひ一度、外観リフォームの価値を見直してみてはいかがでしょうか。

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