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家賃設定を間違えるな！周辺相場に負けない適正家賃の決め方と見直しタイミング

不動産経営において「家賃の設定」は、最も重要な要素の一つです。

高すぎれば空室が長期化し、低すぎれば収益機会を逃してしまう。

たった1,000円の差でも、年間で1万2,000円、10戸あれば12万円の差に――。

今回は、そんな“経営の根幹”ともいえる家賃の「適正な決め方」と「見直すべきタイミング」について、実践的なポイントを解説します。

1.家賃設定が賃貸経営に与える影響

家賃の設定は賃貸経営の“根幹”です。

仮に月額1,000円の差があったとしても、年間では1万2,000円の差になります。

これが10戸の物件であれば、年間で12万円、5年間で60万円の差になります。

たった1,000円の設定ミスが、長期的に見れば大きな損益に繋がるのです。 

また、家賃は「高ければ良い」「安ければ入居が決まる」という単純なものではありません。

相場よりも高すぎる家賃を設定すると、入居者が集まりにくくなり、空室期間が長引く原因になります。

空室が続けばその間の家賃収入はゼロ。

加えて、広告費やリフォーム費用などの間接コストも増加します。

 一方で、相場より安すぎる家賃を設定すると、入居者はすぐに決まるかもしれませんが、満室でも収益性が低い状態になります。

家賃を抑えすぎた結果、ローン返済や修繕費に充てる資金が足りなくなる可能性もあるのです。 

このように、「高すぎず、安すぎず」の適正なバランスを取ることこそが、空室リスクを抑えつつ、継続的な収益を確保するための鍵となります。

2.まず知っておきたい「2つの査定方法」

ー【1】取引事例比較法

実際に“いくらで借りられているか”をベースに判断 

最も一般的な査定方法です。

同じエリア・間取り・築年数・設備条件などが近い物件の「成約事例」をもとに、賃料の目安を導き出します。 

・SUUMOやHOME’Sなどポータルサイトで「類似物件」を検索 

・管理会社から「直近の成約事例」をヒアリング 

・レインズなどの業者向け成約データを参照 

同条件の事例が多ければ多いほど、客観的で信頼できる家賃水準が見えてきます。

ー【2】積算法

家賃を“投資回収”の視点から逆算する

収益物件としての利回りをもとに家賃を試算する方法です。 

たとえば、「表面利回り8％を確保したい」と考える場合、以下のように計算します。 

年間家賃収入 ＝ 物件価格 × 希望利回り 

→ 月額家賃 ＝ 年間家賃収入 ÷ 12ヶ月 ÷ 総戸数 

この方法は、収益バランスを見ながら適正家賃を割り出すのに有効で、「収益還元法」の一種としてプロの不動産投資家も活用しています。

3.適正家賃を導き出す3ステップ

ーステップ①周辺相場を把握する

まず最初に取り組むべきは、自物件が“今の相場”に対してどの位置にあるかを明確に把握することです。

このときに活用できるのが「取引事例比較法」です。 

これは、近隣で実際に成約した類似物件の家賃データを集め、自物件の条件と照らし合わせて比較する方法です。

比較の際には、以下のような条件を意識しましょう。 

・築年数やリフォーム状況

・間取り・専有面積

・最寄駅までの距離や周辺環境

・階数や角部屋かどうか

・設備の有無（エアコン、ネット無料、オートロックなど）

これらの項目をもとに競合物件と自物件の違いを洗い出し、現在設定している募集家賃が「高すぎないか」「安すぎないか」を客観的に判断します。 

相場より高すぎる場合は空室期間が長期化しやすく、入居者から見て「この価格なら別の物件でもいい」と判断されてしまう恐れがあります。 

一方、安すぎる場合は機会損失となり、オーナーにとって本来得られたはずの収益を逃すことにもつながります。 

ポータルサイトや不動産会社から得られる情報をもとに、エリアの中央値と自物件の家賃を照らし合わせて、ズレがないかをチェックすることが第一歩です。

ーステップ②設備・立地・築年数で補正する

相場の目安が掴めたら、次はその金額を物件ごとの個別条件に応じて調整していきます。 

相場はあくまで“平均的な水準”ですので、すべての物件がそのまま当てはまるわけではありません。 

同じ築年数・間取りでも、 

・駅から徒歩5分以内

・最上階の角部屋 エレベーター付き

・リフォーム済みで内装が美しい

・インターネット無料・宅配ボックス完備 

といった要素が加わることで、数千円単位の家賃上乗せが可能になります。 

逆に、 

・階段のみ・4階以上

・外観が古く感じられる

・日当たりや騒音などのマイナス要素

・築年数が経過しており設備が旧式 

といった条件であれば、相場よりも控えめな設定が必要になる場合もあります。

自分の物件にしかない「プラス要素」や「注意点」を整理して、数字に置き換えていくことが重要です。 

客観的に見てどれほどの価値が加味されるのかを冷静に判断することで、入居者にも納得感のある家賃設定が可能となります。

ーステップ③積算法で収支シミュレーション

最後に忘れてはいけないのが、投資回収の観点から家賃を見直す「積算法」です。 

これは、物件の購入価格や期待利回りから逆算して、最低限確保すべき家賃水準を導き出す手法です。 

例えば、物件価格が2,000万円で、表面利回りを8％に設定する場合： 

年間家賃収入の目標額は160万円（＝2,000万円 × 8％） 

→ 月額に換算すると約13万3,000円（160万円 ÷ 12ヶ月） 

仮にこの物件が2戸で構成されていれば、1戸あたりの必要家賃は約66,500円となります。 

もちろん、実際には管理費・修繕費・税金・空室リスクなども考慮する必要がありますが、積算法を使うことで「いくら以下になると赤字になるか」「最低ラインはいくらか」を経営視点で可視化できます。 

つまり、取引事例比較法で“市場の声”を聞きつつ、積算法で“経営の健全性”を守ることが、適正家賃設定の両輪になります。

4.家賃見直しの最適なタイミング

ー契約更新時

退去のタイミングは、家賃を見直す最も重要なチャンスです。

入居中は家賃の変更が難しいため、空室期間にこそ適正家賃への修正が可能になります。

ここでの設定金額が、その後の「空室期間の長短」や「入居者層の質」に直結するため、ただ前回の家賃を踏襲するのではなく、必ず周辺相場と物件価値を踏まえて再検討しましょう。

また、このタイミングで小規模な修繕や設備追加も同時に行えば、家賃アップや早期成約につなげることも可能です

ー空室発生時

2〜3ヶ月以上空室が続いている場合は、単なる時期的な要因だけでなく、「家賃が市場ニーズに合っていない可能性」を疑う必要があります。 

特に他の条件（立地・設備・清掃状況など）に問題が見当たらない場合、価格設定自体が入居のハードルになっていることがよくあります。 

その際は、単に家賃を下げるのではなく、 

・礼金・敷金の見直し 

・フリーレント（家賃無料期間）の導入 

・インターネット無料など付加価値の追加 

など、“総額の印象”を変える柔軟な工夫もあわせて検討することで、値下げ以上の効果を得られる場合もあります。

ー周辺環境や市場の変化時

新築物件の供給が増えたり、周辺の競合物件が一斉にキャンペーンを実施したりすることで、地域全体の相場が変動することがあります。

 こうした変化に気づかず従来の家賃設定を続けていると、「割高な印象」を持たれ、選ばれにくくなってしまいます。 

特に、近隣エリアに大手デベロッパーの新築やリノベ物件が登場した場合、価格だけでなく見た目の鮮度や設備面でも比較されるため、家賃の競争力が低下するリスクが生じます。 

そのため、定期的にポータルサイトをチェックしたり、管理会社と情報交換を行ったりして、市場の動きを見逃さないことが大切です。

6.まとめ

家賃は“感覚”や“思い入れ”ではなく、客観的なデータとロジックで導き出す時代です。

市場相場や投資利回りなど、数字に基づいた根拠ある家賃設定が空室対策にも収益確保にも直結します。

取引事例比較法や積算法といったツールを活かして、戦略的に価格を決めていきましょう。 

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