シェア

Tweet

利回りアップのための「決まる部屋作り」マル秘テクニック

今回の共有会では、「決まる部屋作り」「家賃アップ」「満室経営」をキーワードに、変化し続ける賃貸市場で“勝ち組”になるための考え方と具体策が共有されました。

強くお伝えしたいのは、これまで通用してきた賃貸経営の常識は、すでに通用しなくなっているという事実です。

本レポートではその背景と、明日から加盟店の皆様が実践できるポイントを整理してお伝えします。

セミナー情報

対象：不動産投資家・賃貸経営者・管理会社担当者

テーマ：利回りアップのための「決まる部屋作り」マル秘テクニック

主催：満室の窓口（株式会社クラスコ） 

登壇：満室の窓口 金沢店（株式会社クラスコ ） 

※本記事は、オンライン共有会での発表内容を整理・再構成したレポートです。

1.賃貸市場はすでに“借り手市場”へ

全国的に空室は増え続けています。人口減少により、部屋を借りるターゲット層そのものが縮小しているためです。

一方で新築は一定数建ち続け、借り手は減るのに、供給は減らない状況が進行しています。

その結果、市場は明確に貸し手市場から借り手市場へ転換しました。

もはや「待っていれば決まる」経営は通用しません。

これからは、商品（部屋）を磨き、きちんと市場へ届ける（PRする）ことが不可欠です。

ー 家賃は放置すると下がるが、改善で抑えられる

築年数が進むほど、家賃はじわじわ下がる傾向があります。

一般には、新築から年1%程度下落するとも言われ、何もしなければ下がり続けます。

一方で、年数が経てば、流行や設備、人気の色・間取りは変化していきます。

だからこそ、その時代のニーズに合わせて改善できれば、家賃下落は抑えられます。

これが「改善提案」の基本的な考え方です。

ー 勝ち組は退去前から次の空室対策を組み立てている

改善は、空室になってからでは遅くなりがちです。

理想は、退去前の段階から管理会社と相談し、次の対策を組み立てておくこと。

満室を維持しながら家賃アップできているオーナーは、入居中から「次の一手」を打っています。

勝ち組：満室を維持しつつ家賃を上げ、リノベで物件価値も高める

負け組：家賃が下がり、入居率が悪化し、物件価値も下がる

賃貸経営の二極化は、全国で進んでいます。

結論：勝ち組の鍵は「家賃アップできるかどうか」で決まります。

家賃アップができれば税引後キャッシュフローが増え、その資金で次の改善ができるため、賃貸経営が好循環に入ります。

ただし、家賃アップは誰でも・どの物件でも簡単にできるものではありません。

家賃アップには、以下の3つが必要です。

・正確な査定

・商品力（部屋の魅力）

・プロモーション力（見せ方）

ー まずは、ライバル調査込みの正確な査定

満室の窓口では、家賃アップと物件価値向上のために、最初にライバル調査を含めた査定を行います。

一般的な査定は、相場・設備・エリアの空室状況などを見て算出しますが、手作業だと、

・時間がかかる

・人によって結果に差が出る

・主観が入りやすい

という課題が起きやすいのも事実です。

そこで現在はAIを活用し、物件専用の賃貸経営「診断レポート」（約30ページ）を作成しています。

ー AI家賃査定の導入：30ページの診断レポートで“根拠が揃う” 

AI査定は主観が入りにくく、ライバル比較も精度高く整理できるのが特徴です。

「何が足りないのか」「家賃をどれくらい上げられる可能性があるのか」が数字で見えるため、対策が立てやすくなります。

重要なのは、入居付けだけではありません。退去を出さない（テナントリテンション）という考え方も欠かせません。

AI診断を定期的に行い、退去前対策・設備追加・共用部や外壁の改善などを計画的に進めることが、賃貸経営において非常に有効です。

▼【無料】AIで課題発見！物件診断はこちら▼

▼以下の動画で詳しく解説しています。

2.ネット検索は「写真の勝負」で決まる

いま部屋探しの主戦場はネットで、特にスマホ閲覧が中心です。

だからこそ、スマホ画面上で物件がどう見えるかが反響を大きく左右します。

言い換えるなら、「見え方の設計」が勝負です。

ー 最新の差別化手段：写真品質×バーチャル×動画

最近は、多くの企業が、AIを活用して「プロが撮影したような写真」に近づける工夫を取り入れています。

さらに、写真だけでなく、

・バーチャルステージング（家具配置）

・バーチャルツアー

・動画プロモーション　を組み合わせ、反響を伸ばす動きが加速しています。

ポータルサイトでは、まず一覧画面で外観写真（サムネ）が表示されます。

この段階で「クリックされるかどうか」が決まるため、一覧での第一印象づくりが極めて重要です。

そこで多くの企業がAIを用い、外観・室内ともに「プロ品質の写真」に近づける撮影方法を導入しています。

AI処理を使うと、窓の外まできれいに写った写真を掲載しやすくなります。

通常、室内を明るく撮ろうとして露出を上げると窓が白飛びし、違和感が出がちです。

一方で、窓の外まで自然に写る写真は、室内全体が分かりやすく反響につながります。

集客UP①お部屋写真の向上

AIの力で、室内写真は見違えるほど整います。

「明るいのに不自然じゃない」

「窓の外まで見えて気持ちいい」

「スマホで見ても分かりやすい」

この“見やすさ”の差が、そのまま反響の差になります。

▶︎nodalview

外観写真は、通常撮影でも加工で印象を整えられます。

青空加工・夕景加工などで一覧の見栄えが変わるだけでも、第一印象が上がり、反響増加につながります。

物件によっては、ライトアップ風の演出も可能です。

集客UP②バーチャル家具

もう一つの大きな武器が、写真上で家具を配置するバーチャルステージングです。

実物の家具を置かなくても、写真の中で“暮らしのイメージ”を作れます。

ホームステージングを活用したプロモーションは、現在非常に高い効果を発揮しており、賃貸経営の市場全体にも大きな影響を与えています。

実際に「ホームステージングが部屋探しに影響を与えたか」という調査では、75%の人が影響を受けたと回答しています。

非常に高い影響力を持つ手法であることが数字でも示されています。

Before→After

実物の家具を置くホームステージングは効果がある一方、家具の保管・移動・撤去などで人件費や保管費が継続的に発生しやすく、手間も大きいのが課題でした。

そこで今は、家具を置かずに成果を狙えるバーチャル家具が全国的に広がっているのです。

入居希望者は、写真を見て、「ここに家具を置けばいい」「こういう暮らしができそう」と具体的にイメージできると、検討が一気に進みます。

だからこそ、写真を用意するだけではなく、ポータル上でバーチャルステージングが“きちんと伝わる形”で掲載することが重要です。

ー 反響30倍・成約率175%アップ！画像技術の威力 

⚫︎AI撮影×バーチャルステージングで反響30倍

AIによる高品質な撮影と、バーチャルステージングを組み合わせることで、通常撮影した写真と比べ、ポータルサイト上での反響が約30倍に増加しています。

画像の見せ方を変えるだけで、これほど大きな差が生まれることが、実績として示されています。

⚫︎プチリノベ併用で反響60倍へ

さらに、リノベーションやプチリノベーションを組み合わせることで、通常撮影の写真と比較して、反響が60倍にまで拡大した事例もあります。

改善 × 画像プロモーションを掛け合わせることで、相乗効果が生まれます。

満室の窓口では、オーナー様の物件を満室に導くため、一部屋一部屋、まず写真づくりから着手しています。

画像プロモーションは、いまや付加価値ではなく、満室経営を実現するための“必須の第一歩”となっています。

3.最も手軽な空室対策「物件の清掃と清潔感」

空室対策で意外と効くのが、物件全体の清掃と清潔感です。

室内だけでなく、建物全体・外構・共用部まで含めた清掃が対象になります。

特に共用部の日常清掃は、手軽で即効性が高いのに、入居判断へ強く影響します。

写真やWebで良く見えても、現地で

・共用部に虫の死骸やホコリ

・土埃が溜まっている

・雑草が伸び放題

・放置自転車・壊れた自転車が散乱

といった状態だと、それだけで「ここはやめよう」と判断されることがあります。

定期的な清掃とメンテナンスで共用部の印象を整えることは、コストをかけずにできるのに、入居判断に強く作用する、非常に効果的な対策です。

▼以下の動画で詳しく解説しています。

4.築古物件でも家賃アップは可能

築年数が古くなって下がってしまった家賃でも、正しい手順で改善すれば、もう一度上げることができます。

家賃を上げると入居率が落ちると思われがちですが、実際は逆で、住環境を良くすれば、家賃アップと同時に入居率も上げられる場合があります。

では、家賃を上げるために必要なことは何か。

結論はシンプルで、部屋のデザイン（見た目と体験価値）を上げることです。

デザインを取り入れることで、築古物件でも「選ばれる理由」を作れます。

一般的な賃貸住宅と聞いて思い浮かぶのは、

・白い壁紙

・普通の照明

・茶系の床材　といった内装ではないでしょうか。

実際にポータルサイトを見ても、似た雰囲気の部屋が大量に並んでいます。

つまり、何もしないと“その他大勢”に埋もれやすいのが現状です。

国交省の「住宅の選択理由」では、

1位：適正な家賃

2位：立地

3位：デザイン・品質

という順で挙げられています。

つまりデザインは、すでに3番目に重視される要素になっています。

古くてボロボロなだけの物件は、入居者から見ると付加価値がなく、今の市場では選ばれにくくなっています。

「デザインを入れるのは難しそう」と感じる方も多いですが、実はそうではありません。

大規模な工事をしなくても、最低限の工夫だけで印象は大きく変えられます。

例えば、よくある内装（白い扉・白い壁・似た床）に対して、次の順で手を入れるだけでも十分差が出ます。

・照明をダウンライトに変える（空間の“質”が上がる）

・天井をカラークロスにする（雰囲気が一段変わる）

・壁1面にアクセントクロスを入れる（メリハリが出る）

さらに、

・扉をクロスに合わせて塗装する

・天井と壁の境目の部材も塗装して統一感を出す

ここまでやると、最初の“普通の部屋”とは別物の印象になります。

ポイントは、「高額なリノベをしないと意味がない」ではなく、少しのデザインで選ばれる理由を作れるということです。

この程度のデザイン変更でも、目安として家賃は2,000〜3,000円程度アップが狙えます。

まずはこうした部屋を作って決めていき、成果を積み重ねることで、物件全体の底上げにつながります。

デザインが入った部屋は写真映えが良くなり、反響も上がりやすい。結果として、ライバル物件との差別化ができ、募集面でも強くなります。

ー 写真と組み合わせて最大効果

デザインした部屋は、それだけで終わりではありません。

プロモーション用の写真をきちんと撮影し、ポータルサイトで魅力が伝わる形で掲載することで、反響が取れ、家賃が上がる部屋へ変えていけます。

また、部屋にはそれぞれ「決まりやすいターゲット」があります。

ターゲット像に合わせてデザインや設備、見せ方を設計することで、家賃アップと利回り向上をより確実に実現していきます。

簡易リノベを行った物件では、施工後5年経っても家賃を維持し、稼働率は約92%を保っています。

これは、原状回復だけでは実現できない成果です。

ー 投資判断の基準 

重要なのは、投資に対してどれだけ回収できるか（投資効率）です。

満室の窓口では、投資診断・キャッシュフローシミュレーションを行い、5年後・10年後・20年後までの税引後キャッシュフローを比較します。

減価償却も含めて、最終的に「どれだけ手残りが残るか」を見える化し、どの案が最も儲かるかを判断します。

シミュレーションの結果、このケースでは C案が5年後・10年後ともに手残りが最大、つまり最も利益が出る選択になりました。

感覚でリノベをするのではなく、数字で判断できるリノベーションを行うことが重要です。

▶︎リノベーション投資判断システム「RETURN PICKS」

▼以下の動画で詳しく解説しています。

5.家賃アップ事例

ここからは、家賃アップを実際に実現した事例をご紹介します。

事例① 築35年アパート｜コンセプト賃貸で家賃1.4万UP＆利回り9.3%へ大幅改善

こちらは、築35年の物件です。よくあるハウスメーカーの物件で、軽量鉄骨造の2階建て、全8戸になります。

購入時は空室が多く、入居率は37.5%という状況でした。

この物件は、空いている部屋から順番にリノベーションを進め、各部屋にデザインを入れつつ、1部屋ずつコンセプトを設定しながら空室改善していきました。

結果、家賃は3万6,000円 → 5万円へ引き上げています。

今回の物件は、築35年のハウスメーカー物件で、軽量鉄骨造・2階建て・全8戸。

購入時は空室が目立ち、入居率は37.5%という厳しい状態でした。

そこでこの物件では、空いている部屋から順番にリノベーションを実施。

ただ直すだけではなく、各部屋にデザインを入れ、1室ごとにコンセプトを設定しながら、段階的に魅力を高めていきました。

その結果、家賃は 3万6,000円 → 5万円まで引き上げに成功。

他の部屋も同じ方針で、デザインのバリエーションを持たせながら、順次リノベを進めていきました。

当時は、物件全体の改善はまだ半分（進捗50%）の段階でしたが、それでも成果は大きく、物件利回りは3.9%→ 9.3%（＋5.4pt）まで上昇しています。

改善にかけた費用は908万円。

室内のリノベだけでなく、外構・外観など外回りも一部手直ししました。

家賃を段階的に上げていった結果、年間収入は320万円増加。

さらに、工事投資に対するリターン（投資利回り）は35.2%。

「この水準の投資案件はなかなかない」と言えるほど、効率よく収益改善できた成功事例です。

事例② 築28年マンション｜部屋の若返りとAI活用で投資利回り64.2%達成

続いてご紹介するのは、築28年・鉄骨造4階建て・全16戸の物件です。

購入時の入居率は81.3%。一見すると悪くないように見えますが、実態としては「安定」とは言いづらい状態でした。

というのも、新築から年数が経つにつれて周辺に競合物件が増え、家賃が毎年じわじわ下がり続けていたからです。

この物件は、空室を中心に、近隣のライバル物件と比較しながら状況を整理しました。

設備は入れ替えを重ねており、室内は比較的きれいでしたが、どうしても新築と比べると“古さ”が目立ちます。

その結果、空室が増え、家賃も下げざるを得ない悪循環に入っていました。

そこで実施したのが、リノベーションによる「部屋年齢を若返らせる」空室対策です。

見た目と印象を一段引き上げることで、家賃は3万9,000円→5万円までアップさせています。

さらに、募集面の見せ方も強化しました。

写真は、先ほど紹介したAI活用の撮影手法で整え、バーチャル家具も配置。窓の外までクリアに見える写真で、ポータル掲載のクオリティを高め、プロモーションも合わせて実施しました。

結果、購入時は利回り11.3%だったところから、改善後は進捗25%の時点で13.2%まで上昇。

改善コストは221万円。家賃を順次引き上げていったことで、年間収入は142万円増加しました。

工事投資に対するリターン（投資利回り）は64.2%と非常に高く、短い改善段階でも大きな成果が出た事例です。

事例③ 築33年物件｜水回りリノベ！一番儲かる方法はどれ？

次は、室内だけでなく水回りまでしっかり改善した事例です。

水回りは入居者の印象を左右しやすく、特に女性はチェックが厳しいポイント。

最近は男性でも清潔感や美意識を重視する方が増え、水回りがきれいかどうか＝選ばれる条件になりつつあります。 

今回の物件は、鉄骨造・1991年築（当時築33年）／4階建て・全24戸。

改善方法を、次の3パターンで比較しました。

A：現状回復のみ

稼働率：75%

家賃：3万5,000円

退去後に原状回復だけを行うため、家賃は大きく上げにくく、稼働も伸びづらい状態です。

B：部屋のみリノベ（風呂など水回りはそのまま）

稼働率：77%

家賃：4万6,000円（＋1万1,000円）

室内を整えることで家賃はアップでき、稼働率も少し改善しました。

C：部屋＋バスルームもリノベ

稼働率：99%

家賃：4万6,000円（＋1万1,000円）※Bと同じ

ポイントはここです。家賃アップ額はBと同じなのに、稼働率が一気に99%まで跳ね上がりました。

つまり、「水回りまで整えるかどうか」で“選ばれ方”が変わったということです。

A・B・Cを並べると、工事費・稼働率・家賃の違いは見えます。

ただ、これだけだと「結局どれが一番利益が出るの？」が直感では判断しづらいです。

そこで実際の提案では、各工事の内容と概算費用、想定家賃を整理したうえで、税引後キャッシュフロー（手残り）がどう変わるかをグラフで可視化し、オーナー様に提示しました。

部屋のみリノベ（B）と、部屋＋風呂も改修（C）は、家賃アップはどちらも＋1万1,000円。

それでも稼働率が違うため、投資分析の結果では明確に、Cのほうが収益が大きいという結論になりました。

この事例では、最終的にCが最適解＝オーナー様の利益が最大となり、家賃も上がり、稼働率も大きく改善する結果につながりました。

水回りは“比較的低コスト”でも印象を変えらレます。

事例④ 築40年・3点ユニット｜セパレート化と相続対策効果

続いての事例は、築40年の3点ユニット（風呂・トイレ・洗面が一体）の物件です。

今の賃貸市場では、3点ユニットは本当に選ばれにくく、エリアを問わず空室が長引きやすいです。

全国的に「どう改善すればいいか悩んでいるオーナー様が多い」典型的な課題です。

この物件も例外ではなく、家賃は下がり続け、当時の入居率は50%でした。

長期空室が続く“苦戦物件”になっていました。

家賃も底まで落ちて、1万9,800円という水準です。

ここで重要なのは結論です。

こうした物件は、室内のデザインだけ整えても、入居率は上げにくいです。

なぜなら、選ばれない理由の中心が「水回り（3点ユニット）」にあるからです。

そこで今回は、3点ユニットを残すのではなく、思い切って3点ユニットを撤去し、水回りをセパレート化（風呂・トイレ別）する提案を行いました。

「残す」か「セパレート化する」かは、投資分析で判断する 提案では、次の3パターンを並べて、投資分析（シミュレーション）で比較しました。 

黒：現状回復のみ

青：3点ユニットは残し、部屋だけリノベ

オレンジ：風呂・トイレをセパレート化してリノベ

この比較を10年スパンで見ると、結論は明確で、セパレート化（オレンジ）が圧倒的に良いのです。

工事費はかかっても、家賃が上がり、稼働率も上がり、結果として手残り（利益）が一番増えるという判断になります。

さらにこのシミュレーションには、設備本体の償却も織り込んでいるため、数字としては見かけではなく、実際の手残りが分かる形で提示できます。

リノベは収益改善だけでなく「相続対策」にもなる もう一つ大きいのが、現金で改修することのメリットです。 

現金は相続時に100%評価されますが、リノベーションで現金を使っても、相続評価が同じように上がるとは限りません。

その一方で、物件はきれいになり価値が上がり、家賃も上げられます。 

次の世代に引き継ぐときも、引き継いだ側が改修費を負担せずに済むため喜ばれやすく、売却する場合でも、物件価値が高い分より高く売れる可能性が高いです。

つまりリノベーションは、単なる空室対策ではなく、 賃貸経営の収益改善＋資産戦略（相続・承継）にも効く投資だと言えます。

「利回りアップ施策」は、大きく分けると次の3つがポイントがあります。

①市場（＝入居者・顧客）を正しく理解すること

②デザイン力を高めること

③プロモーション力を強化すること

この3つを軸に、具体的な改善方法を紹介しました。

そして、今日の内容を聞いて終わりにせず、管理会社とも相談しながら、ご自身の物件を改めて見直すきっかけにしてほしいです。 

「満室の窓口」は、オーナー様の空室改善を通じて、賃貸経営がうまく回り続ける好循環をつくる提案をしています。

 もし困りごとがあれば、ぜひお近くの満室の窓口に相談してください。

▼以下の動画で詳しく解説しています。

空室・家賃下落でお悩みのオーナー様へ

「満室の窓口」が、満室経営に向けた２つの無料サポートをご提供！

１．【無料オンラインセミナー】 最新の空室対策・入居者獲得術を毎月公開！

• ・参加無料で実践的なノウハウを学べる
• ・明日から使える情報が満載

２．【無料AI物件診断】 AIがあなたの物件と市場を分析し、課題と改善策を明らかにします。

• ・無料で物件の強み・弱みを把握
• ・データに基づいた的確なアドバイス

▼【無料】最新ノウハウを学ぶ！セミナー詳細・お申込み▼

▼【無料】AIで課題発見！物件診断はこちら▼