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賃貸経営に必要なもの｜環境の整備

これからの賃貸経営では、現代の市場動向や入居者のニーズを把握し、時代の変化に応じた優先的な取り組みを進めることが求められます。

物件の設備面だけでなく、契約条件の柔軟性なども含めて重要となります。

物件を綺麗に保つことができれば、反響やお問い合わせが増える可能性は非常に高いと考えられます。

一方で、現在ではインターネット検索にヒットしなければ、物件が決まることはほぼありません。

そのため、まずはネット検索において物件が見つかりやすくなるためのポイントについてお伝えします。

1.物件の分析

まず、家賃の決め方からお伝えします。

家賃は、管理会社が一方的に決めるものでも、オーナー様が自由に設定するものでもありません。

適切な家賃を設定するための方法の一つに「賃貸事例比較法」があります。

この方法は、貸し出したい物件があるエリアで、類似した競合物件を集めて比較しながら家賃を算出する手法です。

立地、間取り、階数、築年数、設備といった条件を詳細に分析し、それに基づいて家賃を調整していきます。

賃料設定を行う際には、まず物件自体の基盤を整えることが重要です。

具体的には、設備や内装、共用部、外構などの機能性や見た目を、単に綺麗にするだけでなく、劣化部分をしっかり解消する必要があります。

その上で競合物件を徹底的に調査し、最適な賃料を設定します。

物件の魅力（物件力）と価格の妥当性（価格力）のバランスを取ることが、大切です。

家賃の決め方にも含まれますが、物件の現状をしっかりと分析しエリアのターゲットに合わせた対策や整備が必要となってきます。

当たり前に聞こえますが、できていない物件も多いのが現実です。

ポイントの一つに、まず入居者目線に立ち自分の物件の現状把握をしていくことが重要です。

設備に関しても、「まだ使える」「これくらい大丈夫」ではなく、入居する方がどう思われるかを常に考えましょう。

2.物件の環境整備が必要

物件力は設備や間取りだけではありません。

共用部なども含めた建物全体でも同じことが言えます。

ー共用部の定期清掃

共用部には廊下や階段、照明、郵便受け、駐車場、駐輪場などがありますが、これらの環境を整備することは非常に重要です。

「室内の問題とは直接関係ないのでは？」と考える方も少なくありません。

たとえ室内をきれいにリフォームし、最新の設備に投資していたとしても、共用部の定期的な清掃を怠ると、入居率の低下につながるケースが多々あります。

一方で、共用部の定期清掃をしっかり実施することで、賃貸経営全体が好循環を生み出す結果となります

共用部の清掃が行き届いていると、入居者の満足度が向上します。

その結果、入居者の心理として「綺麗な場所にはゴミを捨てにくい」と感じるようになります。

この現象は「割れ窓理論」として知られています。アメリカの犯罪学者ジョージ・ケリング博士が提唱したこの理論では、割れた窓ガラスを放置すると、さらに窓が割られる事態を招き、最終的に地域全体が荒廃してしまうとされています。

軽微な問題を放置することが、大きな問題へと発展する可能性を示唆するものです。

共用部でも同様に、少量のゴミが放置されていると、他の入居者もゴミを捨てやすくなり、汚れが拡大してしまいます。

そのため、普段から清潔さを維持することが大切です。

清掃を徹底することで、入居者も物件を綺麗に保とうとする意識が高まり、結果として良い循環が生まれるのです。

共用部を綺麗に保つことで、物件の案内時に入居希望者の印象が良くなり、お部屋が決まりやすくなります。

その結果、入居率が向上し、収益の増加につながります。

収益の一部を定期清掃費用に充てることで、賃貸経営全体がより良いサイクルに変わるのです。

このように、定期清掃は賃貸経営において欠かせない取り組みと言えます。

さらに、定期清掃を実施している物件とそうでない物件では、次第に入居者層が大きく異なってくることがあります。

定期清掃を行っていない物件は、清掃を実施している物件と比較して魅力が低下し、競争力を失う可能性があります。

そのため、清掃が行き届いていない物件については、早急に定期清掃を導入することが重要です。

ぜひ一度、現在の状況を見直し、対応をご検討ください。

普段の清掃では落としきれない汚れには、高圧洗浄を活用する方法があります。

高圧洗浄は水圧を利用して、頑固な汚れや苔を効果的に除去できるため、建物をより清潔で美しい状態に保つことが可能ですので、建物の第一印象を向上させることができます。

定期清掃だけでは対応できない汚れについては、高圧洗浄を定期的に取り入れることで、効果的な環境整備の一つとなります。

ーマイナス広告の効果

物件を訪れると、マイナス広告が貼られている場面をよく目にします。

こうした広告は、気づかないうちに物件の印象を悪化させ、結果的に汚れが増える原因にもなるため注意が必要です。

代表的な例としては、

「タバコのポイ捨てはご遠慮ください」

「ここにゴミは捨てないでください」

といった内容が挙げられます。

一見、効果がありそうですが、実際には逆効果になることが少なくありません。

これらの掲示物があることで、案内時に「この場所ではタバコのポイ捨てが頻繁に起こっているのか」という悪い印象を与えてしまう場合もあります。

物件のイメージを損ねるリスクがあるため、こうしたマイナス広告は避けるべきです。代わりに、

「いつも綺麗にご利用いただきありがとうございます」

といったポジティブな内容を掲示するか、必要に応じて個別にポスティングで対応するのが望ましいでしょう

ー照明を揃える

「照明を揃える」とは、照明の色や配置を統一することを指します。

たとえば、上記の画像では、奥のキッチンと手前のリビングで照明の色が異なり、色温度に統一感がありません。

色温度とは、光源が発する光の色合いを示すもので、単位はケルビン（K）で表されます。

色温度が低い光（約2,700K〜3,000K）は暖かみのある黄色がかった光で、色温度が高い光（5,000K以上）は冷たく青白い光になります。

リビングでは、リラックスできる空間を演出するために電球色が選ばれることが多いですが、必ずしも電球色で統一する必要はありません。

ただし、お部屋全体の色温度を揃えることで、チグハグ感をなくし、空間にまとまりが生まれます。

もう1点大切なのが「配灯を揃える」ことです。

照明の配置を整えることで、天井全体がすっきりと見え、空間がより洗練された印象になります。

また、統一感のある配灯は、お部屋全体にまとまりを与え、居住者に心地よさを感じさせる効果も期待できます。

3.まとめ

定期清掃や建物全体の環境整備と同様に、こうした細かな部分まで気を配ることが、賃貸物件の魅力を高める大きな要素となります。

これらを一つ一つ丁寧に整えていくことで、他の物件との差別化を図ることができ、入居者から選ばれる物件づくりにつながります。

これからの賃貸経営では、お部屋の中や建物全体における細部の整備が重要なポイントとなります。

些細な部分であっても、その積み重ねが物件の価値を高め、長期的な競争力を生み出す鍵となるのです。

以下の動画ではより詳しく解説していますので、ぜひご覧ください▼

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