家賃アップでも満室を実現！入居者を引きつけるテクニック
賃貸経営において、機能性とデザイン性はますます重要になっています。
現代の入居者がどのようなニーズを持ち、どんな住まいを求めているのかを理解し、それに応える部屋づくりが成功への鍵です。
全てを完璧に仕上げる必要はありませんが、重要なポイントを押さえることが肝心です。
この記事では、入居者が求める理想の住まいを実現するための重要なテクニックをご紹介します。
1.入居者のニーズ
入居者のニーズは毎年、10月にランキングで発表されます。
昨年と比較して設備がどう推移しているかということも含めて見ていきましょう。
実際に、お客様はお部屋探しの際にチェックボックスにほしい設備をチェックして検索していきますが、「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」ランキングでは、単身向け・ファミリー向けともに1位はインターネット無料となっています。
2位と3位には宅配ボックス、オートロック、追い焚き機能がランクインしています。
この辺りは、毎年上位にランクインしている設備となります。
単身で4位、ファミリーで5位に入っているのが高速インターネットですが、ここはリモートワークの需要が増えたということ、コロナを経て在宅時間の楽しみ方というのが増えた点が大きく関係しています。
お家でYouTubeやオンラインゲームですね、通常のネットの速度ではもはや遅い、使えないといったニーズが急激に増えたといった要因があるのかと思います。
順位の横にある矢印についている順位が昨年からどう動いたかを表していますが、ここを見ても世相がよく反映されていることがわかります。
もう一つ、「この設備がなければ決まらないランキング」これは付けておかないと決まっていかないですよ、というものになります。
単身向け・ファミリー向けともに1位はエアコン、2位は室内洗濯機置き場、3位にTVモニター付きインターホンと続いています。
4位以下を見ても、温水洗浄便座、独立洗面台など似たような設備があり、もはや賃貸の必須設備となっているものばかりです。
逆に、このような設備は当たり前に物件に入っていると思われている、ない物件は検索にも引っ掛からず弾かれている、ということになります。
これからの賃貸経営において「決まる部屋づくり」が重要となります。
退去後の部屋は、単なる原状回復にとどまらず、いかに入居者に選ばれる部屋を作るかが鍵となります。
空室率の高いエリアだけでなく、入居率が高いエリアでも、築年数の増加や物件の供給過多により家賃の下落が見られることがあります。
こうした市場環境の中で、選ばれる部屋づくりを通じて物件の価値を高め、入居率の向上や家賃維持・増加を目指す取り組みが、今後さらに求められる時代になっていくでしょう。
2.これからの賃貸経営
賃貸経営の改善フローに関しては物件にもよりますが、基本は上記画像のような流れとなります。
フローに沿って各フェーズで調査や比較などもしながら、物件の改善を行なっていきます。
その中で、特にニーズやお部屋の機能性、デザインが重要視されてきています。
入居者目線に立ち、本当に必要なものは何なのかを考えていく必要があります。
ー賃貸機能
宅配ボックスは現代の賃貸物件における人気設備です。
オンラインショッピングが日常的になり、多くの人々が物理的な店舗を訪れることなく日用品から娯楽用品まで様々な商品を購入するため、宅配ボックスの需要が高まっています。
特に一人暮らしをしている若者の間で人気が高い傾向です。
賃貸物件に宅配ボックスを設置することは、他の物件との競争において大きなアドバンテージとなり、空室率の低減に直結します。
特に単身者向けの物件においては、この設備はほぼ必須と言えるでしょう。
宅配ボックスの設置は、物件の魅力を高めるだけでなく、居住者にとって大きな利便性を提供するため、賃貸市場における重要な差別化要因となっています。
オートロックを建築後に追加するには機械に加えて配線工事が多く必要で、大きなコストが掛かります。
そのため、諦めている家主さんも多いのですが、お手軽にオートロックを導入する方法があります。
従来のオートロックに比べて機能は制限されますが、ローコストで入居者様の安全を確保し、検索にも強い物件にすることができます。
ー賃貸デザイン
住宅市場動向調査によるアンケートで住宅の選択理由という問いに関して見てみると、「家賃が適正だったから」が52.3%で最も多いことがわかりました。
続いて「住宅の立地環境」が47%、「住宅のデザイン、広さ、設備などがよかった」が41.2%となっており、この表を見ても入居対策には「適切な賃料設定」と「デザイン」「設備」の対策が有効なことがわかります。
なぜ、入居者様はデザインにこだわるのでしょうか。
以下で説明していきます。
一般的な賃貸住宅は、白の壁に普通の照明、茶系の床材が多いのではないでしょうか。
ポータルサイトでもよく見るお部屋です。
ここにデザインを入れていきましょう。
例えば、照明をダウンライトに変更します。
これだけでも、印象が違いますよね。
さらに天井と壁にカラークロスを入れていきます。
また雰囲気が変わりました。
扉を、クロスに合わせて白色にして、廻り縁の木材を天井に合わせて塗装していきます。
最初のお部屋とずいぶん印象が変わりました。
同じサイトに掲載されていたら目を惹くのは、デザインの入ったお部屋なのではないでしょうか。
賃料が2000〜3000円高くても、おしゃれで綺麗なお部屋を選ぶのではないでしょうか。
現代では、スマホを使いウェブでお部屋探しをしている人がほとんどですので、どうしても綺麗なお部屋や目立つお部屋をクリックしてしまいます。
家賃が適正価格で設備も他の物件と遜色なく揃っており、おしゃれに見えたらお部屋は決まります。
オーナー様にとっても、大きくお金をかけなくても、少しデザインを入れるだけでも十分に他のお部屋と差別化することができます。
ポータルサイトで見でも、いろんなお部屋を見た時に、たくさん似たようたお部屋がある中で、「このお部屋でいい」ではなく「このお部屋がいい」というように選ばれるお部屋となります。
3.プロモーション
決まるお部屋づくりをしっかりと行うことはもちろん重要ですが、その次に欠かせないのがプロモーションです。
現在では、多くの方がスマホを使ってお部屋探しをしているため、スマホでの見せ方が非常に重要になっています。
スマホ画面で物件情報が見やすく、探しやすくなっているかどうか、また、各デバイスに最適化されたプロモーションを行うことが求められます。
今では、スマホを使えばお部屋探しから内見予約、さらにはVR内見、申込み、契約手続きまで、すべてをオンラインで完結することが可能です。
こうした利便性は、これからの賃貸経営においてますます重要な要素となるでしょう。
「良いお部屋」をつくることは出発点ですが、そこから「どうやって検索で目に留まるか」「どのように情報を魅力的に見せるか」が成功の鍵です。
見せ方や情報の出し方が上手な物件は、人気物件として多くの方に選ばれるケースが増えています。
特に、スマホ画面で効果的にアピールできる物件が、これからの競争において大きな優位性を持つでしょう。
4.ライバル調査
競争の中でライバルのリサーチは重要な基本です。
従来の方法とは異なり、現在ではAIを活用することで、周辺の競合物件と比較し、さまざまな分析を行うだけでなく、家賃査定まで正確に行えるようになっています。
物件を選定する際や空室を改善するためには、まず適正賃料を正確に把握することが欠かせません。
この点を理解していないと、「家賃を上げるべきか」「本当に家賃を下げる必要があるのか」といった判断ができなくなります。
自分の物件の状況を正しく把握するためにも、市場の適正賃料を理解することは非常に重要です。
市場は日々変化しており、家賃が下落傾向にある地域も見られる中で、ライバル物件の動向を把握し、自分の物件が選ばれる物件であるかどうかを常に確認しておく必要があります。
実際に現場で査定を行う際には、近隣の類似物件を基準に、築年数や構造、間取り、立地条件、設備などの要素を比較しながら評価を進めます。
これをベースに適正賃料の査定方法としまして、
①相場家賃の算定
②設備有無による加算・減算
③その他条件による加算・減算
①＋②＋③＝査定家賃
トータルで考えていきます。
どのライバル物件を選び、どの範囲までエリアを広げるかは、これまで査定を担当する人によって若干の違いがあり、それが査定結果に少なからず影響を与えることがありました。
しかし現在では、AIが適正賃料を自動的に算出してくれるようになりました。
エリア周辺の競合物件の賃料や適正価格、不動産相場、築年数、実績データなどをすべて統合し、高精度なデータ分析をAIが実現しています。
ライバル物件のマップ上での比較表示やエリアごとの数もAIが出してくれます。
これにより、より正確な賃料査定が可能となり、物件の改善点や対策が明確になります。
徹底したライバルリサーチを行うための強力なツールとして活用いただければと思います。
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5.まとめ
入居者のニーズを理解し、今後の賃貸経営において求められる機能やデザインを取り入れることで、物件の魅力を高めることができます。
また、効果的なプロモーションとライバル調査を通じて、より競争力のある物件を提供できるでしょう。
これからの賃貸市場は変化が激しく、柔軟な対応が求められます。
今回ご紹介した内容を活用し、入居者から選ばれる物件づくりを目指してください。
不動産経営において成功の鍵は、時代の変化を捉え、先手を打つ行動にあります。未来を見据えた賃貸経営で、より良い成果を手にしていただければ幸いです。
以下の動画ではより詳しく解説していますので、ぜひご覧ください▼
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